法国房地产市场 Bilan 2023

投资办公室零售 Knight Frank - 您的联系人 Vincent Bollaert莱坊法国首席执行官 33 1 43 16 8890 vincent. bollaert @ fr. knightfrank. com 研究主管 + 33 1 43 16 55 75 david. bourla @ fr. knightfrank. com 占领者服务和商业代理商(OSCA) 负责人 331 43 16 88 86 guillaume. raquillet @ fr. knightfrank. com ：零售主管 + 33 1 43 16 88 64 antoine. maloma @ fr. knightfrank. com 玛丽 · 卡梅隆 Mathilde Capbern营销和传播主管 + 33 1 43 16 55 93 mathilde. capbern @ fr. knightfrank. com 合伙人 ， 估值和咨询主管 + 33 1 43 1688 94 marie. cameron @ fr. knightfrank. com Antoine Grignon Adrien Portoleau设计和交付主管 + 33 1 43 16 88 74adrien. portoleau @ fr. knightfrank. com 合伙人 ， 资本市场主管 + 33 1 43 16 88 70 antoine. grignon @ fr. knightfrank. com SUMMARY 法国 我们对 2023 年的预期 经济环境仍然高度不确定 ，货币紧缩仍在继续. 投资者的选择性更高 ， 特别是在大巴黎地区的写字楼市场。 买家和卖家之间的意见分歧将继续影响法国市场的表现. 持续多样化进入另类资产 (住宅、管理住宅、医疗保健等)和区域市场。 环境问题将产生更大的影响 ： 买家的选择标准 ， 使资产达到标准的工程融资等。 市场只会变得更加活跃如果数值有更明显的调整。 增值战略将加快步伐 ， 并将增加重点关于收购要转换的资产。 实际上发生了什么 投资者的选择性更高 ， 特别是在大巴黎地区的写字楼市场 ，其中 60% 的活动集中在内郊。 经济环境仍然高度不确定 ，货币紧缩仍在继续:欧洲央行将关键利率提高了 200 个基 点 ， 但现在已经稳定。 买家和卖家之间的意见分歧在法国市场上压力很大 ，导致 2023 年投资额大幅下降 53% 。 持续多样化变成替代资产 ，正如 coliving 和教育场所的成功所说明的那样。该地区的交易量下降(- 42 ％) ，但不及大巴黎地区(- 60%) 。 市场没有恢复流动性 ， 尽管有时值的重大调整, 尤其是在办公市场。。 环境问题产生了越来越大的影响: 买家的选择标准 ， 使资产达标的工程融资 ，税收和监管背景 (“绿色产业 ” 法) ，etc. 增值战略步伐加快 ， 重点增加收购要转换的资产（ 2023 年增长了 30% 左右) 。 经济和金融展望 中央银行利率的大幅快速上升以及融资条件的收紧导致许多投资者在2023年重新评估了对房地产的暴露程度。尽管宏观经济环境存在不确定性， 在武装冲突、即将到来的关键选举等因素仍高度不确定的情况下，债券市场的缓解和关键利率的稳定，可能在下半年带来下跌，这应能为投资者提供一定的信心。 度 ， 逐步刺激投资市场的活跃。 暴风雨过后的平静 ？ 国际背景 在2023年，全球投入的总额（包括企业房产和住宅房产）相比2022年减少了一半。欧洲和美国的降幅相当显著，而亚太地区的表现相对较好，降幅为-36%。 此外，一些亚洲投资者在国际上的活动更为积极，例如日本投资者，在北美、澳大利亚和英国参与了多起大型交易。在欧洲，法国投资量的下降导致了整体投资 volume 的减少。 类似于大陆上的情况（同比下降53%）。然而，法国的市场份额略有增加，与德国市场之间的差距有所缩小。 法国在整体低迷市场中的份额上升 卷减半 2022 年至 2023 年之间的投资额变化 主要市场在欧洲投资额中的份额 所有资产类型组合在一起 ， 包括住宅 所有资产类型组合在一起 ， 包括住宅 2010 年以来的最低水平 最近几个月并没有逆转自2022年底以来在法国观察到的下行趋势。尽管这通常是全年最为活跃的时期之一，但法国 CORPORATE 实体房地产市场仅吸引了33亿欧元的投资。 2023年，投资额达到近128亿欧元，与2022年和过去十年的平均值相比下降了53%。 2010 年以来 ， 在国际金融危机最严重的时候 ， 没有出现过这样的水平。 投资额下降 53% 法国投资额的变化 所有资产类型(办公室、零售、工业) 合计 ， 以数十亿欧元计 大额交易份额持续下降 大宗交易市场遭受了最大的下滑，受到融资条件趋紧的惩罚。法国在2023年仅记录了22笔超过1亿欧元的交易，较上年同期下降了三分之二。尽管有少数几笔引人注目的交易，如 INGKA INVESTMENTS购买了“Italie Deux”购物中心和“Apollo”办公大楼，这些大型交易尤为罕见。这主要是由于大规模资产包销售数量有限以及交易放缓所致。 在某些关键办公枢纽地区观察到这种情况，例如拉德芳斯。最后，大型交易量的下降也可以通过计量值的减少来解释，这会自动影响价格。 交易超过 1 亿欧元 ： 只有三分之一的交易量 按金额范围划分的法国投资额 2023 VS 2022 关键数字 所有资产类型组合 (办公室、零售、工业) 大巴黎地区降幅最大 虽然大巴黎地区继续占据法国投资总额的主要份额，但其份额在2023年进一步下降（为57%，而2022年为66%）。对于所有房地产类型而言，大巴黎地区的份额同样呈现下降趋势。 