非正式性 ， 农场规模和土地改革的地价效应

11013 非正式性、农场规模的地价效应 ，土地改革 来自乌克兰超过一百万笔交易的证据 克劳斯 · 迪宁格Daniel Ayalew Ali 政策研究工作文件 11013 Abstract 这篇论文利用了乌克兰超过100万份农业土地交易的丰富地理编码行政和遥感数据，以探讨非正式性、土地规模以及近期的土地改革如何影响土地价格。主要发现有三点。首先，缺乏注册权利会产生巨大的负面外部性，其规模可能超过注册所有土地的成本。相比之下，租赁合同的非正式性是一种选择，可能使所有者能够规避那些阻止他们重新谈判以获得更有利条款的监管障碍。其次，尽管土地市场的自由化带来了显著的间接利益，但这些利益的分配却是不均衡的。此外，销售市场竞争仍然有限，表明存在采取措施的空间——包括降低 交易土地和获取抵押贷款融资的相关交易成本，提高待售土地的宣传力度，以及采用电子拍卖——这些措施旨在增强改革对效率和公平的影响。第三，地块、田地和农场规模越大，每公顷价格越高，这表明存在通过市场机制进行土地整合和促进中型农场发展的潜力，以提高土地价值和生产率。要实现这一潜力，需要采取措施限制投机性土地收购和市场主导行为，使当地土地市场更加竞争，并以基于市场的土地估值为基础，定期对土地征税以及因土地升值产生的资本利得。 这篇论文由发展研究组·发展经济学部门出品。它是世界银行为提供研究开放访问并为全球发展政策讨论做出贡献的一项更大努力的一部分。政策研究工作论文也已在网上发布于 <http://www.worldbank.org/prwp>。作者可以联系 kdeininger@worldbank.org 和 dali1@worldbank.org。 政策研究工作论文系列发布正在进行工作的研究成果，以促进发展方面的思想交流。问题。该系列的一个目标是尽快发布研究发现，即使展示的内容尚未完全打磨。论文保留了原始状态。作者的名字，并应据此引用。本文中表达的发现、解释和结论完全是作者个人观点。由作者提供。它们不一定代表国际复兴开发银行/世界银行的观点。其附属组织 ， 或世界银行执行董事或他们所代表的政府的组织。 非正式性、农场规模和土地改革的地价效应 ：来自乌克兰超过一百万笔交易的证据 Klaus Deininger Daniel Ayalew Ali 非正式性、农场规模与土地改革对土地价格的影响：来自乌克兰超过一百万宗交易的证据 1. Introduction 自 20 世纪 50 年代以来 ， 高收入国家的土地和房价实际大幅上涨 (Knollet al.2017), 允许所有者实现抵押利益（Kumar 和 Liang, 2024; Zevelev, 2021），并参与创业活动（Schmalz, 2017）。et al.2017)。关于城市土地市场的文献表明，财产的市场价格受到连接性等公共商品的影响（Ahlfeldt）。et al.2017) ， 道路维护 (Gertleret al.2024) ， 树木 (汉et al.2021) ， 靠近海岸 (Severen 和 Plant inga 2018) ， 或洪水风险暴露 (Boskeret al.2019 年) 。土地价格数据有助于估算集聚成本 (Combeset al.2019 年) ， 并分析城市更新等政策的影响 (Rossi - Hansberget al.2010) 和低收入住房建设 (Asquithet al.2023 年) ， 密度限制 (Hilber 和 Vermeulen 2016 年) ， 建筑标准 (Baylis 和 Boomhower 2023 年) ， 灾害风险 (Gouvelvitchet al.2023 年 ； Hino 和 Burke 2021年) 和保险补贴 (加巴里诺et al.2023). 在农村地区，与禀赋无关的因素错配（Adamopoulos和Restuccia，2022）已被证明普遍存在（Gollin和Udry，2020），并对生产率产生负面影响（Maue）。