给出住房租赁价格和通货膨胀动态

威廉 · 布莱尔 租金通胀再次成为围绕整体通胀形势的更棘手的问题之一。庇护所在5月，这一比例仍维持在5.4%。因此，住房通胀继续占据 CPI 盆子的36.1%，成为美联储达到其2%通胀目标所面临的最主要挑战之一。在这个经济周刊， 我们检查了避难所问题 ， 以及明年可能会出现的问题。 Furthermore, 由于家庭租金并不经常变动，租赁价格被分成每组6个进行抽样，并且每组每年调查两次——第一组在1月调查。 并且以7月为例。需要注意的重要一点是，劳工统计局（BLS）衡量的租金包括新租户和现有租户的租金。这意味着消费者价格指数（CPI）的租金价格指数并不完全与基于市场的租金价格指数匹配，后者仅考虑新租赁价格。因此，CPI的住房价格指数往往会滞后于基于市场的租金指数8至14个月。因此，观察当前市场基于的租金价格变化可以提供一个非常可靠的领先指标，以预测通货膨胀可能走向何方。 如图1所示，如果将避难所部分从CPI篮子中排除，当前的通货膨胀率将为2.1%，实际上从2023年6月的0.7%已经上升。因此，美联储掌握租金通胀可能走向至关重要，因为它急于开始降低利率，并在政策利率仍处于高度限制性水平时领先于可能出现更艰难着陆的情况。 来年。 领导的方式下降有三个主要的市场租金价格指数。CoreLogic的一项衡量数据显示，目前单户租赁价格年增长率约为3%，而联排式租赁价格在6月份的年增长率降至-0.5%，较之前3.4%有所下降。 家庭租金指数在5月有所上涨，从-0.6%上升。此外，如图2所示，BLS和克利夫兰联储的替代新房租金价格指数也得到了展示。 美国劳工统计局的住房组成部分是由两项主要项目组成的组合：房租（占CPI篮子的7.6%）和业主等价租金（OER，占26.6%）。前者仅仅是每月租赁住宅包括公用事业费用的成本，后者则是BLS试图分配购房成本的一种尝试。 如图表所示，Zillow指数表明房价将继续稳步放缓，到今年第四季度将达到约3%。BLS的NTRR指数则显示，到2025年第二季度初，这一降幅将更加显著，达到0.4%。尽管后者的数据令人鼓舞，但由于该数据系列的样本量相对较小，这一事实仍留下了一些不确定性。 家庭 - 不是房价。这个后续发布的住房租金指数是最有争议的，因为它简单地询问房主如果他们出租房屋会支付多少租金，而 Utilities（公用设施）则包含在 CPI 资篮的其他部分。大多数房主只是关注他们所在地区的租金价格变动（如果这些地区确实存在的话）。 其结果引起了一些怀疑。我们还有另外两个更根本的原因 - 相信租金价格应该继续走低 在他们所在地区进行租金调查并据此做出估计。因此，有效租金（OER）实际上只是另一个衡量租金价格的指标，表明其中包含了住房成本这一组成部分。 来年。 总和实际上也只是租金上涨的衡量标准。 Richard de Chazal, CFA + 44 20 7868 4489 2 第一个事实是，正在施工的多户家庭住宅的数量仍然远远超过我们之前所见的任何情况。(exhibit 3). 这意味着管道中仍然有大量的供应增加，建筑商们可能需要在竞争性的价格下消化这些供应，特别是在抵押利率回落之后和现有住房市场 - 住房部分在CPI篮子中占比最大，达到36.1%，且当前以5.4%的高速运行。在住房价格变动的情况下，往往随之而来的是通胀的波动。美联储将希望获得一个明确的信号，利率。幸运的是，劳工统计局（BLS）计算的住房通胀，在其开始降低价格之前，往往会滞后于真实世界市场租金价格一年以上。因此，通过查看这些基于市场的指数，我们已经对两者都将走向何处有了相当好的预判。 业主越来越多地回到市场。 住房成本和通货膨胀在未来一年将会上升。从更广阔的视角来看，我们认为在未来一两年内住房通胀很可能放缓，原因有两点。首先，大量多户家庭住宅正在建设中，这些房屋完工并进入市场后将抑制价格；如果利率下调且现有房主也决定出售房产，这一供应量可能会进一步增加。其次，租金价格上涨的速度远远超过了名义收入的增长，这种情况是不可持续的，并且只能维持有限的时间，在这种价格水平上对这些房产的需求最终会因需求枯竭而下降。 我们相信租金价格将继续下降的第二个原因是，从长远来看，收入的增长速度必须快于住房通胀的速度。（一种基本的人类需求）。否则，许多人将无家可归，而房产所有者将发现自己拥有空置的建筑物，并需要进行削减。 完全负担不起。 租金以补充它们。 Exhibit 4 显示了当前名义个人收入与PCE租金价格指数之间的分歧。差异仍为-0.9个百分点，这意味着工资可能需要大幅上涨，其他非租金商品和服务的价格需要大幅下降，或者租金价格的增长速度需要放缓。自1960年以来的历史平均差异为2.7个百分点，而自2000年以来这一差异为 已经是 1.1 个百分点。 经济记分卡 重要披露威廉 · 布莱尔 此报告可通过注册用户通过R*Docs™访问电子版，网址为：<https://williamblairlibrary.bluematrix.com>www. williamblair. com 。 请通过电话 +1 800 621 0687 或访问 https://www.williamblair.com/equity-research/coverage 查阅所有披露信息。Richard de Chazal声明：1）本研究报告中表达的所有观点均准确反映了他对本报告覆盖的所有证券和公司的个人看法；2）他/她的薪酬的任何部分（直接或间接）均与本报告中具体推荐或观点无关。