券商谈地产揭秘宏观展望中的地产线索20241223

2024年12月24日08:44 关键词关键词 地产行业2024年二线城市限购保障房央行517新政地产投资房价信用风险2025年新开工销售面积投资开发土地购置民营企业PPI价格稳定严控增量消化存量 全文摘要全文摘要 2024年被视作中国房地产行业政策调整的关键时期，预期二线城市限购将解除，保障房贷款政策及央行货币投放将提供支持，旨在稳定市场并促进改善。尽管对政策成效存在疑虑，但已有积极信号显现。对于2025年，虽对地产投资增速持审慎态度，但仍寄望于房价稳定及宏观经济复苏。 券商谈地产：揭秘宏观展望中的地产线索券商谈地产：揭秘宏观展望中的地产线索20241223_导读导读 2024年12月24日08:44 关键词关键词 地产行业2024年二线城市限购保障房央行517新政地产投资房价信用风险2025年新开工销售面积投资开发土地购置民营企业PPI价格稳定严控增量消化存量 全文摘要全文摘要 2024年被视作中国房地产行业政策调整的关键时期，预期二线城市限购将解除，保障房贷款政策及央行货币投放将提供支持，旨在稳定市场并促进改善。尽管对政策成效存在疑虑，但已有积极信号显现。对于2025年，虽对地产投资增速持审慎态度，但仍寄望于房价稳定及宏观经济复苏。强调价格稳定与需求结构调整的重要性。此外，讨论涉及房地产与消费、进出口的关系，以及特朗普政府政策对中国的影响。信用风险方面，尽管新违约主体可能有限，但对民营和混合所有制企业的投资策略需谨慎，呼吁关注行业稳定及经济增长的新动力。 章节速览章节速览 ● 00:00 2024年地产行业年终总结及年地产行业年终总结及2025年展望年展望本期栏目由万德与上海银行联合推出，深入讨论地产行业在2024年的回顾及对2025 年宏观经济形势的展望。从2021年地产行业的集中违约，到2023年调控放松，再到2024年各类刺激政策的实施，节目邀请了行业专家回顾过去一年的发展，并对接下来一年的市场趋势进行了分析。 ● 00:47 2024年地产行业回顾与展望年地产行业回顾与展望2024年的地产行业经历了政策的明显变化，尤其是从2022年至2023年政策的松动后，2024 年成为政策落实和改善的关键年份。这一年，二线城市取消限购，保障房政策获得新的支持，央行推出的保障房贷款和货币投放政策进一步推动了市场。尽管在政策激励下，地产行业有所变动，但市场对于政策的持续性和实际效果仍持观望态度。地产行业基本面虽有改善，但销售面积和销售金额仍呈现10%到20%的跌幅，新开工数据回落至2005年水平。面对这种情况，市场需要更多关注房价和市场核心方向，而非仅仅关注增长。 ● 03:48 2024年地产行业总结与展望年地产行业总结与展望2024年内，地产债的信用风险得到一定控制，新增违约主体预计只有1到2 家，存量主体仍处于房债深度之中，但没有出现如2022年、2023年那样的新违约主体大量增加的情况。监管机构强调要巩固地产市场回稳趋势，预计2025年核心城市房价将回稳，但行业不太可能完全回到过去的经济周期。整体上，2024年地产行业虽未见拐点，但展现出向稳的希望。 ● 05:18 2025年地产投资增速展望与市场分析年地产投资增速展望与市场分析 近年来，地产投资成为宏观经济的主要拖累，面临企业退出市场和投资预期有限的挑战。当前，土地购置和建设投入是影响GDP增长的关键因素，但投资增速面临下行压力。2025年的地产投资增速预计仍处于下行阶段，主要原因包括房地产企业市场退出、拿地和开工趋势下降以及PPI下跌影响。尽管政策重点已转向维持价格稳定和严控增量，供给端的收缩对房价稳定提供了一定支持。此外，保障房和城中村 改造可能在专项债支持下有所好转，但对整体地产投资的贡献有限。整体来看，2025年的地产投资增速可能较2024年有所放缓，市场需适应这一新常态。 ● 08:55 2025年居民部门扩表能力与地产产业链研究年居民部门扩表能力与地产产业链研究随着地产市场的变化，居民部门的扩表能力与意愿受到显著影响，不仅因为资产泡沫破裂导致居民持有资产价值 缩水，而且经济增速放缓也严重影响了居民收入，进而抑制了消费动力。地产行业作为宏观经济与大类资产配置 中的重要领域，其对后周期行业如装修装饰、家具家电等消费的影响不容忽视。对于2025年的展望，研究强调了从量向价的转变在地产产业链分析中的重要性，指出房价稳定对改善居民资产负债表和收入情况的关键作用。通过关注地产价格，可以更有效地预测经济和消费趋势，从而指导宏观和大类资产配置策略。 特朗普特朗普2.0时期对中国经济的潜在影响及地产行业展望时期对中国经济的潜在影响及地产行业展望回顾历史经济周期，地产与出口在经济拉动中呈现替补与对冲关系。特朗普时期，特别是2018 年贸易战开始，地产对冲了出口压力；2021年以来，出口成为经济拉动项，对冲地产拖累。展望特朗普2.0时期，预计对中国经济增长和风险波动产生系统性影响，关税提升可能对中国出口造成压力，地产行业的重要性凸显。为应对可能的经济挑战，需控制地产行业拖累，稳定房价，避免金融风险加剧。同时，除了关注地产与GDP成分的相互作用，还需破解宏观经济弱化的其他关键线索。 ● 18:03地产行业对经济影响及信用风险展望地产行业对经济影响及信用风险展望地产行业不仅影响GDP 增速，而且是涵盖广泛生产要素的关键行业。土地出让金作为地方政府财政收入的不可持续性，对土地要素产生影响，并波及到城市建设和劳动力市场，尤其是青年失业率和外来人口失业率。房地产的金融属性强，其下行趋势可能影响全要素生产效率，进而影响经济增长。因此，宏观研究地产时，应关注生产要素和价格研究，以适应政策调控背景下的市场变化。对于2025年的地产行业信用风险，需结合地产研究成果来评估，以支持利率债投资决策。 ● 20:10探讨地产行业的信用风险和投资策略探讨地产行业的信用风险和投资策略在当前地产行业背景下，信用风险问题仍旧显著，尤其对于民营企业和混合所有制企业而言，生存压力巨大。观 察显示，大部分房企上市公司的可用现金量明显减少，加重了行业风险。针对这一情况，建议投资者在充分评估负债稳定性和风险承受能力后，考虑对尚未违约的民企和混合所有制企业进行投资。同时，把握国企地产信贷的投资机会，因为国资企业通常能得到较强的政策和资金支持，利差虽波动大但有望回归均值。长期来看，地产对经济的拖累需警惕，但适度宽松的货币政策可能为地产行业带来短暂改善。建议关注新的生产力和创新，以适应经济新常态。 问答回顾问答回顾 发言人发言人问：那么，市场对政策持续性和实际效果是否存在担忧？问：那么，市场对政策持续性和实际效果是否存在担忧？ 发言人答：是的，市场确实存在对政策持续性的担忧，这种担忧在地产股的行情表现中有所体现，即政策发布后会出现一轮上涨，随后又进入下跌状态。不过，不容置疑的是，政策上确实推出了一系列新的举措以改善地产行业基本面，尽管目前行业仍处于深度下跌中。 未知发言人未知发言人问：问：2024年地产行业的信用风险情况如何？年地产行业的信用风险情况如何？ 未知发言人答：在2024年内，地产债的信用风险得到了一定控制，新增违约主体数量较少，存量主体大多处于深度违约状态，但整体上没有出现大规模违约情况，相较于2022年和2023年有所遏制。 发言人发言人问：对于问：对于2025年的地产投资增速，您怎么看？年的地产投资增速，您怎么看？ 发言人答：预计2025年的地产投资增速不会迎来显著好转。原因在于当前房地产企业普遍退出市场，剩余房企对市场预期有限，难以加大地产投资力度。从土地购置和新开工数据来看，拿地较为积极的多为本地中小民营企业及部分国企或中央国资企业，它们在负债压力较小且资金充足的情况下才敢于拿地和新开工。然而，考虑到施工成本造价水平持续下行以及全链条库存周期未进入主动补库阶段，施工成本下降并未带动地产投资整体趋势的乐观。 