房地产行业深度报告：行业库存堵点问题有望在一揽子政策支持下逐步疏通

核心观点

• 政策端积极推动房地产行业“止跌回稳”，9月以来集中释放支持性政策，市场预期逐渐转变，但需关注成交热度延续性。
• 盘活房企“库存”是关键，包括待售现房、期房和存量土地，其中存货占上市房企资产比重达49%。
• 行业库存去化周期拉长，截至2024年9月末住宅库存规模约19.56亿平，去化周期约2.4年。
• 二手房市场供给或已见顶，对新房市场挤压影响减弱，利好库存去化。

关键数据

• 上市房企存货占总资产比重：49%（截至2024年中期末）。
• 商品房住宅待售面积：3.77亿平（截至2024年9月末），去化周期约21个月。
• 房地产开发企业待开发土地面积：4.98亿平（截至2022年末），处于历史高位。
• 住宅现房销售面积同比增长：20.2%（截至2024年9月末）。
• 住宅期房销售面积同比下滑：27.8%（截至2024年9月末）。
• 在建期房面积：47.18亿平（截至2024年9月末），较峰值下降23.2%。
• 商品房住宅新开工与竣工面积差距：近年收窄，2023年竣工面积超新开工面积。

政策措施

• 存量土地盘活：严控增量，合理调整规划，加大资金支持，通过政府收回、市场流通等方式盘活，如越秀地产“退地”案例。
• “收储”政策：地方政府国企收购已竣工未售房产用作保障性住房，已有超30城发布征集公告，但进展偏慢，需进一步优化。
• 需求端刺激：“四个取消”和“四个降低”降低购房门槛和成本，一线城市放松购房条件，10月销售明显回暖。

研究结论

• 房企有望在融资支持和库存盘活政策下缓释现金流压力。
• 需求端预期逐渐改善，行业有望止跌回稳。
• 建议关注基本面稳健标的及困境反转预期标的。
• 风险因素包括政策效果不及预期、行业修复不及预期、信用风险、需求信心修复不及预期、房价持续下行等。