住宅地产行业简析报告

住宅地产行业简析报告 版权归属上海嘉世营销咨询有限公司 01.房地产行业将更多回归居住属性 •我国的房地产市场此前出现泡沫化迹象，带来诸多民生问题，包括房价高企令居民的刚改需求难以得到完全满足，对居民消费形成挤出效应，不利于扩大内需等。•2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。 02.三中全会首提防范化解房地产风险 •7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房地产问题。•在后续新闻发布会及《决定》中，中央指明未来房地产发展方向是租购并举，即“保障房+商品房”的新模式。•在供给端：保障房加大建设及供给；商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。•在需求端：推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。 二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述 后续工作 当前状况 空间大 影响大 调整中 下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。 近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合,进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。 当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。 我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。 我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。 03.住房市场或存在缩量趋势 •中国城镇化率偏低、人口仍然持续增长、GDP增速维持在5%左右，住房改善需求仍然存在，人均居住面积还有提升空间。 •不考虑政策调控挤压需求延后满足的影响，城镇化进程对冲人口增速下行，预计2024-2027年面积增速基本保持稳定，2028年进入负增长。2030年总量下滑至2023年的78%。 04.房地产库存处于历史高峰 •房地产长期库存由于未开工土地库存的长期累积持续处于攀升状态，目前处于历史高峰，实际与市场、价格波动相关性不大。要解决地方政府供地冗余导致的长期库存积压问题，需要新的土地出让制度来规范。 •当前一线城市短期库存去化周期15个月，二线、三四线城市短期库存去化周期均超过20个月，一线仍具备相对好的市场基础，销售动力不足带来的库存问题需要精细化需求侧政策持之以恒、高能级向低能级城市传导的方式去解决。 05.保障性住房建设有利于盘活房企存量土地 •4月30日，自然资源部提到要严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。此举有利于盘活房企存量土地，缓解房企资金压力。 •住建部和金融监管总局于1月发布建立城市房地产融资协调机制，各地积极跟进落实，保交房节奏有望加快。截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。 06.高线级城市逐步放松限购 •4月以来，二线城市中的长沙、成都、西安、杭州宣布全面取消限购，不再审查购房者资格；北京允许已经达到限购套数的家庭或个人在五环外新购1套商品住房；天津取消对限购区域内120平米以上的限购。 •5月以来，一线城市中的深圳分区优化限购政策，缩短社保缴纳年限并放松二孩家庭限购；上海和广州大幅放松限购政策。目前仅剩北京尚未在5.17会议后调整楼市政策。 07.一二线城市政策进一步优化调整 •2024年1-4月，59城新建商品房月度成交面积同比36.9%，跌幅较1-3月缩小6.3个百分点。一二三线城市新建商品房月度成交面积同比分别下跌29.7%、37.7%、39.3%。 •未来随着一二线城市政策的进一步优化调整，新房市场成交规模有望逐渐修复，但考虑到2023年同期高基数效应仍较为明显，2024年二季度同比降幅预计仍较大。此外，一二线城市中的多个城市政策优化空间有限，且短期库存承压，市场恢复仍需要较长时间。综合来看，预计一二线城市新房市场调整态势仍较为明显。 08.三四线城市新房销售下滑有限 •三四线城市新房销售面积继续大幅下滑的空间或有限，短期销售规模有望稳定在低位，高基数影响逐渐减弱下，2024年二季度销售面积同比降幅或将收窄。 •6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，加快推进政策落地，明确开展收储工作的城市范围为“县级以上”，有助于三四线城市的库存去化。 09.房价跌幅环比收窄 •新房，截止到6月底，一线城市新房价格连续下跌9个月，6月环比跌幅为0.5%，较上月收窄0.2个百分点；二线城市连续下跌12个月，跌幅与上月持平，为0.7%；三线城市连续下跌13个月，6月环比下跌0.6%，跌幅收窄0.2个百分点；同比方面，70城新建商品住宅价格较去年同期下跌4.88%，跌幅较上月再扩大0.58个百分点，已连续27月同比下跌。 •二手房，截止到6月底，一线城市已连续下跌9个月，但环比跌幅较上月显著收窄0.8个百分点至0.4%；二三线城市环比跌幅均为0.9%，连续下跌时间分别为14个月和29个月，其中二线城市环比跌幅较上月收窄0.1个百分点，三线城市跌幅与上月持平。