我们将适时更新研究报告。除某些定期发布的行业报告外，大多数报告将根据需要不定期发布。 研究分析师。道琼斯指数 ： 39134.80 标准普尔 500 指数 ： 5473.17 纳斯达克 ： 17721.60 可根据要求提供其他信息。额定电流分布(截至 2024 年 6 月 20 日) ： 覆盖范围百分比Inv. Banking Relationships * 跑赢大盘 (买入) 跑赢大盘 (买入) 市场表现 (持有)28市场表现 (持有)1表现不佳 (卖出)1表现不佳 (卖出)0 * 各评级类别中William Blair的投行业务客户所占公司比例，定义为William Blair为客户公司的百分比。 在过去12个月内收到投资银行服务的补偿。研究分析师的薪酬基于多种因素，包括其股票推荐的表现；对资产管理、公司金融、机构销售和零售经纪等所有部门的贡献；公司整体。 盈利能力 ； 以及竞争因素。 其他重要披露威廉 · 布莱尔 股票评级与估值方法：威廉布莱尔公司使用三级系统对股票进行评级。个人评级反映了股票在未来12个月内相对于更广泛的市场（通常为标普500指数，除非另有说明）的表现预期。预期表现的评估是基于短期内、中期和长期公司的基本面、行业前景、收益估计的信心、估值（以及我们的估值方法）以及其他因素。超出市场表现（O）——股票预计在未来12个月内将超出更广泛的市场表现；持平市场表现（M）——股票预计在未来12个月内将大致与更广泛的市场表现一致；低于市场表现（U）——股票预计在未来12个月内将低于更广泛的市场表现；未评级（NR）——该股票目前尚未评级。估值方法包括但不限于市盈率（P/E）、相对市盈率（与相关市场比较）、市盈率与增长率比率（PEG）、市值/营收倍数、企业价值/息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率、现金流折现法以及其他方法。股票评级与估值方法不应被单独使用或依赖。 作为投资建议。过去的表现不一定是未来表现的指南。 评级和估值方法反映了个别分析师的意见，并且可能会在任何时间发生变化。我们的销售人员、交易员及其他专业人士可能会向客户、潜在客户及交易台提供与本研究报告中表达的观点相反的口头或书面市场评论、短期交易建议或交易策略。某些现有的研究报告可能包含与证券、金融工具和/或发行人相关的讨论或投资观点，这些内容可能已不再当前有效。始终参考该公司或发行人的最新报告。我们的资产管理部和交易台可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策。我们有时会在报告中持有头寸（无论是多头还是空头），作为主要交易方进行交易，并买卖本报告中提及的证券。我们的研究主要通过电子方式传播，在某些情况下也会以印刷形式发布。研究报告同时提供给所有客户。此研究报告仅供客户使用。未经事先书面同意，不得以任何形式通过任何手段复制或分发本材料的任何部分。 威廉布莱尔公司，L.L.C. 这绝不是任何意义上的证券或金融工具的购买或销售要约或邀请。本报告中的事实陈述来源于我们认为可靠的信息源，但对此类陈述不做任何关于准确性或完整性的保证，除非涉及与威廉布莱尔或其研究分析师相关的披露。除非另有说明，所表达的意见均为我们自己的观点，并且可能会不预先通知而发生变化。所示价格仅供参考。本报告或其任何部分不得复制、重新印刷、出售、重新分发或由接收方向任何第三方披露，也不得通过内容抓取或提取的方式泄露。 未经威廉·布莱尔（William Blair）的事先书面同意，不得以自动化处理或其他任何形式或手段使用本研究报告。未经授权使用属违法行为。若接收方根据与威廉·布莱尔的服务条款或付费研究服务合同收到此份研究报告，则我们可能被视为投资顾问。若仅与直接签订合同的接收方相关，则此投资顾问地位并不超出报告的交付范围（除非另有明确书面约定）。如果接收方利用这些研究服务进行此处提及的证券买卖，威廉·布莱尔可能会自行账户、作为无风险代理人或代表第三方进行交易。威廉·布莱尔始终且持续地仅作为经纪-交易商执行任何交易。 交易 ， 包括本文提及的任何证券的交易。 对于重要披露，请访问我们的网站 williamblair.com。此材料由威廉布莱尔国际有限公司（William Blair International, Ltd.）在英国及欧洲经济区（EEA）分发，该公司经金融行为监管局（FCA）授权和监管。威廉布莱尔国际有限公司是一家根据英格兰和威尔士公司注册处注册的有限责任公司，公司编号为03619027。此材料仅面向被视为专业投资者或同等身份的人员（在各自司法管辖区），或符合《金融服务和市场法》2000年（金融推广）2005年条例第19(5)条、38条、47条和49条规定的人员（所有此类人员统称为“相关人士”）。本文件不得被任何人士依据或依赖于采取任何行动。你： 依赖于非“相关人士”的个人。“威廉布莱尔”和“R*Docs”是威廉布莱尔及公司（William Blair & Company, L.L.C.）的注册商标。版权 ©2024，威廉布莱尔及公司（William Blair & Company, L.L.C.）。 保留所有权利。威廉 · 布莱尔 & 公司 ， L. L. C. 许可并在我们的工作中应用 SASB 重要性图 ® 和 SICSTM 。