保障性住房建设中的资金问题研究
现有主要资金渠道的运作机制
- 保障性安居工程专用融资平台：负责资金筹措拨付，主要筹资渠道为财政资金和银行贷款，财政资金作为本金注入平台，平台再以项目抵押、担保等方式获得银行授信。
- 综合性保障性住房建设公司：由政府财政注资成立，负责投融资、收购建设、运营管理，通过银行贷款、发行企业债券等方式筹资，以住房出售、出租及配套商业出售收益回笼资金。
- 吸引金融机构贷款：地方政府通过贴租、贴息等方式提高公共租赁住房还贷能力，调动商业银行投放保障性住房贷款的积极性。
- 吸引企业参与：部分地方建立公共租赁住房有条件可租可售制度，开发建设单位投资建设并经营一定年限后，可通过出售部分住房实现投资回收。
当前保障房建设融资存在的主要问题
- 财政资金占比偏少：财政资金来源渠道虽多，但在全部资金中占比仍偏小，土地出让净收益不稳定，财政资金多以资本金形式注入，融资杠杆作用发挥不够。
- 商业银行贷款与融资需求不匹配：银行贷款是主要融资渠道，但存在银行承担政策性功能、贷款期限短与投资回收期长、缺乏风险补偿机制等问题，难以调动银行积极性。
- 住房公积金支持存在理论质疑：住房公积金归缴存人所有，将其增值收益用于保障房建设面临合法性问题，且存在地区不平衡和跨区使用问题。
- 企业参与租赁型保障房建设障碍：租赁型保障房投资回收期长、回报率低、风险大，企业信用低于政府信用导致贷款条件苛刻。
- 长期资金尚未成为主渠道：保障房投资回报率高于银行存款利率且有政府信用担保，对保险资金等长期资金有吸引力，但尚未成为主要资金来源。
- 直接融资处于探索阶段：国家鼓励债券融资，但发行企业要求较高，难以成为主要资金来源；保障房信托产品规模更小，总体仍处于探索阶段。
完善保障房建设资金筹集和运用制度的政策建议
- 加快立法：制定住房保障相关法律，明确土地供应、保障对象、资金来源、责权关系等，为完善住房保障制度提供法律依据。
- 建立稳定的政府资金投入机制：健全土地出让金净收益、住房公积金增值收益用于保障房建设的计提比例和运行机制，建立长期稳定的财政资金投入机制，推进房产税试点，从相关税费中安排专项资金。
- 大力发展政策性住房金融：组建专业化政策性住房金融机构，为建设主体提供贷款、担保、保险支持，降低融资成本；创新商业银行保障房信贷业务，通过组合担保方式加大支持力度，实行区别于商业性房地产的信贷政策。
- 鼓励社会机构和企业参与：综合运用财政拨款、政策性贷款、财政补贴、税收优惠等政策工具，支持社会力量参与建设，通过土地出让优惠、投资补助、贷款贴息、税收减免等方式吸引企业和银行参与。
- 引入长期资金：研究社保基金、保险资金等长期资金进入保障房建设的具体融资方案，解决流动性问题，建立有效退出机制，可通过PPP、BT、BOT等模式直接引入，或通过资产收益证券化模式间接引入。
- 规范和发展保障性住房债券融资：对政府债，增加中央代发地方债券中保障房资金比例，完善信用评级，增加中央政府债专项用于保障房建设；对企业债，规范融资平台发债行为，统筹偿付安排，完善优惠支持政策，加强募集资金监管。
- 探索利用保障性住房基金进行融资：出台和完善保障房基金法律法规，政府在土地出让、信贷支持、财税政策等方面给予优惠和扶持，建立配套管理措施，做好风险监控和防范。
