中国境外投资意向调查

01市场概述 市场概述 中国境外房地产投资意向调查 戴德梁行于2017年四季度连续第三年举办中国境外投资者意向调查，该调查旨在通过问卷调研的方式监测国内投资者投资海外房地产市场的需求变化。 与此同时，中国政府进一步加强并规范了企业海外投资政策，在年底12月28日发布了第11号文件《企业境外投资管理办法》,这也是中国为持续加强境外投资监管而在5个月内发布的第二次官方公告（详细政策内容与对房地产市场影响见附录一）。 此次调研我们接触了近百家中国顶尖的境外房地产投资企业以了解其对未来海外房地产投资意向。尽管目前境外投资受政府密切关注，我们的调研仍收到了来自40位市场主要参与者的回应。 虽然境外投资监管不断升级，但据RCA数据显示，2017年第四季度中国境外房地产投资大幅上涨，以82宗交易累计240亿美元创季度境外地产投资金额新高。这主要得益于中投公司以14.4亿美元收购黑石公司持有的大型泛欧洲物流平台Logicor，以及中国港澳台侨和平发展亚洲地产公司向长江实业集团收购75%股份的香港中环中心这两笔交易。 市场概述 调研受访者有? 本次受访的40家投资机构与2017年相比在企业类型上有显著不同，2017年58%的受访者来自于房地产开发企业，表明该类别的投资者仍在积极考虑海外房地产投资机会。机构投资者与去年相比略微减少至30%，其他类别仅占少数，保险企业仅2家，这也暗示这类投资者要么已退出境外房产投资市场，要么因近期政府出台的政策而过于敏感不方便回应。 戴德梁行2018年预测-我们预计房地产开放商将因其核心业务发展需要，以及对区域分散投资的需求将继续活跃在境外地产投资的舞台。然而机构投资者比例预计将进一步下滑，同时私企和保险公司的参与者预计也将占少数 2018中国境外地产投资意向调查|戴德梁行研究部 市场概述 2017年对国内投资者来说又是创纪录的一年，中国境外房地产投资交易总额再创历史新高达422亿美元，较2016年全年增长10.3%（2016年为383亿美元）。与我们之前预测保持一致，第四季度物流和土地开发成为了国内投资者在海外投资的主要投资类别。 投资者表示…… 当被问及用于投资海外房地产的配额较前一年的变化时，调查显示总体而言投资者在2017年境外房产投资配额略有下降。尽管如此，他们对包括中国在内的全球房地产投资预算却在增长。 戴德梁行2018年预测我们预计2018年在海外房地产市场的可用资本将与2017年基本持平。然而，更加严格的政府调控政策和审批流程可能会进一步阻碍资本海外配置。因此，我们预测2018年中国境房地产投资将很有可能较2017年下降30%至40%左右。 市场概述 境外地产投资到底变得有多困难？ 投资者表示…… 在2017年8月第74号通知（《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》）发布之后，我们在今年问卷中特意新增了衡量海外投资困难程度的问题——“去年年底起政府下达了多项境外投资监管政策（特别是今年8月的指导意见），请问您认为这对现在换汇以及境外地产投资是否有影响？”结果显示超过一半的受访者表示受到较大或严重影响。但令人意外的是有43%的受访者认为这些政策对其业务影响有限，还有8%的受访者认为对他们根本没有任何影响和变化。进一步研究发现，这8%的受访者均为已在海外市场投资多年、资金渠道广的地产开发商。 Q:去年年底起政府下达了多项境外投资监管政策（特别是今年8月的指导意见），请问您认为这对现在换汇以及境外地产投资是否有影响？ 戴德梁行2018年预测2018年，我们预计政府对境外房地产投资立场将维持不变。鉴于此，一带一路相关投资、物流、商业园区、土地开发、平台交易、以及儿童和养老地产将会持续受到投资者关注。同时这些市场机会也更容易获得政府海外投资的审批。对投资者类型来说，主权财富基金，开发商以及私企将成为未来境外投资主力军。 