万科地产集团社区商业运营逻辑

为什么要做万科里 P A R T O N E Reason 1：主动因素 1、业务需求：经营型物业是未来成长的关键，万科逐步转型成为城市配套服务商 2、市场需求：市场产品趋同，配套可助力即售业务 3、客户需求：提高用户粘性，提升资产价值 Reason 2：被动因素 1、土地政策：用地指标中非住比例的提升带来开发压力 2、基金需求：三年5%，五年7% 什么是万科里 P A R T T W O 万科里的定义是什么？ 万科里是统一管理并提供自营品牌服务的“社区商业物业”及“社区住宅物业”的服务平台社区不动产服务平台包括“社区使用服务”及“资产交易服务”两部分通常以“社区营地”和“家的服务”为主力店 ·生意逻辑 构成与核心 平台公建，做流量垂直自营，做黏性 ·什么是万科里 从之前的0.X版本开始，我们就定义万科里为一种社区商业而经过一轮又一轮的思考，万科里的概念也已越来越清晰首先，万科里，就是一个社区商业！ 它属于社区，并应首先落足于社区人群。 ·万科里的核心 其次，万科里不应仅仅是社区商业的硬件载体而更应该是社区商业的一个大平台平台，即是要做好各个端口的良好连接体验因此，万科里的本质在于服务。 ·核心关注点 万科里有什么 P A R T T H R E E ·社区服务与客户 1·为什么来?2·什么人来?3·能让谁来?玩？买？没事干？刚需？老人、小孩、主妇？陪玩、空虚、懒 ·社区服务与商户 1·APP平台建设2·商业指导团队3·商户共享空间4·商户配套空间5·万科里品牌资源 提升服务便利性辅助经营者成长提供商业活动拓展空间服务人员居住空间 储藏空间增强个体商户议价能力 万科里的核心竞争力----服务 以主力店为核心， 打造衣食住行全方位新体验的社群小商圈以新型社区购物及活动体验增加客户粘性 以相互影响力为依附打造各类型商户的协同生态圈以品牌价值的共同成长增加商户粘性 万科里·主力店 根据衣食住行等基本需求，我们可以找出几种新型的社区主力店一种已包含在万科里现有设想范畴内，如： 生鲜超市食阁社区营地万管家生活馆。。。 另一种，就是可能出现的新型功能业态，如 服装买手店主妇之家日用品杂货店健康中心汽车服务中心等。。。 生鲜街市平面布局 参照领汇的经营模式，街市并不仅仅是个菜市场，还可结合五金、维修、花店等小型服务摊档。斜向通道打通了整个街市布局的规整性，使空间产生灵活的变化性 生鲜街市 摊档也不仅仅是卖单一产品，可以出现一两间特色店进行对饮食购物的引导作用以更好的主导客户的购物需求，定期举办活动，增加逛街市的新意，而不是传统的“买菜” 便利店（万管家）便利店相关案例研究 便利的多功能复合 7-11成功之处还在于它在生活的各个方面为顾客提供了贴心的特色服务.目前，在日本的便利店不仅能解决一日三餐之，诸如ATM取款、打印、缴费等各项服务都能在便利店实现。通过对众多来店顾客进入便利店的目的进行调查后发现，购买商品还是主要原因，占89％，但同时还有其他目的(如厕、ATM取款、打印、缴费等)的也占80％，其中只是单纯购买商品进入便利店的只有20％ 十年来，7-11根据顾客要求，不断补充服务内容，更利用7-11店铺网络之便，扩展八大项24小时便民服务，包括1、电信有关服务：包括各类电话卡、手机充值卡、补换SIM卡及提供手机充电等2、互联网相关服务：上网卡、游戏点数卡及网站点数卡等3、票务服务：包括体育彩票、彩票投注卡、各类演唱会、展览会及讲座门票，以及泊车卡等4、代收报名服务：代办各类培训的报名手续5、订购服务：代订考试教材、潮流用品、预售商品、礼品等6、送货上门服务：根据不同区域的顾客需要，提供送货上门服务7、传统便民服务：出售邮票、复印、传真等8、除了利用店铺网络优势之外，7-11还利用柜台处理交易的特点，成为首家在市场提供另类缴费途径的网络，发展缴费服务。 