新一轮城中村改造的逻辑及影响

目录 一、新一轮城中村改造的背景二、近期城中村改造政策解读三、城中村改造的核心逻辑四、城中村改造的体量及影响 一、新一轮城中村改造的背景 城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化 人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。 当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78%的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。 当前外需萎缩、地产超跌，经济和民生压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中， 呈自建住房比例高、逾20年房龄的比例高 2021年8月住建部提出城市更新“四道红线”（建科〔2021〕63号），为城市更新套上“紧箍咒”。在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为63号文件中的要求可能会有适当放松。 二、近期城中村改造政策解读 新一轮城中村改造必须实行净地出让，土地“一二级联动”的空间大大压缩 地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。其中以广州、深圳推进最迅速、政策最为丰富（1/3） 地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。其中以广州、深圳推进最迅速、 ◼1月4日，由广州市规划和自然资源局组织编制的《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。◼1月5日，广州市荔湾区发行了广州市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。◼下一步，广州市将会在全市推广“房票安置”。 地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。其中，以广州推进最迅速、政策最为丰富（3/3） 我国当前有21个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市 21个超大特大城市2023年城中村改造和城市更新计划 城中村改造主要资金来源：预计仍然以PSL专项贷款为主，但占比相较棚改时期可能偏低；专项债仍作为重要启动资金，商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少 三、城中村改造的核心逻辑 过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：（1）民生公益类项目模式 ◼第一类是以政府为主导的模式，主要将城中村改造为民生公益类项目。改造流程如下： ◼第一步，政府确定净地方案，完成前期土地整理工作。政府确定城中村改造专项规划，拆迁补偿安置方案，政府再确定做地主体，一般是政府平台或国企。 第二步，根据城市规划，政府引入市场化主体落地改造项目。这个过程中，引入开发商只参与项目前期管理、勘察设计、开工准备、工程建设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务，获得代建费。 ◼政府主导模式中，改造项目公益性质更高，拆除新建比例相对较低。这种模式下，撬动得到的固定资产投资量有限，商品住房市场影响也较为有限。 该模式中，公益性质相对更高，对投资回报要求较低。一二级开发资金压力主要由政府承担，项目建设由政府主导。 ◼项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低，拆除新建比例相对可控，对当地房地产市场的外溢影响也相对较小。实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目，不产生任何新增的商品住宅。 ◼该模式的约束是政府资金压力大，工程改造周期较长。该模式下政府需要承担一二级开发费用，耗费的资金量较大，且公益性质高的项目，还需要政府补贴资金，对于财政实力相对薄弱的地区而言，短期内难以快速大规模推行。 过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：（2）市场化运作项目模式 ◼第二种模式是开发商主导，市场化房企进行一二级土地联动开发，或者参与一级土地开发。 ◼首先，政府确定拆迁安置方案，开发商完成一级净地工作。政府确定城中村改造的专项规划，并确定初步拆迁补偿安置方案，随后开发商按照政府拆迁补偿政策标准及拆迁补偿协议（政府与村民签订），自行筹措资金，负责前期安置补偿。 ◼其次，政府拍卖土地使用权，开发商竞拍后完成开发建设。拆迁补偿完成后，政府通过土地交易中心采取招拍挂方式（或定向招拍挂），将土地使用权进行出让。房地产开发商竞拍，如完成一级净地工作的开发商能竞得土地使用权，则前期投入的拆迁补偿安置资金和约定利润可冲抵土地出让金。如完成一级净地工作的开发商未能竞得土地使用权，则土地出让金可给予其补偿。最终，获得土地使用权的房企开发建设对应的配套项目。 ◼该模式特点是：地方政府承担的资金压力相对较小，拆除新建比例相对较高，改造项目周期相对较短。 ◼改造项目采取同等价值产权房调换和货币补偿相结合方式，予以补偿安置。货币化安置部分由参与一级净地工作的开发商垫付，这种改造模式下主要资金压力在开发商，而不在地方政府开发商。为保证安全回收资金，除建设用于安置的配套房屋外，还会增加大量商品房和租赁房供给，拆除新建比例较高。 该模式约束是，项目依赖商品房销售回款，或是租赁住房运营收入。 ◼该模式中，开发商资金压力较大，其回收投资会更加依赖项目建成后的商品住宅销售回款或是租赁住房运营收入。