02投资类别 资产配置 2017年中国境外地产投资类别占比 与我们预测一致，2017年全年工业物流地产表现强劲，以158亿美元交易额占全年投资总额的37.5%的，同比激增2,052%。但这主要归因于中投所购买的大型Logicor物流平台这一交易所致。 尽管受到政策管控，稳定的写字楼资产依然受投资者喜爱并占据投资类别的第二位，较上年度相比仅下降16%。这一结果主要得益于三宗交易的结果，12月中国港澳台侨和平发展亚洲地产以51.5亿美元收购香港中环中心，以及8月政策发布前海航集团在5月以22亿美元收购的纽约245ParkAvenue写字楼，及3月中渝置地收购的伦敦地标Leadenhall大楼。 国内投资者对境外土地开发投资依然保持旺盛，这一类别投资额占总投资额的22%，同比增长60%，累计全年达93亿美元。 境外零售、酒店和公寓投资有限，其中酒店投资与2016年相比下降了90%。 资产配置 最受青睐的资产类别 投资者表示…… 按投资类别来看未来投资配置，投资者对房地产开发的兴趣大增，比2016年全年增长6倍。虽然本次参与调研的地产开发商数量占比较大对结果有部分影响，但这一趋势也得到2017年境外交易记录的印证，土地开发在2017年全年投资额同比增长60%。调查还显示，养老地产及工业和物流的兴趣也在增长，其中工业物流领域同比增长46%。令人意外的是零售产业在2017年有一定程度的复苏。 毫无意外，写字楼受欢迎程度在今年下降44%，这也反映在2017年全年交易记录中。另外酒店店同比下降了43%，住宅和服务式公寓均同比下降14%。 资产配置 2017年中国境外地产投资类别占比（按季度） 第四季度境外土地开发比例急剧下降，总投资额仅为9.1亿美元，与第三季度15亿美元相比下降38%。由于第四季度总投资创新高，所以土地开发占比下降会更为凸显。鉴于内地投资者对香港土地开发的浓厚兴趣（2017年全年境外土地开发投资有61%部署在香港），未来境外土地开发投资数字将很大程度上受香港政府土地出让政策的影响。 戴德梁行2018年预测2018年，我们预预计中国投资者将远离写字楼地标性资产、酒店、公寓楼和零售物业。尤其是写字楼市场，我们预计该类型投资额将持续大幅下滑。同时此次调查结果显示投资者对住宅公寓和零售行业仍持有兴趣，但我们认为来，这种兴趣不大可能形成大规模资产配置。因为这些行业仍然不受政府青睐，导致此类项目审批难度增加。与此同时，调查结果中对房地产开发、工业物流、养老物业和研发中心等方面的偏好透露出2018年内地投资者境外资产配置的可能性。 03目的地 目的地 中国境外房地产投资–按国家/地区 2017年中国境外房地产投资总额高达422亿美元，其中香港和英国以合计52%份额占据市场大头。 美国作为2016年境外投资首选目的地，从当年的183亿美元锐减至2017年的45亿美元，同比下跌75%，并下滑至最受国内投资者青睐国家第三位。投资大幅下滑情况同样也出现在其他国家，如澳大利亚同比下降60%，韩国锐减91%，加拿大较2016年投资下滑84%。 在Logicor交易之后，一些过往不太活跃的国家如意大利、西班牙和波兰在内的一些欧洲市场出现在我们今年的雷达上。另外我们发现中国投资者对荷兰的的投资兴趣有所增长，在Logicor和另两宗安邦收购交易后，荷兰今年总投资额同比上涨了近40%。 目的地 中国境外地产投资意向调查（投资上涨地区） 投资者表示…… 在本次问卷调研中，我们发现德国和其他欧盟国家（指不包括伦敦）投资意向上涨显著，这两类目的地占投资者全球地产投资的7%，比去年同期大涨226%。其中德国在整个欧洲国家中的投资占比也近30%。对英国投资的强劲增长之下，欧洲其他地区的投资增长并不令人意外。过往以来，英国（伦敦）通常是欧洲以外国际投资者的投资首选地。这类的投资者可能会考虑首先在伦敦投资，建立起买方信誉后再目光投放在欧洲其他市场寻求多样化投资。这一连锁反应之下使得投资瞄准的市场更大，德国、法国等寻得了更多的机会（尽管与英国相比较少）。