房地产困境项目重组概述
背景
- 行业背景：中国房地产行业在过去十年中高速发展，金融资源过度集中，导致行业危机。
- 政策调控：2020年8月，央行和住建部出台“三道红线”，之后政府继续出台一系列政策收紧房地产融资。
- 市场表现：部分房企因融资困难、现金流紧张出现信用危机，整体房地产市场进入寒冬，2021年下半年开始，很多地产公司陆续进行债务重组。
困境项目重组基本原则
- 各方合意：主要债权人与债务人同意并配合重组，原有债权人受偿顺序基本不变。
- 资产保护：重组资产需要进行一定程度的资产保护措施，避免被其他关联公司或母公司的债务干扰。
- 第三方操盘：项目操盘原则上委托债务人以外的有实力的第三方，项目操盘共管，以恢复各方对项目、对公司的信心。
- 行政赋能：政府支持重组，在维稳、规划、自然资源、建设、金融等方面提供支持，提升项目价值。
- 增量资金支持：需要现有债权人或第三方提供项目后续发展资金支持。
- 项目品牌更换：在困境地产公司品牌严重受损的情况下，需第三方授予项目新品牌，增加项目品牌溢价、消费者信心，提高项目去化速度。
困境项目重组的法律尽职调查
-
项目尽职调查
- 土地及房产基本信息及权利限制情况
- 项目货值与去化周期
- 项目成本及税负
- 项目共管情况
- 项目进度情况
- 已有债务种类、金额及后续资金需求
- 项目债权人、施工方、供应商等各方主要诉求
- 项目业态、容积率等主要规划指标调整空间
-
项目公司尽职调查
- 股东
- 公司融资及担保
- 债权债务
- 法律诉讼及争议情况
- 公司财务
- 项目公司股权质押
关键数据与信息
- 2020年8月：央行和住建部出台“三道红线”
- 2020年12月28日：央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》
- 2021年2月：国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件
- 2021年3月26日：银保监会、住建部和央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》
- 2021年9月24日：央行货币政策委员会提出“两个维护”
- 2021年11月：央行与银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（《十六条》）
- 2022年10月：已有十多家大型房地产公司进入庭外重组程序
结论
政府已出台多项政策支持房地产市场平稳发展，但市场仍需时间消化这些政策，困境项目重组已成为当前房地产行业的关键任务。通过各方合意、资产保护、第三方操盘、行政赋能等措施，可以有效推动项目重组，提升项目价值。
