【中泰研究丨晨会聚焦】新加坡保障性住房发展历程——当前经济与政策思考

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Main] [Table_Title] 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 电话： Email： [Table_Report] 欢迎关注中泰研究所订阅号 晨报内容回顾： [ b _Su y 今日预览 今日重点 >>  【固收】肖雨：机构行为分析手册：现券交易篇  【政策】杨畅：新加坡保障性住房发展历程——当前经济与政策思考 【中泰研究丨晨会聚焦】新加坡保障性住房发展历程——当前经济与政策思考 证券研究报告 2023年8月27日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 晨会聚焦 今日重点 ►【固收】肖雨：机构行为分析手册：现券交易篇 肖雨｜ 中泰固收分析师 S0740520110001 本文使用中国外汇交易中心（CFETS）统计的现券市场二级交易的日度高频数据，从期限、券种等多个维度研究各类型市场参与者在交易层面的微观特征，并构建反映机构乐观或谨慎情绪的高频指标，供投资者参考。 谁在买债？2021年以来，主要的现券净买入者为基金、农村金融机构、理财、保险；净卖出者为股份行、城商行、证券、大行/政策行。大行、主要商业银行、券商之所以成为债券的净卖出方，是因为这些机构往往承担着债券在一级市场的承销及分销工作，债券经由此类机构流转至二级市场。 主要净买入方分机构来看： 1）基金：偏好中长利率债。基金是现券二级市场规模最大的买方。基金由于资金规模大，其在二级市场的交易行为经常能够影响利率走势，因此在基金集中净买入的时段通常可观察到收益率下行。从基金的期限偏好来看，偏好中长债，债市一旦出现震荡或调整，基金通常优先卖出超长债，而配置债券时对于拉长久期则相对谨慎。分券种，基金对于利率债的需求量略大于信用债，对于同业存单的需求波动较大。 2）农商行：“止盈”、“抄底”，偏好短端利率债。农商行是现券二级市场第二大买方，常常作为“止盈”和“抄底”的配置力量。农商行偏好短久期利率债，一方面是因为农商行吸收大量农村储户的存款，负债端相对稳定，但信贷投放不足，资产端不得不增加债券投资以维持收益，因此出现“大行放贷、小行买债”格局；另一方面，农商行规模、抗风险能力有限，且为满足流动性等监管要求，债券投资以风险较低的利率债、流动性较强的短久期债券为主，对于长久期、信用债的投资相对谨慎。 3）理财：重点配置短端债券。理财是现券二级市场第三大买方，重点配置短债、利率债。银行理财的投资者绝大多数为个人投资者，具有低风险偏好、抗风险能力较弱等特点，因此理财产品倾向于配置流动性强、风险小的短久期债券。 4）保险：重点配置短债、超长债。保险是现券二级市场第四大买方，期限偏好上更倾向于配置短债和超长债。分债券类型，理财对利率债需求较大，对信用债的需求相对较小，对同业存单的需求量较小且方向不稳定。保险机构出于风险偏好等考虑，配债结构中，利率债（国债、地方债、政策性银行债）合计占比72%。又因为保险资金负债端久期较长（尤其是寿险），需要配置长期限债券与之匹配，因此成为超长债的主要买方。 应用：情绪指标构建。 1）从基金增持/减持超长债看债市情绪。债市一旦出现震荡或调整，基金通常优先卖出超长债，而配置债券时对于拉长久期则相对谨慎。因此，基金对于超长债的增减持传递出债市情绪火热与否的信号。7月以来，基金单周净买入超长债规模先下后上，净买入规模再度回升，或表明债市情绪仍然乐观，超长债行情也尚未接近尾声，这与30Y国债换手率再度冲高相互印证。 2）从机构久期策略看债市情绪。通过构建机构的加权平均净买入久期，反映机构对后市的乐观或谨慎态度。该数值越大，反映机构当周净买入债券久期越长，对于债市的态度越乐观，反之亦然。 经测算，基金、农商行、保险加权平均净买入久期均高于2021年以来的平均值，处在75%以上的分位数水平；仅理财加权平均净买入久期低于平均值，处在21.1%分位数水平。反映当前债市总体情绪较为乐观，理财受负反馈长尾效应影响，投资者风险偏好尚未完全修复。 进一步地，机构加权平均净买入久期可以作为判断债市拐点的参照指标，基金久期连续高于75%分位数或连续低于25%分位数，通常对应债市阶段性拐点。 该指标的缺陷在于，第一，容易出现高波动和异常值，通常出现在整体净卖出、而某种期限债券净买入规模较小的情形下，这种情况下对于债市的指示意义不强，将机构加权平均净买入久期与机构 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 晨会聚焦 的净买入规模相结合，有助于规避此缺陷。第二，单个机构加权平均净买入久期传递的信息相对片面，需结合各个机构综合考虑。但总的来看，机构加权平均净买入久期或许可以为投资者提供解读利率走势以及做出预判的一个视角。 