新城泰州中式商业街区规划设计方案

这轮修改，我们加强了以下三方面的思考 •版块在城市规划中的重要性；•街区的开放性、公共性如何打造；•业态如何充分满足全民多元消费需求。 •效果图•总图•规划分析 •愿景•理念•动线 •业态规划•空间展示•广场分析•深化工作 •案例回顾•政策研读•心得体会 01温故知新02再定位03设计推导04街区体验05住宅篇章 •业态落位•空间展示•广场分析•深化工作•效果图•总图•规划分析 大唐不夜城气势恢宏的历史开放街区 拥有整体、流畅、一体化的动线，重现古都繁荣盛世 成都远洋太古里国内特色商业街区典范 商业氛围浓厚 业态策划：时尚零售、休闲餐饮、特色餐饮等特色空间：保留古老街巷与历史建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间 武汉天地公园式体验尺度怡人、场景营造标杆 业态策划：社交空间、风尚餐饮、娱乐设施等特色空间：户外空调美食街、开放社交空间、全方位绿化 政策研读|POLICY RESEARCH 国内趋势城市街区战略地位逐年提升 2018 国务院《完善促进消费体制机制实施方案(2018—2020年）》 支持具备条件的城市重点培育一批具有国际国内领先水平的高品位步行街，促进线上线下互动、服务体验融合、商旅文体协同、购物体验结合。 2019 国务院《关千加快发展流通促进商业消费的急见》强调特色商业街与文化、旅游、休闲的紧密结合，促进商旅文体跨界融合。1、支持线下经营实体加快新理念、新技术、新设计改造 提升2、活跃夜间商业和市场。3、拓宽假日消费空间。2020 两会／李克强总理《2020年政府工作报告》实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变推动消费回升。通过稳就业促增收保民生，提高居民消费意愿和能力。支持餐饮、商场、文化、旅游、家政等生活服务业恢复发展，推动线上线下融合。发展养老、托幼服务。改造提升步行街。支持电商、快递进农村，拓展农村消费。要多措并举扩消费，适应群众多元化需求。 2021 江苏省政府——《省政府办公厅转发省商务厅等部门关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》 把特色商业街区打造成为景观提升、业态优化、特色鲜明、场景智能的消费聚集地和城市文化名片 2020年4月，考察西安大唐不夜城2020年3月，考察福州三坊七巷 心得体会|ACQUAINTANCE 街区的价值指明了设计的方向 街区的经济价值: 特色开放商业街区已经明显表现出新时代的发展趋势——在较为复杂的市场环境中，有更强的生命力和更高的人气粘性，为城市发展提供多元生活、消费场景及夜经济场所 街区的城市价值： 融合城市历史、文化、自然资源的特色开放街区，已经超出传统消费场所的意义，它已成为人们社交、打卡的目的地，成为城市文化与经济繁荣的名片 回归逛街初心 文化消费·情感链接在地文化 无可取代的实体“第三空间” •案例回顾•政策研读•心得体会•区位价值•商业定位•愿景•理念•动线•业态落位•空间展示•广场分析•深化工作•效果图•总图•规划分析 城市轴线| CITY AXIS 区位交通|DISTRICT ANALYSIS 三泰合核空间架构 •泰州城市主要的发展延伸方向为向东及向南；项目地块所属的新区中心为延伸线的中部；•随着城市界面的开发建设，项目作为城市核心功能区定位，新区中心地位将进一步显现。 区域产业升级机遇 •城际交通环境改善，高铁缩短了与周边县市的通勤时间，为实现微度假的经营目标提供有力支撑•预计2025年，北沿江高铁运营，泰州将开通第一条高铁，届时除机场外，我司到达现有城际枢纽均在30分钟内，其中到达高铁南站仅需10分钟左右•未来项目东南方向4.5km处将建设高铁南站，直达成都、重庆、武汉、合肥、扬州、泰州、南通、上海等长江流域重要城市。