2024北京商业地产市场回顾及总结

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究 2024北京商业地产市场回顾及总结 2024年北京商业地产市场回顾及总结前言 2024年北京商业地产领域下行加速，市场面临承压震荡的复杂局面。具体而言，办公楼、零售地产和物流地产等多个板块均呈现出有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面。当然，我们也看到，行业中的投资方、业主方和租赁企业方等多元主体，持续在积极探索着应对短期挑战、提升中长期可持续性复苏的的机会和解决方案。2024年底，中央政治局会议释放出多重积极信号，预计2025年出台的政策方案将更加积极有为，这也将为商业地产市场带来有力的信心提振。 在这样复杂的市场环境中，我想，与其用长篇的文字进行逻辑性叙述，不如采用更简洁、直观的图表形式，为各方进行市场趋势的可视化阐释。因此，我们为几个重点商业地产板块制作了年度图表，以期能帮助各方快速把握市场形势，为2025年的战略方向提供预判依据。 米阳 华北区研究部负责人仲量联行 目录 办公楼市场 04 2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻求最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。 零售地产市场 2024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。 物流地产市场 受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在2022-2024三年间经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速演变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。 办公楼市场01 2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。 试探还是常态？租金白热化竞争催生极限价格 市场价格总是在供需关系与参与者的情绪博弈中探寻平衡，在经历了过去五年相对平缓的下行调整之后，北京办公楼市场在2024年迎来租金价格的强势震荡，全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。面对不断上升的空置压力，业主方正在采取更为激进的低价策略以快速探寻新的平衡点，而这一现象在2024下半年伴随多个子市场极限价格的频繁出现而日渐突出。 低于往常价格40%的商务条件，使这些区域成为2024年价格竞争最为激烈的子市场。而东二环路及东长安街子市场新增需求相对较少，导致这两个子市场的业主更倾向于争取楼内客户续租，续租极限价格显著探底。 市场价格一旦在经历了个别案例的向上或向下突破并得到验证和支撑后，便会带动更持续和更广泛的趋势性变化。2024年，不断刷新的极限价格正逐渐成为北京甲级办公楼市场的新常态，进而加速了整体市场周期的轮转。2025年，预计全市租金仍将同比下降14.8%，市场将持续以租金下降全面刺激需求。 我们采用各子市场的平均价格作为基准（如上图所示），将录得2024年内租赁成交价与市场平均租金作比较。观察发现，每一子市场均出现了新租或续租情况下远低于市场平均租金的“极限价格”。其中，CBD、奥林匹克地区、第三使馆区、金融街、望京和丽泽六个子市场的新租极限价格甚至低于其子市场平均租金的30%以上。为迅速锁定新客户，这些区域的部分业主提供了极为激进的租金优惠，甚至在首轮报价时就抛出 短暂还是持续？极限价格显著激发市场活力 2024年租金的深度回调对激发市场活跃度产生了显著效果。全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%。大面积租户的搬迁升级意愿也在持续的低价刺激下被激发，2024年1万平方米以上面积段的成交数量和平均成交面积分别同比增长44%和35%，较2022年则分别增长了30%和17%。在持续的下行周期中，市场成功以足够具有吸引力的低价刺激出市场中观望许久的大面积需求。万平以上租赁成交中，新租需求占比约50%，这些新租需求主要选择望京和丽泽此类性价比较高的子市场，显著降租的刺激作用显现。 虽然经济波动仍在持续抑制增量需求的扩大，2024年全市净吸纳量在严峻的市场环境中同比大幅下降，但成交量的显著回暖将有效缓解楼宇的空置压力，并极大地提振市场信心。2025年，预计净吸纳量将小幅回升，达到2.6万平方米。有利于缩短市场价格的下行周期，推动供需关系重回正向循环轨道。 多元还是集聚？租户方的选址偏好正在改变市场分布格局 在全球经济增长步伐放缓和中国高质量发展转型的内外因素共同作用下，企业不动产策略也在发生变化。我们观察到，企业租户的办公选址策略在2024年呈现较为突出的优先级变化。更多企业优先考虑绝对的租赁成本控制，而非行业聚集度，即一个产业链的上下游企业在区域落位的集中程度。虽 然产业聚集的规模效应和协同效应有利于企业的长期稳定发展。但在2024年，更多企业对降低成本且保障办公空间品质的诉求尤为迫切，辐射全市各子市场寻址的情况频现，这种选址策略的变化对行业聚集度的影响已经有所显现。 2024年全市共有七个子市场的行业聚集度同比减弱。