睿见研究蓄势 、多元 、创新：年报里的中国企业

joneslanglasalle.com.cn 蓄势、多元、创新：年报里的中国企业 JLL睿见观察小组 今年以来，中国经济正在复杂多变的内外部挑战中寻求新的平衡，发展新质生产力为激活社会有效需求提供了新思路，成为探寻供需新平衡的起点。各个行业的头部上市企业在支撑中国经济平稳过渡的同时，也在推进自身的结构转型与动能培育，从而潜移默化地影响着其不动产策略的改变。仲量联行在连续两年以头部上市企业的财报数据作为切入点之后，今年我们将研究范围再次扩大至10个细分领域，共计95家市值排名前十的头部上市企业，行业范围涵盖金融、互联网等传统的办公楼租赁需求，以及游戏、数字媒 体等新质生产力的核心领域。从95家企业的总体数据来看，头部上市企业承担了稳定就业大局的重要社会责任，员工总数同比增长1.6%，代表新质生产力的头部上市企业展示出更为积极的人才扩张图景，以及极具潜力的增长曲线。同时，企业的经营性租赁成本同比下降0.9%，办公楼市场的租金调整对于缓解企业的经营压力起到了积极作用，持有资产总额及投资性房地产总额的持续增长表明头部企业布局不动产领域的信心没有改变。 95家头部上市企业数据汇总（2023年） 指标释义： 使用权资产：承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，体现了企业在租物业的总成本。不包括短期租赁和低价值资产租赁，同时土地使用权除外。本文中互联网企业的使用权资产除包括办公楼/楼宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。 宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产折旧仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。 投资性房地产：企业将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产，通常包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物。本文中的投资性房地产仅包括建筑物，不包括土地使用权和在建工程。 租赁成本：企业经营性租赁当年支付的租金费用可以体现在使用权资产折旧费用上。不含利息费用、短期租赁费用及土地使用权折旧。本文中互联网企业的使用权资产折旧除包括办公楼/楼 头部上市企业员工总数维稳，行业间及企业间人员增减并行 总体就业规模的稳定主要来自互联网、计算机硬件、生物医药及证券几个行业的增长贡献，但经济波动对企业人力资源战略的影响在2023年已经有所显现。2023年，十家头部互联网企业新增员工总数超7.3万人，同比增长6.9%。市场竞争大、技术更新速度快等因素决定了互联网企业裁员与招聘并举的高流动性人力资源特征。十家企业中过半数连续两年减员，反映出业务调整和组织优化的持续性。另有两家企业则连续两年实现员工数量增长，海外市场拓展和科技创新成为其增量驱动力。 生物医药和证券类头部企业虽然仍处于人才储备阶段，但2023年的员工增速已明显放缓；半导体、计算机软件、新兴金融、游戏等行业的员工规模在近两年呈反向波动，其中游戏类头部企业在2023年“转负为正”，员工规模同比上涨2%；保险和数字媒体类头部企业维持减员增效策略，员工规模连续多年呈收缩趋势。2023年，五家头部上市险企的员工总规模较上年减少6.7万人，主要体现在对数字科技和传统营销业务的持续优化。 在经济形势尚不明朗的情况下，为了应对外部环境变化而快速调整企业架构，员工流动率较高的企业对不动产空间的需求面 积和租约灵活性提出了更高要求，具有前瞻性的不动产策略或者系统化的不动产管理体系正是解决此问题的最佳方案。 95家头部上市企业的数据表明租赁成本已得到有效降低 从租赁的年化成本来看，与2022年趋势有所不同的是，95家头部上市企业在2023年的租赁成本总额首次出现下降，同比减少0.9%，主要集中于其中35家企业，是市场租金调整叠加企业不动产租赁策略调整双重作用的结果。互联网企业在物业上的租赁开支仍旧可观，但2023年的增幅较之前放缓，同比仅增长2.8%。而降幅最大的是保险行业，2023年五家险企的租赁成本总额同比下降17.2%。保险企业在租赁成本与员工数量的变化上协同一致，不仅得益于其行之有效的成本控制，更是因为该行业成熟专业的不动产管理体系和理念提供了高效兼容的解决方案，能够应对市场周期和企业架构的波动并做出及时调整。 从租赁成本占总营业成本的比例来看，保险、计算机硬件、半导体、生物医药、游戏、数字媒体这六个行业的成本占比近两年维持稳定的水平，且基本在1%以内，表明此类上市企业对经营性租赁的成本控制相当合理；互联网和计算机软件行业的成本占比在2023年出现转折性下降，均降至2%以内；证券和新兴金融行业的成本占比则持续攀升，其中十大头部券商的平均租赁成本占比在2023年升至3.2%。 多数行业员工数量的增减与人均摊付的租赁成本呈反向变动 人均租赁成本一定程度上代表了各行业在办公楼租赁交易中的实际承付能力，短期内企业增减人员后如果没有及时调整办公面积，必然会带来人均租赁成本与员工规模的反向变动。