拿地聚焦一二线城市，加快补货节奏

港股通（沪、深） 公司评级买入（维持） 拿地聚焦一二线城市，加快补货节奏 报告日期2025年01月19日 投资要点： ⚫2024全年公司实现合约销售金额同比微增：2024年公司实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，整体合约销售金额表现位列克而瑞排行榜TOP 2；合约销售均价也同比增长16.6%至27048元/平方米，主要因2024年公司推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘”。从单月表现来看，受益于5月及9月末政策利好以及“红盘”项目加推，公司在2024年6月、7月以及整个四季度均实现了合约销售金额同比正增长。 相关研究 【兴证海外地产】中国海外发展(00688.HK)2024中期业绩点评：财务安全，派息持续-2024.09.20 【兴证海外地产】中国海外发展(00688.HK)2023年业绩点评：2023年积极拿地，财务保持稳健-2024.04.03 ⚫拿地聚焦一二线城市，重点布局大型综合体项目：2024全年公司土地款为806亿元，权益土地款为696亿元，权益比例为86%，因合作获取的大型综合体项目较多，拿地权益比例较往年略降。公司拿地聚焦去化确定性更强的一二线城市，因此2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高；从具体的城市布局来看，2024年公司权益土地款重点投向了北京、深圳、上海、杭州等核心一二线城市，权益土地款分别占比49%、15%、10%和6%。 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn ⚫2024年拿地强度前低后高，2025年1月加快补货节奏：从拿地强度来看，2024全年拿地强度为26%，呈前低后高的趋势。基于2024年的销售表现和较好的回款，公司继续加快补货节奏，2025年1月16日，公司以30.65亿元于公开市场获取深圳龙岗项目，同时以40.08亿元获取了北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目。 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫维持“买入”评级：基于行业周期性因素，我们预计2024年公司入账毛利率以及存货减值继续承压，因此下调公司核心净利润，我们预计公司2024/2025年的营业收入为1922/1935亿 元 ， 同 比-5.1%/+0.6%； 核 心 归 母 净 利 润168/188亿 元 ， 同 比-29.0%/+12.1%。2025年1月17日股价对应2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍。 ⚫风险提示：宏观经济增速不及预期、行业调控政策放松不及预期、资产持续计提减值、人民币贬值、商品房销售不及预期。 点评 ⚫2024全年公司实现合约销售金额同比微增：2024年公司实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，整体合约销售金额表现位列克而瑞排行榜TOP2；合约销售均价也同比增长16.6%至27048元/平方米，主要因2024年公司推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘”。从单月表现来看，受益于5月及9月末政策利好以及“红盘”项目加推，公司在2024年6月、7月以及Q4均实现了合约销售金额同比正增长。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫拿地聚焦一二线城市，重点布局大型综合体项目：2024全年公司土地款为806亿元，权益土地款为696亿元，权益比例为86%，因合作获取的大型综合体项目较多，拿地权益比例较往年略降。公司拿地聚焦去化确定性更强的一二线城市，因此2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高；从具体的城市布局来看，2024年公司权益土地款重点投向了北京、深圳、上海、杭州此类核心一二线城市，权益土地款分别占比49%、15%、10%和6%。 ⚫2024年拿地强度前低后高，2025年1月加快补货节奏：从拿地强度来看，2024全年拿地强度为26%，呈前低后高的趋势。基于2024年的销售表现和较好的回款，公司继续加快补货节奏，2025年1月16日，公司以30.65亿元于公开市场获取深圳龙岗项目，同时以40.08亿元获取了北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫维持“买入”评级：基于行业周期性因素，我们预计2024年公司入账毛利率以及存货减值继续承压，因此下调公司核心净利润，我们预计公司2024/2025年的营业收入为1922/1935亿元，同比-5.1%/+0.6%；核心归母净利润168/188亿元，同比-29.0%/+12.1%。2025年1月17日股价对应2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍。 ⚫风险提示：宏观经济增速不及预期、行业调控政策放松不及预期、资产持续计提减值、人民币贬值、商品房销售不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiang Road & Bridge Construction Development Co Ltd、成都经开资产管理有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、珠海华发集团有限公司、华发投控2022年第一期有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、平安国际融资租赁有限公司、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、Taishan City InvestmentCo.,Ltd.