•项目位于泰州协同发展中的南拓门户区域，具备承接更多人口和商务需求 2025年北沿江高铁开通：泰州正式进入高铁时代，对改善泰州交通环境有着划时代的意义 2025年，城市发展的契机，泰州发展进入快车道，坚定了我们发展街区商业的信心 2025年，商业进入第一个甜蜜期…… 万达商圈-区级商圈 商业地块被住宅占据，余量扩展空间不多，但紧邻凤城河景区，围绕运河与柳园、三水湾、电视塔打通，打造城中文化休闲购物街区 打造周山河片区中心、泰州主城中心、泰州市域中心 市场分析|MARKET ANALYSIS 泰州市人均GDP及可支配收入较高，消费水平已达到全业态市场标准，但整体社会消费品零售总额极低，尚未达到大而全市场标准，这说明泰州人收入水平较高，但现有商业市场缺乏优质消费场所，无法满足其消费需求。 市场分析|MARKET ANALYSIS 泰州整体商业以传统百货、购物中心及传统步行街形态主导，品牌呈现同质化现象，业态缺乏吸引力，市场亟需优质的新形态商业场所。 •城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平•从价格导向、价值导向到独特性导向等不同层面的消费需求均能得到最大程度满足•典型城市如上海、深圳、北京 •出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到满足•快时尚成为市场主导，Topfashion占市场5%-10%份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现 •以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主•消费以价格导向为核心诉求•品牌的渗透率低 泰州商业市场处于大而全市场向趋优选择市场过渡的阶段 客群分析|CUSTOMERS ANALYSIS 1000份调查问卷 50组目标客群重点访谈结论 区域具有巨大发展潜力 与万象城差异化发展 文化体验类需求发展迅速 儿童运动、高端餐饮需求旺盛 希望商业品质、环境得到提升 周边中产家庭 城市Z时代·潮流社群 •案例回顾•政策研读•心得体会•区位价值•商业定位•愿景•理念•动线•业态落位•空间展示•广场分析•深化工作•效果图•总图•规划分析 打造泰州封面级城市会客厅 成为集文化、商业、微度假于一体的梦幻商业街区 靓丽泰州 实力泰州 大核心理念，打造泰州封面级城市会客厅： 本次调整在“过去、现在、未来”理念不变的基础上，规划做了重大调整： 彻底打破原有规划布局，贯通通南北两条商业动线，延伸至天德湖公园，两条商业动线不断交织，形成一条南北向的街区商业主轴 建筑调整： 调整一：强化西侧商业动线，扩大广场，增强商业互动，周边建筑缩小，西侧动线更加通畅； 调整二：打破原有影院规划布局，将空间大尺度敞开，强化东侧动线 调整三：调整南侧商业原有规划布局，将原有建筑完全打散，再重新组合成灵动的空间组团； 调整四：优化原有绿地广场布局，在原有宽度基本不变的情况下，更加强调绿地广场的南北向纵深； 调整五：重新设计最南侧建筑，并拉通绿地广场及公园天桥 凤城·悦天地 泰州味道的光阴故事 过去，现在，未来 过去，泰州老时光，以传统泰州城市空间肌理和人文元素，通过现代手法演绎，重现泰州学派文化底蕴的精致靓丽漫游街区 现在，泰州悦时光，以现代泰州的潮流风尚为基础，通过空间拼贴，呈现活力四射的时尚聚荟HUB 未来，泰州梦时光，以未来泰州“幸福水天堂”的远景为目标，通过水绿空间的交织，打造生态休闲的公园情景式商业街区 空间主题| AREA IP 动线分析| INTELLECTUAL PROPERTY 慢里：徜徉于文创、戏梅广场，拾级而上，穿过拾光桥，漫步回廊，经童趣广场，至生态绿谷中休憩交流放松，而后穿越城市天桥，与天德湖公园亲密接触。快里：行走于优质商业林立的品牌大道里，充分感受新国潮及新家居体验的文创气息、都市运动体验业态的活力、品质餐饮及儿童体验业态的休闲与放松。 