et al.2020 年) 和职业选择 (阿达莫普洛斯et al.2022) 。改善市场功能的措施 ， 例如发行可转让证 书(Bu 和 Liao 2022 ； Chenet al.2022 年) 或取消土地限制(Chariet al.2021; Chenet al.2023 年 ； 德扬夫里et al.2015 年) 或劳动力 (吉尔斯和穆 2018 年 ； 赵 2020 年) 已被证明可以减少误分配。 然而，尽管数字化和遥感数据能够评估市场运行状况并制定限制市场权力滥用的规章制度（Balmann）。et al.2021 年) 几乎实时地 ， 许多国家对土地市场运营的严格限制仍然存在(Shifa和 Xiao 2023 ； Vrankenet al.2021) 使用地理编码的价格数据研究土地获取方式（Allen和Leonard 2021）对影响的研究，调查了土地是通过收购（Libecap和Lueck 2011）、分配（Smith 2024）或可以转移（Dippel）的方式。et al.2024) 在很大程度上仅限于美国的历史案例。 这篇论文利用了乌克兰超过100万条租赁和销售市场的交易数据，这些数据来自于该国在2020/21年实施了广泛的改革，包括开放土地销售市场和报告土地价格。这些数据被用来探索如何利用土地价格数据来推断土地市场的运作情况，以提供更现代背景下的政策制定依据。研究表明，将行政数据与遥感数据相结合，识别出农场内的基本生产单元（即地块），可以提供以下方面的见解：（i）市场自由化对当地土地市场价格和结构的影响；（ii）对农业生产用地配置和土地利用效率的影响；（iii）土地市场透明度和公平性的提升；（iv）政策制定者在设计和调整土地政策时应考虑的因素。 不同类型的非正式性对土地销售或租赁价格的影响；以及（iii）在宗地、田地或农场层面规模效益所带来的好处，这些好处可以补充现有见解和方法论。 市场自由化和结构 ：我们证明，除了任何直接效应之外，解除土地销售市场限制触发了短期租赁价格上升10-20%，远高于文献中报道的更有限改革的直接效果（Lawley, 2018）。一个合理的机制是，土地销售的可能性增加了租赁市场的竞争。这一解释得到了两个发现的支持：首先，在村级层面，更高的交易量与更高的租赁价格相关联；其次，虽然已经在某个村拥有部分注册使用权的租户支付较低的租金，这可能反映了信息优势而非市场力量，因为随着使用土地比例的增加，租金折扣反而减少，这与市场力量的概念不符。法人实体支付的价格显著高于个人，并且平均而言在12个村庄租赁土地，这与研究显示这样的实体足够专业化且地域上多样化相符（Seifert）。et al.2021 年) ， 使租赁市场具有竞争力。 证据表明，在土地或其他市场中出现的摩擦正在更明显地限制土地供应或需求。这种现象在显示出潜在市场力量的销售市场上更为显著，具体表现为价格随着成交的村土地比例或买家购买前使用的村土地比例的增加而下降。为了增加土地销售市场的竞争机制，可以通过提高知识水平、扩大抵押贷款选项（包括用于土地收购），以及采取措施如资本利得税来减少投机性土地收购和行使市场力量的激励，例如，如果土地使用权集中度超过一定水平，则通过征税或要求电子拍卖来促进竞争，这些措施可能值得探索。 非正式性:大多数研究假设正式化带来的益处仅惠及直接受影响者，并通过比较拥有权利和无权利的土地parcel在空间上的断点来评估非正式土地权利的影响（Ali）。et al.2014 年 ； 霍利et al.尽管权利可能在后续注册成本高昂的情况下恢复非正式状态（Galiani 和 Schargrodsky, 2016；Gutierrez 和 Molina, 2020），但在2018年或2022年初进行识别（虽然具体的权利信息可能会有所不同），这一做法对于确定时间点（例如开始于2022年）具有一定的灵活性。