建筑材料行业+公司首次覆盖：房地产周期拐点可期，有望激活建筑设计与地产链需求

房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳：（1）城镇化率的提升是促进房地产市场规模增长的重要动能。相较于发达国家，我国城镇化的起步阶段较晚，根据联合国数据，我国2024年城镇化率预测数据为65.5%，仍有一定的成长空间；（2）2024年1-11月，全国商品房和商品住宅销售面积分别为86118/72224万平方米，同比下滑14.3%/16.0%，全国商品房和商品住宅销售额分别为85125/74871亿元，同比下滑19.2%/20.0%；今年5月以来多地陆续出台房地产新政，涉及优化限购、首付比例、商业贷款利率等方面，10月单月销售数据同比跌幅大幅好转已接近转正，11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为3.2%/1.0%。9月政治局会议首提止跌回稳，传达了政府坚定维稳的决心；（3）根据东吴证券地产组预测，2025年全国商品房销售面积乐观、中性、悲观预期下增速分别为-3.7%、-6.7%、-10.4%，对应的绝对值分别为9.3亿平方米、9.1亿平方米、8.7亿平方米；中性预测下，2025年新房/二手房成交面积分别为7.6亿平方米、6.3亿平方米，则对应全国住房成交面积的总量为13.9亿平方米，其中新房和二手房占比分别为54.6%/45.4%。 地产收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏：2023年末开始，各地陆续推出“以旧换新”政策，对比收储新房和二手房的优劣势，总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。收储模式的作用主要有：（1）为保障性租赁住房提供增量；（2）消化库存改善供需关系，稳定房价预期；（3）缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼。收储政策可以缓解被收储房企的现金流压力，从而助力保交楼进程推进；且收储价格一定程度上能够成为周边区域的价格底限，构成一定的价格锚定作用，稳定民众的房价预期。 整体而言，地产收储框架逐步清晰，有望带动销售的温和复苏。 投资建议：我国房地产市场已出现局部复苏，在过去几年的房地产下行阶段中，市场信心严重受损，行业预期持续悲观，今年9月政治局会议首提止跌回稳，政策导向较此前更为积极，市场出现局部复苏，行业周期拐点可期。且本轮行业复苏中，二手房的修复速度明显领先于新房。 近年来多个城市的二手房成交占比迅速提升并超过新房，今年以来一线城市和核心二线城市如成都、西安、武汉、大连等，二手房成交复苏态势明显。今年5月推出的收储正常着力于供给端，同时助力保交楼和保障房工作，收购二手房对市场的提振作用较强。从产业链的角度，我们认为以下几类标的值得关注：（1）前端设计环节，主营业务为设计规划类的标的；（2）中端土建与新开工环节的标的；（3）后端竣工与装修环节，例如主营业务中包含防水、涂料、PVC及PPR管等业务的标的。 风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期；收储政策后续落地进度不及预期。 1.房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳 我国城镇化率与日本上世纪60年代初接近，仍有一定提升空间。城镇化率的提升是促进房地产市场规模增长的重要动能。相较于发达国家，我国城镇化的起步阶段较晚，根据联合国数据，我国2024年城镇化率预测数据为65.5%，相当于日本的1962年的城镇化率水平，而日本2024年城镇化率预测数据为92.1%，较中国高出29pct，我国城镇化率仍有一定的增长空间。 图1：中国和日本居民杠杆率对比 图2：中国和日本城镇化率对比 2024年全国商品房市场销售仍然低迷，但5月房地产新政出台后成交跌幅收窄，11月单月销售数据已转正。2024年1-11月，全国商品房和商品住宅销售面积分别为86118/72224万平方米，同比下滑14.3%/16.0%，全国商品房和商品住宅销售额分别为85125/74871亿元，同比下滑19.2%/20.0%。 今年5月以来多地陆续出台房地产新政，涉及优化限购、首付比例、商业贷款利率等方面，6月单月商品房销售额创年内新高，同比跌幅出现明显收窄；7-8月受政策效果淡化及季节性因素影响，销售数据出现回调；9月政治局会议首提促进房地产市场止跌回稳的目标，上海、深圳、广州等城市陆续出台政策，进一步放松购房资质、优化税费等，10月单月销售数据同比跌幅大幅好转已接近转正，11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为3.2%/1.0%。 图3：2023年以来月度商品房销售面积及同比增速 图4：2023年以来月度商品房销售额及同比增速 图5：2014年以来商品房月度销售面积（万平方米） 图6：2014年以来商品房月度销售额（亿元） 备注：横轴为月份，“2”为对应年份1-2月数据 备注：横轴为月份，“2”为对应年份1-2月数据 政治局会议首提止跌回稳，彰显政府促进房地产市场平稳运行的决心。2024年以来房地产政策持续出台，较本轮房地产周期前期政策而言，2024年以来政策定调明显发生转变，9月政治局会议首提止跌回稳，传达了政府坚定维稳的决心。政策力度不断加码，在降低存量房贷利率、减免税费等市场期待较多政策落地的同时，也出台了收储、保障房再贷款等此前政策框架之外的政策。受益于今年以来更为积极的政策心态，本轮行业的修复路径更加清晰，周期拐点可期。 表1：2024年以来中央层面房地产政策 表2：2024年以来地方层面房地产政策 二手房方面，年内二手住房销售表现优于新房，重点16城二手住房累计交易面积同比回正。本轮房地产周期中，二手房成交修复领先于新房，销售面积和销售额分别于2022年、2023年回正，而新房销售面积和销售额仍然负增。自今年3月以来，重点16城累计二手住房成交面积同比跌幅逐渐收窄，8月已经同比回正，截至10月，重点16城二手住房成交面积同比增长2.9%，明显优于全国新建住房同比下滑17.7%的销售表现。在新房交付质量预期下降、存量住房规模增长、多城市二手房具备明显价格优势的背景下，二手房的成交逐渐成为主要的市场动能，我国正逐步迈向存量房时代。 