accounted for almost 7.2亿欧元的投资，同比下滑60%，主要原因是写字楼市场的投资减少、大型交易数量有限以及外国投资者数量较少。 该地区的跌幅显著但不明显（-42%）。某些市场和资产类型继续受益于投资者的多元化策略。 份额在最低水平 大巴黎地区投资数量的变化 ， 所有资产类型的总和 变更 ， 所有资产类型组合在一起 SCPIs ， 市场领导者 在2023年，SCPIs和OPCIs的收购量同比下跌了56%，但它们在法国企业房地产市场投资总额中的份额从27%上升至37%。特别是，SCPIs在办公市场完成了多笔大型交易（例如，“Life”在第13区的办公楼被收购）。 IMMOVALOR，“V”位于凡尔赛的资产被ATLAND VOISIN收购，“Massy Campus”出售给REMAKE等），零售物业（巴黎“Passy Plaza”被AEW收购）和工业物业（“Big Deal”组合出售给ALDERAN）。尽管房地产相关证券领域的交易量和流入量有所下降，参与者仍未 一直保持闲置状态。他们还通过增加对工业资产的暴露和创建新的工具（这些工具可能是多元化资产配置的或专门针对快速增长的资产类别，如教育领域）来加大资产多元化程度。 投资额大幅下降 ， 但份额上升 按 SCPI / OPCI 分列的投资额变化 按资产类别划分的 SCPI / OPCI 投资 所有资产类型(办公室、零售、工业) 合计 ， 单位 ： 百万欧元 在法国 ， 占总量的百分比 私人 ， 逆流而上 私人投资者去年也表现突出，其投资于企业房地产的比例从2022年的7%和2021年不到3%显著上升至2023年的近13%。与市场其他部分不同的是， 2023年法国私人投资者的投资总额仅略有下降（同比下降18%）。这一趋势可以解释为私人投资者对当前市场条件具有高度适应性，显示出显著的灵活性。 权益资本，并采取一种机会主义的方法，利用机构投资者观望的态度以及价格下跌的机会。 10 年平均增长 70% 私人投资者投资的金额 所有类型的资产合计 ， 以数十亿欧元为单位 业主销售的年份 业主自住 volumes 在 2023 年显著增加，增幅达到 122%，创下历史纪录的 55 亿欧元。这一出色的表现主要归功于奢侈品品牌和公司，它们在法国 2023 年的业主自住 volumes 中占据了近 70% 的份额。因此，这些 volumes 集中在巴黎（占比84%），其中包含显著的零售成分（37%），这部分原因是由于收购了首都黄金地段的混合用途物业。除了奢侈品行业外，巴黎办公市场还发生了几笔大型业主自用交易，例如CMA-CGM的购买行为。 位于第8区11号霍奇大道的总部，以及最近3F收购的第13区帕克大道物业。 奢侈品的过度代表 2023 年法国业主占用者销售细目 按资产类别划分 ， 作为% 和示例 外国投资者少得多 2022年相比2019年的峰值几乎减少了50%。尽管如此，外国投资者仍在2023年的两大交易中发挥了关键作用（INGKA INVESTMENTS收购了“意大利二区”购物中心和“阿波罗”办公大楼）。 building，以及出售“Sequana”塔楼给VALESCO）。年末时，他们还通过收购大型物流组合（“Daisy”，“Scott”）进一步巩固了自己的地位。 外国投资者 traditionally account for between a third and 45% of investment in the French market，其份额在2023年降至27%。在所有资产类型中，他们的投资总额较上年同期下降了超过60%。 低于 30% 的投资额 外国投资者在法国的投资额变化 2022 年至 2023 年之间的投资额变化 所有资产类型加在一起 ， 单位为数十亿欧元 更改 ， 所有资产类型在法国合并 稳定在眼前 ？ 尽管宏观经济环境仍然高度不确定性（包括武装冲突、重要选举即将来临、全球经济放缓等），通货膨胀和债券利率的缓解应为投资者提供更多 visibility。在经历了急剧上升之后， 收益率在2023年出现变动（各类企业房地产类别收益率从+75个基点到+125个基点不等），价值有望找到平衡点，从而有助于推动法国房地产市场的活动复苏。 平坦的产量曲线提供了更高的可视性 办公室 ： 仍然超过所有卷的一半 十宗超过1亿欧元的办公物业交易在2023年记录在案，而2022年为33宗，2019年为66宗。仅有一笔此类交易发生在大巴黎地区之外：AEW收购了里昂的“Welink”，里昂仍然是领先的城市，投资额为刚刚超过3.2亿欧元，相比2019年的11亿欧元。 _with €6.4亿欧元投资于法国办公市场，在2023年，成交量与2022年相比骤降56%。大巴黎地区也出现了56%的下降，但在其他地区降幅为52%，尽管该地区大型交易的数量非常有限，这也显著减少了投资量。总计，仅 2022年，在塔卢斯和马赛分别发生了几起重要的交易活动（“Riverside”被LA FRANÇAISE收购，“Eko Active”被UNOFI收购）。 2023 年在法国市场投资 64 亿欧元 办公室投资额的变化 在法国 ， 数十亿欧元 2023 年办公室交易的实例 瓦莱斯科集团TOUR SEQUANA ISSY - LES - MOULINEAUX (92) AEW焊接 LYON (69) CDCCORTIS 巴黎 17th COV É AVIVACITY 巴黎 12th IMMOVALORLIFE PARIS 13th COV É A23 RUE DE L 'AMIRAL D' ESTAING PARIS 16th 重新定义 AMCAMPUS MASSY MASSY(91) OREIMA8 - 10 RUE ROQUEPINE巴黎 8th 洛杉矶 / EDF 投资孟菲斯巴黎 13th ATLAND VOISIN“V ” 型建筑 VERS