假设欧盟能够成功与英国达成贸易协议，我们预计这种趋势将中长期持续。 投资意向上涨的国家还包括其他亚洲国家，英国及香港等。今年投资者在其他亚洲国家（指除去日本和新加坡外）的投资额也翻了一番。除去这两个主要国家的投资以外其他亚洲国家资产配置仍占全球14%，同比增长了112%。这些大范围的选项如其他亚洲国家、其他欧盟成员国和其他地区的显著增长，表明国内投资者对地域多元化投资的需求日益增加，同时政府一带一路政策的影响也逐渐开始显现。 目的地 中国境外地产投资意向调查（投资下降地区） 投资者表示…… 根据调查结果显示，美国、澳大利亚、英国和香港毫无疑外的占据投资者境外地产投资的主要份额。但值得注意的是美国和澳大利亚两国的投资意向在今年有所下降。 2017年全年美国地产交易额大幅下滑75%也体现在本次调查中该地区资本配置在2017年同比下滑近30%。 尽管澳大利亚2017年第三季度交易额大增，并以单季度16宗交易创下7.83亿美元的季度记录，但在此次问卷中与2016年相比，澳大利亚投资配置下降了21%。尽管海外投资者对澳大利亚的兴趣浓厚，但在当地寻找合适的项目机会以及资本配置等问题成为一大挑战。虽然澳大利亚因许多得天独厚的因素长期成为国内投资者青睐的地产投资目的地（具体见19页），但优质项目稀缺，投资获批困难以及当地竞争激烈等问题使国内投资者对这一地区投资意愿有所降温。 加拿大、新加坡和日本的投资意愿在本次问卷中下降最为明显，投资者似乎退出了这些昂贵市场的稳定资产，使得境外房地产投资在这些区域下降至1%或更少。 目的地 香港 No.1香港>>> 2017年香港全年以36宗交易118亿美元的交易金额上升至中国境外地产投资地区第一名。其中写字楼和土地开发各占据了近一半的比重。 投资者表示…… 毫无意外，调查结果也显示香港在2017年国内投资者境外地产资产配置中同比上涨达75%。 中国境外地产投资意向调查–香港物业投资配置占比 C&W 2018 FORECAST如果政府对现阶段对外投资政策保持不变，以及香港土地供应可持续的话，我们预计香港地产投资将在今年再创历史新高。其中开发商，国企以及部分私企将是这片土地的主要参与者。 目的地 英国 2017年英国房地产交易总额以102亿美元跃升至第二位，较2016年同比大涨574%。主要交易包括万达在收购九榆树广场2个月后迅速以6.21亿美元联出售给中渝置地和富力地产。 投资者表示…… Logicor物流平台交易使今年英国物流市场吸纳了大部分的中国境外房地产投资。另外今年英国写字楼投资与往年相比下降不少，仅占投资总额的34%，而在2016年几乎所有英国地产投资都为写字楼类别（仅针对内地投资者）。 本次问卷显示英国资产配置在2017年同比增长了26%。我们注意到有许多中国投资者正积极利用目前汇率优势进行投资，同时市场也有许多因为对英退欧政策未来不稳定而产生的卖家。但另一方面，也有一些投资者采取了更为谨慎的态度，选择观望并等待英脱欧进展的进一步明朗再做选择。 中国境外地产投资意向调查–英国物业投资配置占比 正在进行的脱欧事件似乎并没有吓退中国投资者，特别是对于香港投资者来说。如果再加上对英国有着特殊情怀的香港投资者的在英投资，2017年中国投资者在英国地产市场的实际投资金额将会更为突出。（但香港资本不在我们报告统计范围之内） 戴德梁行2018年预测国脱欧事件如果结果积极的话将可能会促使中国更多对该地区的投资。然而，随着英镑的进一步回升及现有投资者出售意愿降低，我们预期内地投资者对英国房地产投资将会有所减缓，近期的英国投资热潮无疑更多的是受逢低买入心态支持。 目的地 美国 No.3美国>>> 2017年全年中国境外房地产投资在美国的投资额为45亿美元，这一数字与2016年相比下降了75%，这也是自2015年以来美国首次没有排名第一。 投资者表示…… 其中写字楼投资占该地中国境外房地产投资总量的最