et al.2021) 。非正式权利在某种程度上可以替代正式权利 (Lanjouw and Levy 2002) 。他们提供短期优势(牛et al.2021 年) ， 但在短期内强加成本 (Tellmanet al.2021 年) 和中期 (亨德森et al.2021 ； 纳瓦罗和特恩布尔 2014) 。然而 ， 如果它为中介 机构产生租金 (克里希纳et al.2020 年) ， 非正式性可能很难在政治上消除。1 我们不再将非正式性视为纯粹的私人问题，而是以田野作为农业用地的基本单位。这使我们能够估计三种不同类型非正式性对外部效应的影响，并通过不同的渠道影响土地价格。首先，未在地籍中测绘或在产权登记中注册的土地parcel。 不能正式交易，我们预计这将对租赁或销售价格产生负面影响。其次，非正式租赁合同，即一块土地登记在业主名下但大部分关联地块由合法实体耕种，这种选择可以让业主更频繁地重新谈判租赁价格，而正式合同的最低期限为七年，因此在这种情况下可能更为灵活。如果房东之间进行沟通，这将在租赁市场而非销售市场上产生积极外溢效应。最后，某一地块上注册的租户数量越多，合同执行和谈判的成本越高，这可能会降低租赁价格但不太可能影响销售价格。 数据表明：（一）在拥有更多未测绘或未登记地块的田地中，包裹的价值始终低于那些不受此类非正式性影响的地块；（二）在具有更多非正式合同的田地中，租赁价格较高但销售价格并不高；（三）在超过5个注册所有者的田地里，租赁价格较低。从这些方面对非正式性的细致和差异化的评估不仅在学术上具有重要意义，而且在政策层面也同样重要：最重要的是，考虑到外部性，期望土地所有者承担降低非正式性的全部成本可能既不现实也不实际。 农场大小:通过估算地块、田地或承包方农场规模对土地租赁和销售价格的影响程度，我们增加了关于规模经济的辩论，并且在价格反映潜在生产力的情况下，进一步探讨了农业农场规模与生产力之间的关系（Binswanger）。et al.1995) 劳动力市场交易成本与大型农场机器生产能力的增加相结合，在印度被证明会导致U型关系（Foster和Rosenzweig 2021）。在中国，大型机械化农场的农业生产力也得到了提高（Sheng）。et al.2019) ， 巴西(Helfand and Taylor 2021) ， 澳大利亚(Sheng and Channel 2019) ， 肯尼亚(Muyanga and Jayne 2019) ， 尼日利亚(Omotilewaet al.2021), and wind energy production (Wang et al. 2024). 这些优势超越了农业领域，连片的土地还能为城市扩张（Brooks 和 Lutz, 2016）、矿产开采（Leonard 和 Parker, 2021）、太阳能农场（Abashidze 和 Taylor, 2023；Klingler 及其合作者, 2021）以及风能生产（Wang 等人, 2024）带来益处。et al.2024) ， 或保护。 我们预计规模会对农田、地块或农场层面的农业生产力产生不同的影响，具体表现为：(i) 对于任何地块大小，更大的地块会减少需要谈判的潜在参与方的数量（也可能与土地质量或地块大小相关联）；(ii) 更大的地块通过减少在地块之间行驶所需的时间或将边界数量最小化来降低运营成本；(iii) 更大的农场能够将固定因素（如机械、管理、市场渠道接入）的成本分摊到更大的操作中，这一收益可能会因控制范围有限导致的不经济现象而受到抵消。在竞争激烈的租赁市场中，这些生产成本的变化会直接反映在租赁价格上，但市场不完善性和代理人的战略利用可能会导致摩擦。 我们发现，在不同水平上，规模确实对租赁价格产生了不同的影响：相较于地块面积的等量增加，田地面积的四分位数增加估计会产生略大的影响。 农场规模在我们的样本中最高可达约1000公顷，这些大型农场支付的租赁价格显著高于较小的农场