2024北京商业地产市场回顾及总结

2024年北京商业地产市场整体下行加速，面临承压震荡的复杂局面。各板块均呈现有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的局面。

办公楼市场：

• 市场进入深度博弈阶段，业主方通过极限价格试探市场底线，租户方加速流动寻求最优质价比。
• 甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量同比增长22%，但增量需求不足仍是主要问题。
• 租金同比下降16.1%，极限价格成为新常态，预计2025年租金仍将下降。
• 租户选址偏好改变，优先考虑成本控制而非行业聚集度，导致行业聚集度减弱。
• 新质生产力成为重要引擎，相关企业成交量同比增长106%，为市场注入动能。

零售地产市场：

• 供需格局变化，供应量创历史新高，新项目“先入市再填铺”。
• 租赁需求呈“先扬后缓”趋势，上半年需求高企，下半年因零售商业绩承压而降温。
• 新租需求占比约50%，主要选择性价比较高的子市场。
• 九大零售业态业绩分化，新能源汽车增长超20%，时尚业增长12%，化妆品与消费电子受电商冲击明显。
• 预计2025年零售商业绩压力持续，租金适度调整，市场情绪或将转稳。

物流地产市场：

• 周期性变化，从业主方市场向租户方市场转变，大量降本需求外溢助力津冀市场发展。
• 北京市场净吸纳量仅4万平方米，租金下降5.5%。
• 北京、天津、廊坊三市净吸纳总量与2023年基本一致，成本节约型策略和需求外溢是主要因素。
• 预计未来三年北京物流地产市场租金将继续下行，但核心子市场表现韧性突显。