非现金支付也为顾客的消费带来了便利 7-11遍布各地，因此各地各自发展出不同的非现金付款机制香港：八达通卡、visa paywave、恒生enjoy卡澳门：澳门通台湾：统一超商的ICASH、台北捷运的悠游卡广州：羊城通深圳：深圳通卡日本：于2007年发行预付式电子钱包nanaco北京：部分可用市政公交一卡通，并且政府有计划在所有7-11推广上海：银联卡、斯玛特卡、杉德巍康卡、东方文化卡、纽斯卡等 打印、相片冲洗、取款、甚至干洗都能在7-11完成 便利店（万管家）便利店相关案例研究 电商物流线下对接口 7-11除了在网上拥有自己的购物平台7net，利用线下网点作为线上购物的线下对接点，很好地解决了最后一公里的配送难点。同时它还能作为其他快递的一个对接点，人们只要在回家的路上就可以在附近的便利店取走自己线上购买的物品，大大地节省了配送工作量。 “随着互联网技术的广泛应用，7-11建立了网上的7-11。7-11利用遍布全台湾的便利店实体与虚拟的网上销售相结合，创造出了24小时都能付款、取货的网上购物方式，他们把虚拟的网上商店称为“网路购物便”。消费者只要进入“网路购物便”，就可以依照个人的购物需求，轻松点击自己满意的商品。在交易确认后，顾客可运用网上的“电子地图”选择自己最方便的取货及付款的7-11门市。之后，顾客可通过购物网站的查询追踪系统，随时了解所订购的商品的送达情况，再去门市取货并付款。通过开发网上购物，7-11在时间和空间上延伸了自己的便利服务体系，进一步提高了7-11的竞争力。” “便利店新的利润增长点——物流服务随着电子商务计划的启动，市场拓展战略很快从纯零售业转向物流业，利用自己强大的零售网络和配送功能为网上商店提供物流服务。如7-11便利店与他人合作开设的网络书店，8000多家店铺和53家图书配送处，有力地保证了图书的及时订货和送货，也大大减少了组件这些必不可少的设施费用。另外，到就近的7-11店铺订书、取书和付款不仅方便，更让许多对网络付款仍然疑虑重重的顾客可以安心上网购书。据调查，93%的顾客希望到7-11店铺付款、结账、取书，也就是说电子商务开展并没有改变消费者对地区性店铺的信任感，相反还给地区性店铺带来了更多的商机。” 除了满足自身产品的线下配送需求，便利店更可扩展社区内的配送业务。 便利店（万管家）国内便利店相关案例研究 华润万家VanGo(新一代杭州店）新一代的VanGo坐落于野风现代中心，周边环绕着商圈以及住宅区，作为社区便利店的一种实验产品 与拉卡拉合作，让顾客能够通过一机操作处理各项生活琐事900 24小时营业的时间设置，也令新一代VanGO便利店可以提供更多便民服务：手机、交通违章、水电费、华数数字电视等多项缴费服务，以及汽车票订购、微波炉加热和信用卡还款等。“不排除以后配合华润万家电商业务发展增加新服务的可能，比如接收快递。” 从原来的七八十平方米增加到了现在的126平方米；店内主色调为冷灰色，搭配暗色木纹地砖，增加了时尚感；大落地窗前，为堂食的顾客准备了20个座位 新一代门店升级的重点是从商品、服务方面增加顾客体验 除了保留原有商品特色以外，增加了商圈内顾客所需的家庭型商品(如：食用油、调料等)，在满足个人消费的基础上进而满足家庭消费。店内干货商品可达2000多种，这比一般的便利店的商品是更丰富，热鲜食商品230多个品种，有包子、豆浆、热餐、烤肠、关东煮、咖啡、便当、甜点等，足可以解决顾客的一日三餐。值得一提的是，新店售卖现磨咖啡，包含美式、拿铁等6种经典口味，精选优质咖啡豆及进口牛奶，平价回馈给顾客朋友.以新鲜、品质、健康、美味为理念，结合店内舒适和时尚的休息区，让你在都市快生活中确随时可以小憩一下，享受美食和咖啡，抢占白领与主妇市场。 生活馆（万科家） 生活馆（万科家） 生活馆（万科家） 生活馆（万科家） 万科家，与家息息相关，从设计出发，结合产业，形成以家装设计为主题的社群店内容可延展至新装，翻新，出租房整理等等业务。 