CULTURE文化 快里与慢里塑造不同的游逛体验，彼此独立也在广场互相交汇，结合首层、二层位置的不同，共同组成由北至南的立体游逛轴线，形成非常丰富的游逛体验。 •业态落位•空间展示•广场分析•深化工作•效果图•总图•规划分析 招商|BUSINESS INVITATION 业态亮点规划 非遗的整合创新地域优质品牌升级 潮新品牌聚集地家庭欢聚不打烊 运动活力 精致生活 绿色休闲 新美妆、新国潮、文创书店生活方式、社交美体、早茶体验 潮玩手办、品质餐饮、智能科技 宠物集合、运动户外、森系生活夜生活酒吧、Livehouse、SPA体验 运动旗舰、新零售方式、家庭娱乐 招商|BUSINESS INVITATION 消失于历史的梦幻，转瞬于现代都市，且来且去，恍如一梦，现代印象再次浮现眼前，万物在此交汇，呈现无限精彩。园云梦踏莎 规划总图|MASTERPLAN 广场分析| SQUARE ANALYSIS 1、D分区内应规划设计相对集中的绿地广场，用地规模不小于1.01公顷；E分区内应规划设计相对集中的绿地广场，用地规模不小于1.85公顷。 情况说明：1、按照规划条件要求，D地块设置相对集中的绿地广场，分为5个广场，绿地广场面积达到10144㎡，满足要求； 2、按照规划条件要求，E地块设置相对集中的绿地广场，分为5个广场，绿地广场面积达到25000㎡，满足要求；绿化设置结合步行街尺度设计，不拘泥于正南北矩形、长条形布置，现有方案布置灵活、灵动。 广场分析| SQUARE ANALYSIS 2、重要节点的景观用地东西向宽度一般不得小于75米。 情况说明：1、按照规划条件要求，D地块在北侧和南侧设置重要景观节点，宽度分别为85米和95米，满足要求； 2、按照规划条件要求，E地块在北侧、中间、南侧设置重要景观节点，宽度分别为132米和125米，其中南侧中段按照政府要求打造城市绿地，南北向长度120米，满足要求 广场分析| SQUARE ANALYSIS 3、在C、D分区设置一处，建筑面积不小于2000平方米，自持或整体转让，计入商业建筑面积。 情况说明：净菜超市结合整体方案布局，设置在E地块北端，结合下层广场和品牌超市设置； 广场分析| SQUARE ANALYSIS 4、南侧商铺一层的层高。 情况说明：根据《泰州市区建设项目建筑面积计算办法（试行）》要求，商业层高超过4.5米，需进行折容，但同时规定“大型商场（市场） 内设计有分割销售的单一空间，当该层层高不大于5.5米时，按结构外围水平面积计算建筑面积”，为保证沿街立面效果统一展现，申请南侧商铺一层层高5.5米不折容计算。 深化工作| DEEPENING WORK 与专业交通顾问合作，梳理测评场地客运流线、后勤流线、人行流线、公共交通系统，同步优化调整 深化工作| DEEPENING WORK 多处运用室外大台阶，快速连接一二楼店铺，垂直交通更加多元与便捷；同时独具特色的景观楼梯，兼具观赏性与便捷性，打造更加舒适快捷的活力地带。 深化工作| DEEPEN 景观特色 三段的主题。 语言遗产HARITAGE神秘MYSTERY探索EXPLORATION 材质特色FEATURE历史HISTORY氛围ATMOSPHERE 广场 活力ACTIVE互动INTERACTIVE社交SOCIAL休闲RELAXING 植被韵味LINGERING浪漫ROMANTIC连续CONTINUOUS 05住宅篇章 •案例回顾•政策研读•心得体会•区位价值•商业定位•愿景•理念•动线•业态落位•空间展示•广场分析•深化工作•效果图•总图•规划分析 户型分布| HOUSE TYPE DISTRIBUTION 图例： 配套分析| MATCHING ANALYSIS 根据规划条件要求，ABCDE五地块社区综合服务设施统一配建，结合设置于C地块北侧。 1.本地块物业服务用房设置于地块北侧5#楼首层及二层局部，总建筑面积503.88m²（含邮政服务场所及门卫用房）。 2.地块内东北角与西南角两处设置配电房，开闭所结合西南角配电房贴临设置，建筑面积总和为477