风险提示：数据提取有误，指标构建不合理。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《机构行为分析手册：现券交易篇》 发布时间：2023年8月25日 ►【政策】杨畅：新加坡保障性住房发展历程——当前经济与政策思考 杨 畅 ｜中泰政策首席分析师 S0740519090004 7 月 24 日，中央政治局会议提出，“要加大保障性住房建设和供给”。8 月 25 日，国务院总理主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。 从全球经济体来看，保障性住房存在比较多的发展模式，但新加坡保障性住房、保障房与商品房共同构建的住房体系，都具有较为明显的借鉴意义。但也需要看到，新加坡保障性住房与国内相比，在较多方面仍然存在明显的差别，至少体现在以下三点： 第一，新加坡从建国初始，就注重发展保障房体系，进而形成了规模数量庞大的保障房“基座”，在此基础上逐步发展商品房市场；而国内从 1998 年房改至今，商品房成为住房体系的主要组成部分，在此基础上的保障房建设，如何与商品房市场形成互补而非互斥，值得关注。 第二，保障房建设需要考虑背后的供需因素和人口因素，新加坡保障房建设存在的大的背景，是建国之后，住房供需的极度不匹配，以及人口的增长，这意味着大量人口，需要通过保障房予以基本的居住功能保障；但国内的客观现实，是人口流动速度的放缓，这可以从城镇化率上行斜率降低和外出务工人员增速下降等数据进行观察；在新的形势下，如何匹配保障房的供给和需求，同样值得关注。 第三，需要注意到的是，新加坡是一个“城市型”国家，从单个城市的角度而言，住房供需结构的失衡，对保障房提出了需求；而从国内来看，大部分低等级城市人口状况，对于保障房的需求，或许并不迫切；部分重点城市、高等级城市、人口流入城市，或许是保障房建设的重点。 1960 年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，人民“居者有其屋”的目标基本达成；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。 组屋发展可以大致分为四个阶段： 阶段一（1959-1965 年）：新加坡成立建屋发展局（HDB），其第一个五年计划大大增加了住房供给，主要供低收入居民以租赁方式入住，租金低廉，初步缓解了“房荒”问题； 阶段二（1966-1975 年）：提出“居者有其屋”目标，从租赁转向购置，出台多项措施鼓励居民购买组屋，居民购房申请数逐渐超越租赁申请； 阶段三（1976-1994 年）：HDB 增加了面向更高收入群体的住房供给，收入限制相应上提，旨在满足更高收入群体的购房需求； 阶段四（1995 年至今）：组屋居住人口占比触顶回落并企稳；供不应求的状态有所转变； HDB 政策重心转向提升住房品质；对老旧组屋进行更新改造。 类商品房的发展，可以分为两个部分： 行政公寓：1995 年推出，由私人房屋建筑商建造和出售，土地成本部分由政府资助，旨在为收入超过 HDB 购买组屋的条件，又未达到购买私人住宅能力的中等收入群体提供住房； 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 晨会聚焦 私人住宅：面向少数高收入阶层，其土地开发占国家住宅建设总用地的比例在 20 世纪80 年代之前被严格控制；80 年代后，随着新加坡经济高速发展以及移民制度放宽，高收入人群及外国人群高速增长，政府开始逐步支持私有住房市场发展。 从居住比例来看，组屋的居住比例在 2000 年左右达到峰值，居住人口、存量套数占比分别达到了 88.0%、81.1%。进入到 21 世纪以后，组屋占比略有下降，但依然占到大头，截至 2020 年的居住人口、存量套数占比分别为 78.7%、72.2%；高级公寓（行政公寓+无地私人住宅）居住比例在 1990 年以后呈现上升趋势，截至 2020 年的居住人口、存量套数占比分别为 16.0%、21.9%；有地私人住宅居住占比长期下降。 从价格变化来看，2006 年以来，各类房产价格均实现了超过 100%的上涨，从上涨幅度来看，2006 年以来的转售价格指数，增幅排序为有地私人房产 >无地私人公寓 >组屋 >行政公寓，其中行政公寓与组屋价格的变化幅度相近，私人房产获得了超额增长。 风险提示事件：1、政策变动风险。2、历史数据统计误差、资料更新不及时风险。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《新加坡保障性住房发展历程——当前经济与政策思考》 发布时间：2023年8月26日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 晨会聚焦 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。