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保障性住房建设中的资金问题研究
2017-01-15
中国发展研究基金会
在***
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保障性住房建设中的资金问题研究
现有主要资金渠道的运作机制
保障性安居工程专用融资平台
:负责资金筹措拨付,主要筹资渠道为财政资金和银行贷款,财政资金作为本金注入平台,平台再以项目抵押、担保等方式获得银行授信。
综合性保障性住房建设公司
:由政府财政注资成立,负责投融资、收购建设、运营管理,通过银行贷款、发行企业债券等方式筹资,以住房出售、出租及配套商业出售收益回笼资金。
吸引金融机构贷款
:地方政府通过贴租、贴息等方式提高公共租赁住房还贷能力,调动商业银行投放保障性住房贷款的积极性。
吸引企业参与
:部分地方建立公共租赁住房有条件可租可售制度,开发建设单位投资建设并经营一定年限后,可通过出售部分住房实现投资回收。
当前保障房建设融资存在的主要问题
财政资金占比偏少
:财政资金来源渠道虽多,但在全部资金中占比仍偏小,土地出让净收益不稳定,财政资金多以资本金形式注入,融资杠杆作用发挥不够。
商业银行贷款与融资需求不匹配
:银行贷款是主要融资渠道,但存在银行承担政策性功能、贷款期限短与投资回收期长、缺乏风险补偿机制等问题,难以调动银行积极性。
住房公积金支持存在理论质疑
:住房公积金归缴存人所有,将其增值收益用于保障房建设面临合法性问题,且存在地区不平衡和跨区使用问题。
企业参与租赁型保障房建设障碍
:租赁型保障房投资回收期长、回报率低、风险大,企业信用低于政府信用导致贷款条件苛刻。
长期资金尚未成为主渠道
:保障房投资回报率高于银行存款利率且有政府信用担保,对保险资金等长期资金有吸引力,但尚未成为主要资金来源。
直接融资处于探索阶段
:国家鼓励债券融资,但发行企业要求较高,难以成为主要资金来源;保障房信托产品规模更小,总体仍处于探索阶段。
完善保障房建设资金筹集和运用制度的政策建议
加快立法
:制定住房保障相关法律,明确土地供应、保障对象、资金来源、责权关系等,为完善住房保障制度提供法律依据。
建立稳定的政府资金投入机制
:健全土地出让金净收益、住房公积金增值收益用于保障房建设的计提比例和运行机制,建立长期稳定的财政资金投入机制,推进房产税试点,从相关税费中安排专项资金。
大力发展政策性住房金融
:组建专业化政策性住房金融机构,为建设主体提供贷款、担保、保险支持,降低融资成本;创新商业银行保障房信贷业务,通过组合担保方式加大支持力度,实行区别于商业性房地产的信贷政策。
鼓励社会机构和企业参与
:综合运用财政拨款、政策性贷款、财政补贴、税收优惠等政策工具,支持社会力量参与建设,通过土地出让优惠、投资补助、贷款贴息、税收减免等方式吸引企业和银行参与。
引入长期资金
:研究社保基金、保险资金等长期资金进入保障房建设的具体融资方案,解决流动性问题,建立有效退出机制,可通过PPP、BT、BOT等模式直接引入,或通过资产收益证券化模式间接引入。
规范和发展保障性住房债券融资
:对政府债,增加中央代发地方债券中保障房资金比例,完善信用评级,增加中央政府债专项用于保障房建设;对企业债,规范融资平台发债行为,统筹偿付安排,完善优惠支持政策,加强募集资金监管。
探索利用保障性住房基金进行融资
:出台和完善保障房基金法律法规,政府在土地出让、信贷支持、财税政策等方面给予优惠和扶持,建立配套管理措施,做好风险监控和防范。
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