万科教育（社区营地） 目标 2 让家长相信，我们是全方位学习方案提供者 万科教育就像是一个圆，包含了一切可能性。万科教育有自己的态度以及对教育的认知，就像是圆上的每个刻度。而这十二个刻度，也代表着万科教育的信念。在这个圆里，孩子们将在最大的宽容中成长，他们可能成为任何一个样子。这个圆，最后可以呈现出什么样的形状，是由孩子们根据对刻度的认可和选择，构造出属于他们的形状，构造出他们期望在万科教育中自己的样子，构造出他们的未来。 目标 3 让优秀老师相信，我们是最好的教育创业平台 测试产品：卓越巧问，幼小衔接班；测试目标：让老师在创业中，几乎只需要关注教育本身；更高的个人收益；A. 万科社区营地向创业者提供，分时租赁的教室，设施设备，招生市场服务，客户管理服务；B. 卓越向创业者提供，持续迭代的产品体系，师训，持续专业指导；C. 创业者用高质量的教学，带来更好的生意规模及收益；D. 万科、卓越将对创业者的经营、教学，进行控制与管理； 万科教育（社区营地） 食阁 妈妈糖MAMATOWN——社区餐厅里茶叔叔自己画，教大家画，邀请顾客画，把好看的画挂在了舞台上，给大家展示自己技能的机会。 妈妈糖四家分店(1.0，2 .0版本已歇业)●1 .0：2009-2012年上海张江 ●2 .0：2012-2013年上海张江●3 .0：2012年至今上海张江碧波路573号●4 .0：2014年6月至今上海闵行区七宝中春路8889弄2楼（万科2049） 老板背景——里茶叔叔 老板蔡禹彻是42岁的台湾人，曾从事IT工作多年，做了十几年义工公益活动(2001年创立了妈妈糖助学项目，至今运作了13年的妈妈糖助学项目已经资助了上千个贫困孩子)，热爱绘画和音乐，他给自己起了个亲切随和的名字：里茶叔叔。他经常会有很多有趣创新的想法在妈妈糖实现。里茶叔叔有一种天分，能把复杂的知识变得简单且容易接受，能让自卑的小朋友找回自信，能使内向的客人受到鼓励上台表演。妈妈糖墙上的每一幅画都是原创，来自老板和员工，客人和小朋友 餐厅成立初衷 09年，正好因为他和一些热爱音乐的朋友们卖唱的餐厅倒闭，他决心盘下餐厅自己来经营，辞掉了在张江的IT软件工程师的工作。那时，他意识到在城市社区里，也有许多需要陪伴的孩子，社区中居民的人际关系也越来越疏离，所以他决定餐厅沿用”妈妈糖“的名字，立志让妈妈糖 成为一个社区家庭餐厅，可以成为一个粘合社区，拉近人与人距离的餐厅，每个人可以在这里被音乐、欢乐和爱围绕。为城市的孩子带来欢笑，为社区里原本的陌生人提供一个欢乐的舞台，让社区居民也一起加入义工队伍，为边远地区的孩子举行义卖，餐厅的部分盈利也作为捐赠回馈给那些需要帮助的孩子们。 三个人的管理团队 毛哥曾是米其林星级的主厨David来自马来西亚读餐饮管理MBA里茶叔叔风趣幽默，跨界型人才的IT男 一个免费开放给所有客人的舞台，鼓励任何类型的展示，支持人们分享知识，为社区公益提供平台。 “妈妈糖”除了招呼客人吃饭，还尽做些与餐饮无关的事：设置舞台让客人上台表演，教小朋友画画，让义工组织义卖，还举办小型演讲…… 这个两层的餐厅，每楼都有一个开放舞台，配备键盘、吉他、话筒、音响。这是一个免费开放给顾客、音乐爱好者的舞台，这是一个鼓励展现自我，鼓励人与人联系的有爱空间。除了请乐队和普通的顾客上台唱歌，分享他们感兴趣的议题，这个空间里还举行很多有趣的亲子派对、学习小组、各式各样的线下分享活动。 2013年底，由于极具创意且跨界维度大，妈妈糖餐厅获得第一财经和第一地产颁发的“跨界创意奖”。 食阁 社区餐饮的启发——妈妈糖不只是个餐厅食阁餐饮的构想 社群商业 如何营造社区归属感、增强凝聚力？社区应该有一个具有社区粘合剂功能的场所。 妈妈糖是什么？是个餐厅，是个舞台，是个讲堂，是个课室，是个社群活动地， 是个社区社交场所 社群——信任——价值 妈妈糖不只是个餐厅——更是个混合功能的、跨界创意的社区粘合剂位于万科里的