基础设施不动产信托基金扩容-零售物业发展迎来春天

零售物业发展迎来春天 2023.3 3月24日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，这是继2021年国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》之后，我国公募REITs市场底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。 通知提出:支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。同时，通知也规定，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 作为不动产信托基金中的一个重要品类，零售 类REITs在 海 外 较 为 成 熟 的 资 本 市 场 占有重要地位，且在近期的市场中表现强劲。NAREIT的 数 据 显 示，2021年， 美 国 零 售REITs大幅反弹，年度综合回报达到52%，强于整体REITs市场41.3%的涨幅；2022年美国REITs遭遇近25%的整体下跌，但零售板块跌幅却仅为13.29%，表现明显好于整体市场，此外，至2022年底，美国零售REITs平均派息率是5%，好于整体市场的3.97%。在新加坡，SGX的数据显示，截止 到2023年2月28日， 已 发 行 的42只REITs和房地产信托基金总市值超过1010亿新加坡元，占新加坡整体股票市场的12%，其中，零售类REITs发行个数占到20%且表现强劲（图一），在细分市场的平均派息率表现中，零售类REITs的收益率为6.3%，仅次于写字楼位居所有细分市场的第二位。 在中国，从2021年6月首批基础设施公募REITs正式获批，至2023年2月底，共有25只REITs投放市场，总市值超过877亿元，自由流通市值391亿元（图二）。作为盘活存量资产的首选方式，REITs在有效降低当前政府债务风险和企业负债水平、提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用；作为基础设施建设投资的全新退出方式，REITs在拓宽社会融资渠道、为基础设施建设募集增量资金、扩大有效投资、形成投融资良性循环等方面彰显重要意义。 在政府和城投平台希望盘活存量资产，但缺乏推行资产证券化经验的情况下，选择整体风险较小、信用可靠、可操控度高的基础设施领域为试点，有利于前期经验摸索与后期底层资产的扩容。在目前所发行的25只基础设施公募REITs中，包含了产业园、物流仓储及保障房在内的产权类的标的共有15个，占比达60%。经过一年多的试点和摸索，这类产权类产品市场表现稳健，为公募REITs进一步扩容打下了良好的基础。 今年的两会政府报告中重点强调了“要着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复。”本次不动产信托基金扩容至消费类基础设施是政府从金融端促进和推动居民消费的又一配套措施和重要举措。 消费支出在过往已经连续11年在GDP中的占比超过50%，消费已经成为国民经济增长的第一推动力。当前，由于国际形势不确定性的增加，依靠内需来推动中国经济的增长变得尤为重要。不过，相比于中国经济的高速增长，中国居民的消费却明显未能匹配整体经济的增长，至2021年，中国居民消费率仅为38.4%；而美国的居民消费率则一直保持稳定，从1970年的60.2%稳步上升至2021年的68.2%（图三）。当前中国已进入了高质量发展新阶段，在多数领域，消费升级主要体现在对更高质量商品与服务的需求，而非更多数量的需求，要挖掘居民消费潜力，塑造高品质的消费场景变得尤为重要，因此，百货商场、购物中心、农贸市场等同居民消费息息相关的消费基础设施公募REITs的发行将吸引更多资本进入零售物业领域，从而促进零售类项目的提质升级。 全国16个重点城市高品质零售物业存量1.02亿平米 作为城市最主要的基础设施之一，商业地产是居民商业活动、就业和消费的重要场所，公募REITs扩容至商业地产领域一方面可以有效盘活存量资产，化解房地产的金融风险，另外一方面也可以极大促进商业物业品质和服务的提升。中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达4650万。这些项目作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施普遍存在退出难，流动性差的问题，公募REITs的发行能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具，利用资本市场的定价功能，发现持有型资产的价值，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。公募REITs的推出也能鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，同时进一步打通“投融建管退”的项目全周期链条。 四个一线城市高品质零售物业存量4650万 此外，本次零售类公募REITs的扩容也将给零售类大宗物业成交带来利好。在基础设施公募REITs获批发行之后的一年多时间里，在政策的带动下，产业园及物流仓储类项目的发行极大的带动了资本的涌入。以产业园区的大宗物业成交为例，戴德梁行研究部的数据显示，在基础设施公募REITs获批发行之前，产业园区项目的成交数量在全部大宗物业成交市场中的占比均较低，2019年及2020年成交个数占比仅为4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，随着多个产业园区基础设施公募REITs获批上市发行，产业园区项目开始受到市场追捧，成交数量大幅上升，2021年和2022年产业园区项目成交数量占比大幅上升到11.6%和11.38%（图四）。此外，物流仓储类项目的成交也大幅增加，2020年这类资产的成交总额占比仅为6.6%，但至2022年，在其他资产成交大幅下降的情况下，物流仓储类的大宗物业成交额占比大幅升至20.3%，政策效应显著。 总结 本次公募REITs底层资产进一步扩容至消费基础设施项目有助于扩大消费基础设施投资规模，在扩大内需、促进消费、扩大有效投资、繁荣资本市场等方面发挥重要作用。此外，由于REITs绩效及考评设置上更加科学合理，因此在机制上给予了运营管理机构更大的自主性和积极性，从而可以有效促进了项目运营质量和管理效能的提升。因此，消费基础设施公募REITs的推出将给中国零售物业的发展带来巨大利好，未来，我们有望能够见到更多的资本进入到零售物业领域，同时，更高水平的运营管理团队的参与也将进一步带动中国零售物业产业的迭代和升级。 业务联系人 李志荣环球董事，大中华区副总裁大中华区资本市场部主管francis.cw.li@cushwake.com 甄仕奇中国区商业部董事总经理duke.sq.zhen@cushwake.com 陈家辉大中华区估价及顾问服务部主管董事总经理andrew.kf.chan@cushwake.com 大中华区研究团队联系人 张晓端华南及华中区xiaoduan.zhang@cushwake.com 林荣杰大中华区james.shepherd@cushwake.com 贾萱华西区ivy.jia@cushwake.com Shaun Brodie华东区shaun.fv.brodie@cushwake.com 李易璇台湾eason.ih.lee@cushwake.com 邓淑贤香港rosanna.tang@cushwake.com 这篇报告是由戴德梁行北区研究部主管魏东所撰写。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等。魏东同时也是我们大中华区政策研究卓越中心的负责人。如对戴德梁行北区及政策研究有任何问题，请联系： 魏东首席政策分析专家北区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本刊物刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对刊物中所载市场或物业的全面描述。刊物中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于刊物中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在刊物中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©戴德梁行2023年