社会资金一般相对政府或国企平台较高，对资金回报率要求也更高，所以改造项目可能会推高该区域的住房价格，有带动周边房价和租金同步拾升的风险。 三大模式 过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类：（3）市场化运作和民生保障相结合模式以深圳元芬新村城中村改造为例 ➢元芬新村的特点是外来常住人口多，且常住人口绝大部分是租户。根据新华社报道，元芬村位于深圳市龙华区，占地面积约10万平。元芬新村，常住居民约1.5万人，户籍人口仅565人，共有259栋楼房。 ➢2018年，元芬新村和愿景集团旗下的深圳微棠公司展开合作，业主将房屋整栋租给愿景集团，愿景集团针对社区室内外环境、公共空间规划以及社区运营管理等方面进行规模化整改，打造租赁社区一微棠新青年社区，对外出租。➢元芬新村改造资金来源主要国企平台+银行贷款。深圳市人才安居集团（国企）和愿景集团（市场化租赁机构）分别持有深圳微棠公司51%、49%的股权。➢除两家企业按股权比例额对项目进行投资外，深圳市人才安居集团还可以为项目带来银行授信和政府补贴。 ◼第三类模式是政府或国企平台统一收储。 ◼这类模式的流程相对简单，主要是地方国企统一收储，之后进行改造、出租、运营，完成城中村改造项目。 收储项目的资金来源依赖国企平台融资。 ◼该摸式特点是，拆除新建比例可控，对商品房市场影响有限。该类项目业主本身较少，且改造后的项目主要由于对外出租，并不会新建大量商品住宅，对当地商品房市场直接冲击较小。 该模式的或有缺点，较依赖政府资金投入，资金回报期较长。安居微棠在元芬新村的项目收入主要依赖租金，其次还依靠便利店、药店、超市、餐饮等商业配套产生。凭借租金和运营收入收回前期改造成本，仍然需要十年左右的时间。所以该类型项目对资金沉淀长，难以吸引社会资金参与，只能依赖财政或政府资金投资。 该漠式的或有缺点，后期有租金上涨风险。收储改造项目基本是在原有的房屋基础上进行装修改造，所以也不涉及土地问题，既不会增加商品房的供给，也不存在推高房价的风险，但可能改造成本会转嫁给最终租赁资产的人群，提高房租或店铺租金等。 城中村改造，三大需求分别对应三种模式 城中村改造有三重价值发现：一是改善城中村老旧住宅品质，改善民生福利。 ◼◼二是满足商业住宅需求，市场再定价城市土地价值。◼三是满足租房需求，平衡民生福利和城市土地商业价值。 三大改造需求衍生出三种不同的改造模式： ◼其一，为满足老旧住宅品质提升需求，民生公益类项目模式更适用。该模式并不受地区的住房供需格局约束，因为本质上是对既有老宅进行修缮，商业价值低，民生社会属性强，因而依赖财政资金投入。其二，为满足商业住宅需求，市场化运作项目模式更适用。该模式充分利 ◼用土地价值再定价，将原来具备巨大潜在商业价值的城中村老宅拆除重建，建造为新的优质商品住宅，满足城市新增住房需求，尤其是改善性住房需求。这种模式具备较强商业价值，可通过市场化运行模式“盘活”城中村。故而这种模式不依赖财政补贴。只不过这种模式适用于潜在商品住宅需求较高地区。◼其三，为满足租房需求，市场化运作和民生保障相结合模式更适用。该模式需要在保障民生福利和挖掘土地商业价值两者之间寻求平衡。一方面需考虑当地住房市场的租赁热度；另一方面在租金限价的现实约束之下，仍需要财政出力补足资金缺口。◼市场化操作层面，城中村改造模式偏向商品住宅，还是保障性住房，需要评估新增居住需求的同时，也要考虑地区财政实力。 第一关注，哪些城市拆除重建空间大——核心指标：套户比 城市套户比大于1的有9个城市：佛山市、成都市、西安市、青岛市、武汉市、昆明市、郑州市、重庆市、长沙市。 城市套户比小于等于1的有12个城市：深圳市、北京市、东莞市、上海市、广州市、大连市、南京市、天津市、济南市、杭州市、沈阳市、哈尔滨市。 当下9个城市的城镇居民套户比>1，说明这些城市当前并不太缺住房。若当下进行城中村改造，采用棚改旧模式进行大规模拆除重建，意义将极为有限。 考虑东三省城镇化推进更早且较快，人口在净流出，沈阳、大连、哈尔滨的老宅数量也更多，并不急需对城中村进行拆迁重建，因此我们重点关注其余9个城镇居民套户比小于1的城市，这类城市存量住宅供应仍并未饱和。 第二关注，对于有拆建诉求的城市而言，城中村拆除之后是采用商品住宅模式还是保障性住房模式——核心指标：住房租赁占比 用城市租赁住房占比指标，把目前12个供应偏紧城市划分为三类： ◼第一类，租赁热度较高的城市（租赁住房占比>50%）：深圳市、东莞市、广州市。◼第二类，租赁热度适中的城市（租赁住房占比>30%，但小于50%）：北京、上海、杭州。◼第三类，租赁热度较低的城市（租赁住房占比<30%）：大连市、南京市、天津市、济南市、沈阳市等。 包括城中村在内的房地产供需演绎，最终都需要回归到朴素人地关系上。城中村改造，本质上是一次城市人地关系重塑 ◼其一，城中村是否需要拆除重建，关键是要判断当前城市存量住宅供需以及未来人口流入趋势。 ◼若当前城镇居民套户比已经大于1，这些城市当下城中村改造重点应该落在老旧住宅修复，而非拆除重建。忽略人口和住宅总量供给，而延续棚改旧模式的大拆大建，只会进一步恶化商品房供需错配。◼针对当前城镇居民套户比<1的城市，存量供应仍并不十分饱和。即使不考虑后续人口流入带来的红利，盘活存量土地资产增加住房供应也有较强必要性。◼在充分考虑住房供需的现状，不是所有城市都有大拆大建的必要，这也就意味着不同城市城中村改造的规模和体量不能一概而论。 其二，针对存量住宅供给不足、人口尚在持续流入城市，城中村有拆除重建必要，但拆除之后重建成怎样的住宅类型，即城中村改造的最终用途也会不同。 ◼对于有住房供应需求的城市而言，究竟是采用商品住宅模式还是保障性住房模式，需要考虑当地人口结构、租房人口比例等等多重因素。 四、城中村改造的体量及影响 城中村改造能够形成有效需求，推动经济高质量发展 ◼拉动内需主要涉及四大方向：一是新建商品房销售和投资，包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增