发言人发言人问：在当前情况下，政策对于地震地产投资的关注点是什么？问：在当前情况下，政策对于地震地产投资的关注点是什么？ 发言人答：当前政策的重点不在于地震地产投资的增长，而是维持价格稳定。具体表现为严控增量、消化存量和提高质量。 发言人发言人问：从供给和需求两个方面看，地产投资的情况如何？问：从供给和需求两个方面看，地产投资的情况如何？ 发言人答：供给方面，地产新开工等供给端的下行有利于经济和房价的直接回稳；需求提升虽未精确引导，但供给收缩有助于价格的稳定。 未知发言人未知发言人问：对于保障房和城中村项目，在未来会有何变化？问：对于保障房和城中村项目，在未来会有何变化？ 发言人答：保障房和类似城中村的项目可能会在2025年受到专项债的支持而有所好转，但市场化开发仍然是地产投资的核心部分，这些项目的增长不会占据太大比例。 未知发言人未知发言人问：对于问：对于2025年地产投资增速的整体预期是怎样的？年地产投资增速的整体预期是怎样的？ 未知发言人答：预计2025年地产投资增速仍处于下行阶段，下行幅度可能比2024年有所收窄，主要是面临更低基数的影响。 发言人发言人问：地产与消费、地产后周期行业之间的关系是怎样的？问：地产与消费、地产后周期行业之间的关系是怎样的？ 未知发言人答：地产销售与居民资产负债表信息相关，资产泡沫破裂导致居民资产价值缩水并影响收入，进而抑制消费。同时，地产行业也会影响装修装饰、家具家电等后周期行业的消费。 未知发言人未知发言人问：如何看待问：如何看待2025年居民部门的扩表能力和意愿，以及如何通过地产产业链做宏观和大类年居民部门的扩表能力和意愿，以及如何通过地产产业链做宏观和大类资产资产配置研究？配置研究？ 发言人答：地产销售绑定居民需求和经济增长动能，当前中国经济信心不足部分源于部门缩表和通缩预期。地产后周期研究需转变思路，关注房价、二手房销售和整体价格对居民资产负债表和消费预期的影响。 未知发言人未知发言人问：地产与进出口的关系是怎样的？问：地产与进出口的关系是怎样的？ 发言人答：地产和出口在经济周期中存在替补和对冲关系。特朗普时期，地产投资的增长曾对冲出口压力，而在当前阶段，出口成为拉动经济增长的项目，对冲了地产的拖累。 未知发言人未知发言人问：预判地产行业在特朗普问：预判地产行业在特朗普2.0时期的走向以及其对中国经济增长和风险波动的影响？时期的走向以及其对中国经济增长和风险波动的影响？未知发言人答：特朗普1.0时期对华贸易政策对中国经济增速有约2%的影响，当时地产投资增速较高，增量部分一定程度上对冲了出口下行的压力。而在特朗普2.0时期，预计地产行业将根据整体经济形势调整，对经济增长和风险波动产生一定系统性影响。 发言人发言人问：在特朗普问：在特朗普2.0时期，中国的地产行业在宏观经济中的重要性如何体现？时期，中国的地产行业在宏观经济中的重要性如何体现？ 发言人答：在特朗普2.0时期，地产行业的重要性体现在它作为支撑经济的新动能，特别是在出口收缩的情况下，地产与出口之间存在相互补充或对冲的关系。同时，由于特朗普可能加大对中国关税，导致对非美国家出口增加，地产对于稳定出口空间具有重要作用。此外，特朗普政策加剧了全球市场、金融市场和大宗商品价格波动，使得房价走势对整体市场波动有着负反馈效应，因此控制房价下跌趋势对于降低金融风险和维护经济韧性至关重要。 未知发言人未知发言人问：在当前环境下，如何通过地产行业来缓解宏观经济的拖累？问：在当前环境下，如何通过地产行业来缓解宏观经济的拖累？ 发言人答：在当前阶段，要抑制房价与金融市场波动之间的双向负反馈，避免地产对经济的拖累进一步加大。政策上可能采取进一步的增长促进措施，但目标并非单纯拉动地产增长，而是将其作为稳定因素，使其回到稳定状态，以维护整个经济动能和抗风险能力。 发言人发言人问：除了已讨论的地产与问：除了已讨论的地产与GDP中投资、消费、进出口之间的关系外，在地产向宏观经济传导的中投资、消费、进出口之间