同比方面，70城二手住宅价格同比下跌7.87%，跌幅较5月持续扩大0.38个百分点，已连续29个月同比下跌。 10.居民购房成本下降 •5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。•此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+20BP，打开房贷利率下降空间，降低居民购房成本。首套和二套房5年以上公积金贷款利率分别降至2.85%、3.325%，创下历史新低。 11.拿地数量大概率决定房企未来销售规模 •在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售，当前行业趋势下，对于深耕核心城市且销售通畅的头部房企来说，拿地数量大概率决定未来销售规模，因此新增货值的市占率和销售市占率的差值可以大概预测未来房企销售市占率的提升空间。•2023及2024年土地供需关系发生变化，新供土地毛利率呈现提升趋势，测算2024年1-5月部分房企的毛利率情况，可以看到7家房企新获取土地的毛利率均高于2023年结算毛利率，因此长期来看，当前逆势拿地的房企毛利率具备提升空间。 12.二手房将成为住宅市场供应和成交的主力 •本次房地产市场修复，尤其是新房市场的回暖，仍然需要二手房市场的带动，其核心原因在于新房市场的部分需求的释放需要二手房置换链条通畅。 •借鉴发达国家经验，当房地产行业经历快速发展后将逐渐迈入存量时代，二手房将成为住宅市场供应和成交的主力。2023年我国二手房成交额占比为37.8%，2021年美国和日本2021年二手房成交占比则分别达到89%和60%。 13.房地产政策节奏仍值得期待 •“517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，最大的意义是地产政策态度和路线的确定性变化，6月7日国常会上，对地产定调要进一步储备去库存、稳市场的政策措施，当前市场表现并未达到理想预期，后续政策节奏仍值得期待。 13.房地产政策节奏仍值得期待（2） •未来政策将从两个方面发力，一是提升居民购房能力，包括利率再下调、首付分期、套内计价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端政策或将持续推出。•二是供给侧“去库存”，最终目的是控制资产价格（稳房价），防止风险扩散，最终稳定投资，让房地产市场回归平稳发展。 14.住宅地产行业遭遇五大挑战 金融针对房企贷款意愿很低 房产变现难度增加 租房供给相对不足 市场消化能力的偏弱 调控房价未能提升居民的获得感 由于近两年开发商减少了拿地，库存规模偏大的城市，主要是由于开发商推盘增加但销售数据走下坡路导致的结果。归根结底，高库存的压力主要源于市场消化能力的偏弱，持续激活潜在销售成为行业需要面对的问题。 由于房价的高涨，许多人无法负担买房的费用，只能选择租房。这导致了租房的需求量大幅增加，而租房的供给量却相对不足。一些房屋的所有者不愿意出租房屋，而是选择空置或者等待升值，导致了房屋的闲置。 由于地产开发商的信用风险已经处在很高水平，地产融资市场呈现“协调失灵”的情况，单个金融机构向地产开发商发放贷款的意愿仍然很低。此时，急需政府运用公共资金来普惠性救助地产开发商，用真金白银带动金融机构向开发商的放款。 许多家庭的主要财富在于其房产，如果房价持续下跌，他们的资产总值将大幅缩水。房地产市场的低迷导致二手房挂牌量上升，但买家减少，尤其是在二三线城市，使得房产变现变得更加困难。 限购政策的确一定程度上抑制了房价的上涨。但是，过去几年的限购政策却更多把显性房价转化成了隐性的购房门槛。房价看上去涨得慢了，但购房者却需要在户口、社保等多方面付出更高成本来获取购房资格。 15.住宅房企重点关注四大趋势 房地产政策进入新阶段 去库存可能需要更长时间 针对存量化解的收储政策进度偏慢，应更多关注政策将化解存量纳入考量的信号本身；在这一背景下，即便新一轮宽松政策后基本面修复不及预期，也将催生新的政策出台，有望加速地方政府下场参与收储动作，为市场注入增量资金支持，为房价夯实估值底部。 在“房地产供求关系发生重大变化”的背景下，本轮去库存的政策抓手主要是“以旧换新”、收储存量房，在执行层面更加市场化，同时配合常见的降首付、降利率、放松限购等措施刺激需求。但是，由于居民收入恢复仍然较慢，短期需求释放后的持续性仍需观察，因此去库存可能需要更长时间。 02 01 盘活存量资产或是未来增加保障房供给的重要方式 销售端有望实现修复 03我国现有的新市民住房需求仍然难以得到完全满足。结合目前我国住房空置率偏高的情况，未来保障租赁住房的供给一方面要加速筹建，另一方面也要盘活存量资产，提高资源配置效率。福州、昆明、苏州等地均出台了收储商品房用作保障房建设的有关政策。 04当前银行净息差处于历史低位对进一步下调房贷利率形成掣肘，监管层或将通过政策性降息、引导LPR报价下调等方式，推动存款利率较快下行，从而为房贷利率进一步下行留出政策空间。房贷利率下行节奏加快，叠加同期基数偏低等因素共同影响，销售端数据有望实现边际修复。 版权说明 本报告为简版报告，内容为嘉世咨询研究员通过桌面研究整理撰写。如有深度调研需求，请联系：mcr@chinamcr.com或021-52987060； 本报告中的所有内容，包括但不限于文字报道、照片、影像、插图、图表等素材，均受《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国著作权法实施细则》及国际著作权公约的保护。 本报告的著作权属于上海嘉世营销咨询有限公司所有，如需转发、转载、引用必须在显著位置标注出处，并且不得对转载内容进行任何更改。