核心观点与关键数据
为什么要做万科里
- 主动因素
- 业务需求：经营型物业是未来成长的关键，万科逐步转型成为城市配套服务商。
- 市场需求：市场产品趋同，配套可助力即售业务。
- 客户需求：提高用户粘性，提升资产价值。
- 被动因素
- 土地政策：用地指标中非住比例的提升带来开发压力。
- 基金需求：三年5%，五年7%。
什么是万科里
- 万科里是统一管理并提供自营品牌服务的“社区商业物业”及“社区住宅物业”的服务平台。
- 社区不动产服务平台包括“社区使用服务”及“资产交易服务”两部分。
- 通常以“社区营地”和“家的服务”为主力店。
- 生意逻辑：平台公建，做流量垂直自营，做黏性。
- 核心关注点：社区服务与客户、社区服务与商户。
万科里的核心竞争力
- 以主力店为核心，打造衣食住行全方位新体验的社群小商圈，增加客户粘性。
- 以相互影响力为依附，打造各类型商户的协同生态圈，增加商户粘性。
万科里主力店
- 根据衣食住行等基本需求，可包含以下新型社区主力店：
- 生鲜超市、食阁、社区营地、万管家生活馆等。
- 服装买手店、主妇之家、日用品杂货店、健康中心、汽车服务中心等。
案例研究
- 便利店（万管家）
- 参照7-11模式，提供多功能复合服务，如ATM取款、打印、缴费等。
- 线上线下结合，解决最后一公里配送难点，扩展社区内配送业务。
- 生活馆（万科家）
- 以家装设计为主题，提供新装、翻新、出租房整理等业务。
- 万科教育（社区营地）
- 食阁
- 社区餐饮的启发：营造社区归属感、增强凝聚力。
- 妈妈糖案例：混合功能的、跨界创意的社区粘合剂。
- 食阁餐饮的构想：社群商业，满足五大需求（生理、安全、尊重、归属、自我实现）。
- 买手精品店
- 日用品超市
- 参照德国ALDI和香港价真栈模式，提供价廉物美的商品。
我们在做什么
- 模块：厦门万科（万管家、万科驿、社区营地、户外营地）、广州万科（服装社群店、社区营地、四点半学校）、长沙万科（家装工业4.0）、东莞万科（生活馆、食阁）、佛山万科（生鲜街市）。
- 指标卡、调研、实例。
带来的问题
- 招商：现有商业模式必然会带来招商方式的改变。
- 运营：社群商业带来了运营方式的改变。
- 开业：分步开业的策划。
后续工作
- 项目落地：虎门万科城（算账 招商）、东莞珠江东岸、长沙魅力之城、中山金色家园、中山金域蓝湾、广州萝岗长岭、广州萝岗甘竹山。
- 目标：有效率、易复制、难模仿。
- 关注点：坪效、费效比、粘性。
- 绿皮书：品类、规模、评价、伙伴。