、益阳市赫山区发展集团有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司、高密市交运天然气有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、国贸控股（香港）投资有限公司、中国国新控股有限责任公司、国晶资本(BVI)有限公司、中原资产管理有限公司、中原大禹国际(BVI)有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、溧源国际有限公司、多想云控股有限公司、成都中法生态园投资发展有限公司、桐庐县国有资产投资经营有限公司、润歌互动有限公司、政金金融国际（BVI）有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、百德医疗投资控股有限公司、江苏省溧阳高新区控股集团有限公司、江苏中关村控股集团（国际）有限公司、连云港港口集团、山海（香港）国际投资有限公司、漳州圆山发展有限公司、镇江交通产业集团有限公司、Higher Key ManagementLimited、广州产业投资基金管理有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、恒源国际发展有限公司、建发国际集团、四海国际投资有限公司、商丘市发展投资集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、交运燃气有限公司、中南高科产业集团有限公司、中国景大教育集团控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、重庆市万盛工业园区开发建设有限公司、湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、厦门国际投资有限公司、无锡市太湖新城资产经营管理有限公司、江苏句容投资集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、Yi Bright International Limited、临沂城市建设投资集团有限公司、杭州钱塘新区建设投资集团有限公司、孝感市高创投资有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、济南舜通国际有限公司、济南轨道交通集团有限公司、仪征市城市国有资产投资发展（集团）有限公司、常德市城市发展集团有限公司、郴州市福天建设发展有限公司、扬州江淮建设发展有限公司、成都东进淮州新城投资集团有限公司、平潭综合实验区城市发展集团有限公司、陕西榆神能源开发建设集团有限公司、福建漳州城投集团有限公司、澳门国际银行股份有限公司、升辉清洁集团控股有限公司、BPHL Capital Management LTD、北京建设(控股)有限公司、北京控股集团有限公司、香港一联科技有限公司、镇江国有投资控股集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、SND International Bvi Co Ltd、泸州航空发展投资集团有限公司、济南城市建设集团有限公司、Jinan Urban Construction International Investment Co., Limited、龙川海外投资有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、宁乡市水务建设投资有限公司、华通国际投资控股有限公司、青岛华通国有资本投资运营集团有限公司、四川简州空港农业投资发展集团有限公司、永州市零陵资产经营有限责任公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、金龙山实业(英属维尔京群岛)有限公司、济南章丘控股集团有限公司、Shenghai InvestmentCo.,Limited、青岛军民融合发展集团有限公司、华信药业（香港）有限公司、泰州华信药业投资有限公司、泸州白酒产业发展投资集团有限公司、天风证券、三明市城市建设发展集团有限公司、Zhejiang Anji Construction Development Hong Kong Co Ltd、浙江安吉国控建设发展集团有限公司、陕西金融资产管理股份有限公司、湘潭振湘国有资产经营投资有限公司、曲阜兴达投资发展有限公司、沂晟国际有限公司、临沂市城市建设投资集团有限公司、长沙蓝月谷智造产业投资有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、海垦国际资本（香港）有限公司、海南省农垦投资控股集团有限公司、阜宁县城发控股集团有限公司、菏泽财金投资集团有限公司、鹤山市公营资产经营有限公司、四川纳兴实业集团有限公司、水发集团有限公司、淮北市公用事业资产运营有限公司、茂名港集团有限公司、江苏荃信生物医药股份有限公司、浙江钱塘江投资开发有限公司、众创（香港）科技有限公司、海通恒信、AITONG UT BRILLIANT LIMITED、Vertex Capital Investment Limited、五矿地产有限公司、南平武夷集团有限公司、南平武夷发展集团有限公司、洛阳国苑投资控股集团有限公司、南昌金开集团有限公司、JinJiang Road &Bridge Construction Development CoLtd、福建省晋江市建设投资控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司、RONGHE INTERNATIONAL INDUSTRY CO.,LTD.、青岛西海岸新区融合控股集团有限公司、淄博市城市资产运营集团有限公司、威海城市投资集团有限公司、平度市城市开发集团有限公司、舟山普陀城投开发建设有限公司、海纳城投国际控股有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司香港分行、新希望集团有限公司、三明市城市建设投资集团、南安市发展投资集团有限公司、宜都市国有资产投资运营控股集团有限公司、淮南建设发展控股(集团)有限公司、济南高新