中国房地产周报：盼望再放光彩

盼望再放光彩 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比涨幅增加，一线城市连续七周同比增长 上周(至12月1日)30大中城市商品新房成交量达372万平方米，同比上升34.4%，优于前周的22.2%涨幅，环比增长30.4%，低于前周的33.1%环比增长，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低21.3%及29.7%(注：前周对比相关年份同期分别低37.9%及27.6%)。此外一线城市连续七周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高31.4%及17.4%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+45.0%、+43.6%、-2.7%(前周同比：+46.2%、+19.1%、-0.7%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+2.5%、+49.6%、+20.2%(前周环比：+16.1%、+61.5%、+2.1%)。 来源：彭博、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月1日)一手商品住宅累计成交量为319万平方米，超越去年同期8.9%(前周相对去年同期+5.2%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为525万、1,047万、673万平方米，低于去年同期23.3%、21.8%、7.3%(前周相对去年同期-24.1%、-22.4%、-8.9%)。 两项去库存指标皆环比改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为49%，高于去年的41%及前周的37%。按面积，十大城市商品房存销比为62.0，低于去年同期的68.8及前周的64.5。 土地成交量同比转跌 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为3,493万平方米，同比下跌37.3%，环比下跌13.2%，同比变化差于前周的221.9%同比上升。 相关报告 20241127-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.18-11.24)：重拾升势 广州：提高住房公积金贷款最高额度 上周不同地方房地产政策出台。例如，广州印发《广州住房公积金管理中心关于调整住房公积金政策的通知》，提出上调住房公积金贷款最高额度，降低第二套住房公积金贷款的最低首付比例等支持措施。 20241120-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.11-11.17)：改善雏型尚未稳固 内房港股普遍上升，开发商主要领先大市 上周内房港股普遍上升，其中开发商主要领先大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介全周分别上升2.6%、2.3%、3.6%、2.2%，领先大市1.6、1.4、2.6、1.3个百分点。中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周变化分别为+0.5%、-0.6%、-2.8%，落后大市0.5、1.5、3.8个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：关注一线城市的溢出效应 上周新房成交量同比转升，其中一线城市连续七周同比增长，大概率确定一线城市带动市场改善的模式。短期未来，一线城市效应是否可以扩展至二线城市相信是市场关注，近期二线城市销售大致仍是反复。始终一线城市转好仅是整体市场改善的开端。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比涨幅增加，一线城市连续七周同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至12月1日)30大中城市商品新房成交量达372万平方米，同比上升34.4%，优于前周的22.2%涨幅，环比增长30.4%，低于前周的33.1%环比增长，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低21.3%及29.7%(注：前周对比相关年份同期分别低37.9%及27.6%)(见图表9至12)。 一线城市连续七周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高31.4%及17.4%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+45.0%、+43.6%、-2.7%(前周同比：+46.2%、+19.1%、-0.7%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+2.5%、+49.6%、+20.2%(前周环比：+16.1%、+61.5%、+2.1%)。 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月1日)一手商品住宅累计成交量为319万平方米，超越去年同期8.9%(前周相对去年同期+5.2%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为525万、1,047万、673万平方米，低于去年同期23.3%、21.8%、7.3%(前周相对去年同期-24.1%、-22.4%、-8.9%)。 注：更新至2024年12月1日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月1日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月1日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月1日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比增加 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为49%，高于去年的41%及前周的37%。截至12月1日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为60.6，低于去年同期的70.0及前周的62.6。按面积，十大城市商品房存销比为62.0，低于去年同期的68.8及前周的64.5。一线地市存销比为39.6，低于去年同期的60.4及前周的42.7。二线地市存销比达101.2，低于去年同期的76.1但高于前周的99.0。 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比转跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为3,493万平方米，同比下跌37.3%，环比下跌13.2%，同比变化差于前周的221.9%同比上升。 不同类别城市表现不一。一线城市成交建筑面积同比增长17.0%，环比上升181.0%至122万平方米，同比变化优于前周的50.6%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌44.0%，环比下跌6.9%至1,071万平方米，同比变化差于前周的207.9%同比增长。三线城市成交建筑面积同比下降35.3%，环比下跌18.7%至2,300万平方米，同比变化差于前周的258.9%同比上升。 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月1日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 广州：提高住房公积金贷款最高额度 上周不同地方房地产政策出台。例如，11月26日，广州印发《广州住房公积金管理中心关于调整住房公积金政策的通知》政策文件，提出(一)提高住房公积金贷款最高额度，一人和两人或以上的最高额度分别由70万和120万元上调至80万和160万元；(二)降低第二套住房公积金贷款的最低首付比例至20%，与购买首套住房一致；(三)二孩及以上家庭购买首套及第二套住房公积金贷款的最高额度上浮比例提高至40%。同日，中共广东省委发表意见，提出减少住房等领域消费限制性措施，加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度，加大保障性住房建设和供给，支持城乡居民多样化改善性住房需求。 内房港股表现 内房港股普遍上升，开发商主要领先大市 上周内房港股普遍上升，其中开发商主要领先大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介全周分别上升2.6%、2.3%、3.6%、2.2%，领先大市1.6、1.4、2.6、1.3个百分点。中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周变化分别为+0.5%、-0.6%、-2.8%，落后大市0.5、1.5、3.8个百分点。 评论 关注一线城市的溢出效应 上周新房成交量同比转升，其中一线城市连续七周同比增长，大概率确定一线城市带动市场改善的模式。短期未来，一线城市效应是否可以扩展至二线城市相信是市场关注，近期二线城市销售大致仍是反复。始终一线城市转好仅是整体市场改善的开端。另一方面，12月已经来临，不可排除开发商为完成年度指标而加紧推售的可能性。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 10月份新开工/竣工面积比例同比下跌 2024年10月，当月房地产开发投资完成额同比下跌11.8%至7,629亿元人民币，降幅多于9月的9.4%。房屋新开工面积同比下跌26.6%至5,176万平方米，降幅多于9月的20.0%。竣工面积同比下跌19.7%至5,179万，降幅少于9月的31.3%。新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。商品房销售面积同比下跌1.6%至7,646万平方米，同比降幅少于9月的10.8%。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 11月百城住宅平均价格保持同比增长 2024年11月，百城住宅平均价格同比上升2.4%至16,592元人民币/平方米，升幅优于10月的2.1%。当中一线及二线城市分别同比上升2.8%及1