部分子市场在低价带动下市场活跃度明显提高，持续录得来自非传统行业的租赁需求，头部行业的成交占比因而受到稀释。以丽泽子市场为例，2023年，丽泽以打造“第二金融街”为目标吸引大量来自于金融行业的搬迁需求，成交面积占比近60%；2024年，丽泽继续以低位租金吸引来自科技互联网、政府平台、专业服务业等多个行业的大面积租户，而金融企业的需求占比被挤压至13.2%，区域内需求行业多元化特征增强。另有部分子市场受不同行业的周期性波动影响，租赁需求此消彼长，带来需求行业的进一步分散。在CBD子市场，在风险管控影响下传统需求主力金融业的租赁成交数量和面积均明显收缩，成交占比同比下降4.9个百分点，贸易、地产建筑等行业需求动能也有所减弱，而政府平台、能源环保和文体娱乐类非主力需求呈现增长势头。 尽管如此，金融街子市场仍然具有较强的行业磁吸效应。2024年，金融街的租金降幅大于整体市场平均水平，有效吸引金融企业回流。尽管其租金水平依旧保持在高区间段，但金融街畅通完备的金融产业生态和成熟的商务环境持续吸引具有高承租力的企业进驻，行业聚力作用明显。第三使馆区在2023年打头阵大幅降租，换取了非主力行业知名企业的大面积成交。2024年，该区域的主力需求行业未发生根本改变但成交量收缩，导致数据层面的行业聚集度增强。实际上，第三使馆区需求行业始终保持多元性，行业聚集度未发生实质变化。 随着竞价常态化，北京办公楼子市场间租金差距不断缩小，租户对子市场选择的灵活性或将持续增加，带动需求行业聚集度弱化。 新质生产力引擎驱动需求潜力释放 2024年，“新质生产力”首次被写入政府工作报告并被列为政府工作十大任务之首，以创新为主导的新质生产力对于经济高质量发展的助推器作用持续放大。根据国家信息产业部定义，新质生产力是以数字化、网络化、智能化的新技术为支撑，以科技创新为核心驱动力，以深化高技术应用为主要特征，具有广泛的渗 透性和融合性的生产力形态。在传统生产力向新质生产力转型的关键阶段，作为重要产业载体的办公楼市场也正面临需求端的新机遇。为此，我们梳理了2023至2024年北京办公楼市场中新质生产力企业的非续租租赁成交，涵盖半导体、人工智能、新能源、医药及生物科技等行业。 新质生产力相关行业成交量变化分析 低价刺激下，北京办公楼市场流动性在2024年得到一定释放，但整体市场表现未达预期，有效需求不足仍是当下北京办公楼市场的最大掣肘，市场的转型与平衡步调预计将保持缓慢温和。在国家及北京市稳经济政策的推动下，生产端和需求端均呈改善之势。北京作为新质生产力和“小巨人”企业的重要聚集地，持续吸引高成长性企业入驻，在扩大有效需求上提供坚实支撑。租金的动态调整预计将持续激发市场需求，为办公楼市场的复苏提供充足底气。 2024年全市新质生产力相关企业的成交量同比增长106%，平均租赁面积同比增长20%，为北京办公楼市场注入强劲动能。从区域分布来看，望京、中关村和丽泽子市场因浓郁的科技属性和高性价比，吸引了2024全年成交总量中77%的新质生产力企业，呈现快速增长势头。行业层面，科技互联网和医药行业引领新质生产力企业租赁需求，其中人工智能、通讯及芯片等科技细分领域持续贡献大面积需求，占比超60%。此外，国央企牵头的能源类企业表现亮眼，在甲级办公楼市场非续租成交面积占比中位列第二，成为备受市场关注的需求来源。随着北京积极培育新质生产力行业的发展动能，优势新兴产业将迎来显著的行业发展空间，相关企业规模扩大所带来的办公空间需求，预计将持续激活北京办公楼市场。 零售地产市场02 2024年的北京零售地产市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。 供给端：供需格局变化推动招商预租策略转型，大批新项目“先入市再填铺”平稳落地 2024年，北京零售市场新增供应量达162万平方米，创下历史新高，市场竞争日益激烈。新项目普遍以低入驻率先行开业，随后逐步填补空置。一年内，新入市项目平均入驻率提升16%，达到88%的中高区间，大量新增供应得以平稳消化。在此基础上，全市空置率维持在低位水平，其中市区仅为5.2%，郊区为9.0%。 力提升入驻率，在一年内大多可以达到90%及以上水平。 这一提升得益于新项目普遍的低租金策略。根据仲量联行研究部统计，北京2024年新入市项目租金水平较周边区域均值低约47%，许多项目在入市后一年内仍保持预租期租金水平，部分郊区项目甚至采用纯扣点模式快速吸引租户入驻。当客流和销售逐步趋稳后，运营方再适时提涨租金水平并优化租户结构，完成提档升级。如今市场节奏大幅加快，尽管项目从开业到稳定运营的周期已缩短至两到三个季度，但相比过去“高出租率入市”的局面仍有显著差距。 回顾以往，2018至2022年北京零售项目平均开业率基本落于93%-96%区间，未实现高预租率的项目往往会多次推迟入市以保证开业形象。然而，近两年新项目预租招商承压――一方面疫情期间积压的新增供应集中入市，竞争压力凸显；另一方面，零售商对在尚未得到市场验证的新场开设新门店普遍表现较为谨慎，租赁需求受限。因此，近两年新项目入市时开业率逐年走低，2023年及2024年分别降至79%和72%，标志市场进入“先入市再填铺”时代。大部分新项目凭借20%的主力店和40%以上的餐饮业态实现运营和引流，开业后通过持续招商发 在供应扩容的格局下，新增空置面积的去化周期难免有所拉长。商业地产运营方因势调整招商逻辑，既有助于化解阶段性供应压力，也探索出了更平衡