法国房地产市场 Bilan 2023

法国2023年房地产市场回顾与展望

2023年市场回顾

• 经济环境与市场情绪： 经济环境高度不确定，货币紧缩持续，投资者选择性提高，买家与卖家之间意见分歧导致投资额下降53%。投资者持续多元化进入另类资产和区域市场，环境问题对买家选择标准、工程融资等产生更大影响。
• 整体市场表现： 投资额同比下降53%，达到近128亿欧元，为2010年金融危机以来最低水平。大宗交易份额持续下降，仅记录22笔超过1亿欧元的交易，较上年同期下降三分之二。
• 区域市场表现： 大巴黎地区投资额占比57%，但份额进一步下降至57%，主要原因是写字楼市场投资减少、大型交易数量有限以及外国投资者数量较少。南部郊区市场表现较好，某些市场和资产类型继续受益于投资者的多元化策略。
• 主要资产类别表现：
  • 写字楼： 投资额为64亿欧元，同比下降56%，大巴黎地区下降幅度更大。巴黎市中心（排除业主自用销售）的办公室价格平均下降近20%。巴黎以外地区的价格跌幅更为明显。
  • 零售： 投资额为33亿欧元，同比下降45%，但降幅小于办公楼和工业地产。业主自用销售成为亮点，路威酩轩集团和开云集团等国际公司进行大量收购。购物中心重新成为聚光灯下的焦点，市场份额上升至36%。
  • 工业： 投资额为30亿欧元，同比下降55%。轻型工业场所的投资下降幅度较小，而物流仓库的投资则大幅下降，主要由于外国投资减少和大型组合销售数量的下降。
• 另类资产表现：
  • 联合居住： 投资额超过5.5亿欧元，同比增长20%，表明市场的重要性。
  • 管理住宅物业： 投资额超过一半的资金用于联合居住。
  • 教育： 2023年成为教育设施领域的纪录年份，投资额接近5亿欧元，几乎增长了50%。
  • 医疗保健： 投资量显著下滑。
  • 酒店： 投资额几乎21亿欧元，同比略有下降，但入住率上升，市场需求持续强劲。
• 转换市场： 存量物业的转换是推动投资市场的一个重要动力，办公 sector 成为这一转变的重点，约占通过收购房地产进行转换交易量的90%。

2024年市场展望

• 宏观经济形势： 宏观经济形势仍存在很大的不确定性，但债券市场的缓解和关键利率的稳定可能在下半年带来下跌，这应能为投资者提供一定的信心。
• 写字楼市场： 预计市场将保持低迷，精简将主要有利于郊区市场。大巴黎地区吸纳量预计将稳定在大约180-200万平方米。空置率将达到新高，未来供应将增加。
• 零售市场： 消费者支出有望回升，但不利因素依然存在。巴黎2024奥运会将对巴黎市场产生积极影响。零售商仍然受到消费者选择和高成本的压力。大型购物中心零售产品的持续转型朝向餐厅和休闲。
• 工业市场： 预计将保持低迷，但投资者仍将关注可持续的租金增长和可供出租的供应量。
• 另类资产市场： 投资者将继续加强他们的多元化战略，确认替代资产的日益成功。
• 转换市场： 预计将继续保持活跃，为某些参与者提供通过将过时资产转化为符合新用途的物业类型来多元化其投资组合的机会。