图7：2017年以来新房和二手房销售面积及增速 图8：2017年以来新房和二手房销售额及增速 图9：重点16城和全国新建住宅单月销售增速 图10：重点16城和全国新建住宅单月销售增速 “刚需买二手、改善买新房”有望成为未来房地产市场的成交特征。随多地房地产规范的陆续放松以及开发商在产品设计上的迭代升级，新房在得房率、户型结构等方面更具优势，根据克而瑞数据，2024H1全国70余个项目得房率超过100%，长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率接近甚至超过110%，随开发商在产品品质方面的逐步提升，新房更能够满足改善客群居住需求并产生一定溢价，而刚需客群可能会选择更具价格优势的二手住房。当前部分城市二手房市场已逐步修复，叠加改善需求刺激政策，有望带动置换链条运转，延续复苏态势，促进行业走出周期底部。 图11：2022年以来新房成交结构 图12：24H170个实得率超100%项目的城市分布情况 图13：多个重点城市今年以来二手房成交面积已经同比回正 根据东吴证券地产组预测，2025年全国商品房销售面积乐观、中性、悲观预期下增速分别为-3.7%、-6.7%、-10.4%，对应的绝对值分别为9.3亿平方米、9.1亿平方米、8.7亿平方米；中性预测下，2025年新房/二手房成交面积分别为7.6亿平方米、6.3亿平方米，则对应全国住房成交面积的总量为13.9亿平方米，其中新房和二手房占比分别为54.6%/45.4%。 图14：全国住房销售规模预测 2.地产收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏 5月17日，国务院举行政策例行吹风会，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局有关领导介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。会议中提到：央行将设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年，可展期4次），鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，收购主体不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，预计将带动银行贷款5000亿元。此后政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；财政部亦表态支持地方用专项债“收储”。 收储的具体流程是：21家商业银行按照自主决策、风险自担的原则向有需求的地方国有企业发放贷款，央行将按照贷款本金的60%发放利率为1.75%的再贷款。地方国企获得贷款后，与高库存房企自主协商价格收购已建成未出售的商品房（即现房），用作配售型或配租型保障房。按照保障房用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握户型和面积标准（通常在70-90平左右）。后续配售和租赁的收入将变成地方国企向商业银行还本付息的来源。 图15：3000亿保障性住房再贷款收储流程图 2023年末开始，各地陆续推出“以旧换新”政策。2023年11月21日，苏州城发集团率先在太仓市启动“以旧换新”试点，近千位房东参与报名申请置换；2024年4月20日，郑州城市发展集团和郑州房地产协会在金水区和郑东新区启动“以旧换新”试点工作，限额500套。5月10日，在市内八区全面开展，全年计划完成5000套。4月27日，南京安居建设集团开展收购存量房试点活动，首批限额2000套；5月1日，南通市崇川建发集团启动收购存量房试点，凡是崇川区域内可上市交易的商品住房均可参与置换。对比收储新房和二手房的优劣势，总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。 图16：收购新房及二手房的优劣势对比 收储模式的作用主要有：（1）为保障性租赁住房提供增量；“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。由于近年来地产市场的下行，地方财政收入下降，新建保租房的模式受到一定阻力。收储存量房转化为保租房可以加快保租房的筹集进度，填补2024-2025年的保租房缺口。（2）消化库存改善供需关系，稳定房价预期； 2022年初以来，房价不断下降。房价预期的改变很大程度上制约了购房需求：投资需求显著减少，刚性需求观望情绪严重。考虑到部分新房项目尾盘销售的价格也在备案价8折左右甚至更低，我们认为收储价格一定程度上能够成为周边区域的价格底限，构成一定的价格锚定作用，稳定民众的房价预期。（3）缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼；随着近年来地产景气度下行以及部分民企开发商暴雷影响，部分开发商已经逐步丧失信用融资的能力，经营性现金流也受制于销售下滑，收储政策可以缓解被收储房企的现金流压力，从而助力保交楼进程推进。 3.投资建议 我国房地产市场已出现局部复苏，在过去几年的房地产下行阶段中，市场信心严重受损，行业预期持续悲观，今年9月政治局会议首提止跌回稳，政策导向较此前更为积极，市场出现局部复苏，行业周期拐点可期。且本轮行业复苏中，二手房的修复速度明显领先于新房。近年来多个城市的二手房成交占比迅速提升并超过新房，今年以来一线城市和核心二线城市如成都、西安、武汉、大连等，二手房成交复苏态势明显。今年5月推出的收储正常着力于供给端，同时助力保交楼和保障房工作，收购二手房对市场的提振作用较强。从产业链的角度，我们认为以下几类标的值得关注：（1）前端设计环节，主营业务为设计规划类的标的；（2）中端土建与新开工环节的标的；（3）后端竣工与装修环节，例如主营业务中包含防水、涂料、PVC及PPR管等业务的标的。 4.风险提示 1）行业下行压力超预期：若供给端政策优化不足，将可能造成需求端信心持续不足，行业下行压力加大； 2）政策放松不及预期：宏观政策和房地产调控政策放松不及预期、收紧超预期； 3）收储政策后续落地进度不及预期：若各商业银行和各地方政府参与动力不足，可能导致政策效果不及预期； 公司主要业务包含铝合金型材、铝合金系统门窗及新型铝合金铸棒材料的研发、设计、生产和销售，光伏铝合金边框加工和销售业务，围绕智慧城市开展的建筑智能化施工等业务及与建筑领域相关的检测业务。 2023年公