然而从 长期来看，人力资源策略与不动产策略的双重调整将使这一趋势变得更为多元且复杂。 部分行业虽然员工规模减小了，人均租赁成本进一步增加。以券商为例，2022年头部券商普遍面临租赁成本上涨的压力，一些企业开始调整不动产策略。到2023年，企业间的成本控制表现分化。部分券商减少持有资产的同时增加租赁资产以降低资产减值风险，或者在撤并与新设分支机构的同时，将精简后的人员整合至核心区域的优质办公楼，因此，人均租赁成本有所增加。其他企业则通过优化不动产配置、搬迁至低租金区域的办公楼，实现租赁成本同比降低1.0%-3.3%，降本效果显现。 于行业平均水平，这与我们在市场中观察到这些企业从租赁物业向自用楼宇或产业园区搬迁的趋势基本吻合。然而，有三家企业的人均租赁成本则同比增加，且远高于行业平均水平，显示出较大的租金成本管理压力。这种压力一方面来自于数据中心和厂房等非办公空间的支出，另一方面是不动产空间的决策及调整周期相对于人员变动的滞后性所带来的，特别是长期租赁合同限制了企业在减员后未能及时调整办公空间规模，导致人均租赁成本增加。 另有行业员工规模与租赁面积同步扩大，人均租赁成本被摊薄。以互联网为例，2023年，七家头部上市企业的人均租赁成本均低 头部企业的稳定需求始终是“托底”中国商业地产市场的基石 虽然房地产链条仍在探底，多数头部上市企业对不动产领域的布局并没有停滞。2023年，95家头部上市企业中有66家的持有资产比例高于租赁资产，在不动产空间的策略上更倾向重资产模式。而汇总到行业来看，2023年共有七个行业的持有资产比例同比上升。其中，计算机硬件、半导体、生物医药等行业拥有较多的 厂房、仓储、产业园区等不动产，持有资产比例明显偏高。与之相反的是，数字媒体、证券、计算机软件三个行业则更向轻资产模式倾斜，在租赁资产的投入上有所提升。 各行业十大上市企业租赁资产和持有资产对比分析 除自用物业之外，企业持有的为赚取租金或资本增值的资产由投资性房地产这一指标得以体现。95家头部上市企业该指标的总额在2023年同比小幅上涨了2.5%，主要来自险资的增长韧性。 五家保险企业虽然在2023年同步减持了租赁和自用物业，但持续加码投资物业，表明不动产仍是其资产配置的重要渠道之一，同时对稳定市场信心意义深刻。 新质生产力席卷而来，系统前瞻的不动产管理策略价值凸显 自2023年9月首次提出“新质生产力”以来，由创新主导的新质生产力正在成为撬动现阶段经济再平衡发展的重要支点。根据国家信息产业部在2024年的定义，新质生产力是以数字化、网络化、智能化的新技术为支撑，以科技创新为核心驱动力，以深化高技术应用为主要特征，具有广泛的渗透性和融合性的生产力形态。 要包括计算机及资讯设备、计算机软件、半导体、游戏、生物医药五个行业，而另五个行业作为其对照组，即传统生产力。 2021-2023年，新质生产力行业实现员工规模和营业收入的双重增长。特别是在生物医药、游戏和半导体领域，六家代表性企业的营业收入连续三年增速超20%，显示出较强的成长性。同期，传统生产力行业的员工规模和营业收入同比均有所下降，外部经济环境和内部降本的双重压力显现。 因此，在我们分析头部上市企业时，将多数已经在主营业务中应用了数智创新等高新技术的企业所在行业列为新质生产力。主 从租赁成本来看，新质生产力企业的租赁成本波动性较为明显，多数企业的办公空间会经历由众创空间、孵化器到产业园，最终将核心管理部门落址于标准办公楼的几个阶段，这一过程中企业往往处于快速发展阶段，企业规模扩大、人员以及架构的频繁调整给这些在管理体系和职能上相对欠缺的年轻企业，在短的 时间内带来了较大的不动产管理挑战。而相较于新质生产力，传统生产力企业的租赁成本变化则更具一贯性。仲量联行在2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》白皮书中，对不同规模的企业不动产管理特征进行了详细阐述。 蓄势、多元、创新：年报里的中国企业 新质生产力与传统生产力租赁成本同比变化分析（单位：亿元） 虽然新质生产力企业远不及传统生产力企业在经营性租赁支出上那般“阔绰”，其成长性仍值得关注。根据仲量联行数据显示，2023年北京全市甲级办公楼市场的制造业办公面积增速位列第一，医药及生命科学行业租赁需求保持增长趋势并跃升为 备受市场关注的重要行业之一。持续的力量积蓄和政策推动，不仅为新质生产力带来巨大的行业发展潜力，预计也将带动相关办公面积的进一步扩张。 国办公楼市场亦不例外，市场正面临需求不足与供给过剩的双重挑战。在此背景下，企业在保持稳健经营的基础上，主动适应办公楼市场环境变化，探索更加灵活、前瞻的企业不动产管理路径显得尤为重要。中国办公楼市场形有波动，但势仍不减，市场将在新旧生产力的共同推动下，迈向新一轮平衡。 结尾：复盘头部上市企业在不动产领域的数据变化，我们可以清晰地看到金融、互联网等传统行业依然是中国办公楼市场的中坚力量，行业的深度调整正孕育新的办公楼市场机遇。同时，新质生产力的加速发展成为推动经济增长的重要引擎。这不仅为产业创新提供了动力，还有望撬动办公楼市场新一轮增量需求。波动已成为当下经济运行的主线，中