2025年REITs年度策略展望：供需两旺，乘势而上

2025年REITs年度策略展望总结

2024年REITs市场回顾

• 一级市场：2024年REITs发行放量，新增上市25只，发行规模达541亿元，创历史新高。新增品种包括水电能源基础设施、陆上风电能源基础设施、消费类基础设施和水利基础设施，其中消费类基础设施上市7只，规模最大（198亿元）。存量市场共54只REITs，总市值1435亿元，流通市值657亿元，高速公路和产业园类REITs仍居前列，消费类REITs市值超能源类。
• 二级市场：2024年REITs整体上涨12.75%，板块分化明显。水利（37.45%）、保障房（37.18%）涨幅领先，消费（16.87%）、能源（25.00%）次之。上涨主要由政策驱动，包括证监会将REITs列入权益工具、发改委完善发行流程、中央政治局会议后利率下探等。板块分化延续，能源受天气影响波动，仓储物流、产业园、高速公路承压，消费板块稳健。

供需两旺，REITs配置价值持续抬升

• 供给端：政策推动常态化发行，预计2025年新发45-50只，规模1300-1500亿元。类REITs和私募REITs需求增加。
• 投资机构：券商和保险为主要持有方，分别占比29%和23%，产业资本、资管产品等亦重要。FOF可投范围扩大将丰富投资者类型。
• 配置价值：REITs具备类红利和类固收属性，在权益市场回调或债券利率高位时具替代性配置价值。政策细化落地有望带动周期类资产弹性。

乘势而上，选择与布局

• 三类机会：
  1. 弱周期板块：无风险利率走低，债市获利空间下降，保障房等REITs更受固收投资者青睐，利差分位数位于30%-40%。
  2. 估值补涨：部分强周期板块（仓储物流、高速公路、产业园等）项目股价相对承压，存在补涨空间。
  3. 收益分配调节机制：部分新发项目带短期业绩保证，如产业园、仓储、能源板块，短期业绩保障搭配长期反转策略，收益更稳定。

风险提示

• 超预期REITs政策发布，底层资产经营情况恶化。