城镇开发边界内详细规划讲解

01 [详规指南制定背景与意义] 1.国土空间规划体系的构建2.详规的脉络3.制定本指南的作用及意义 01国土空间规划体系的构建 五级三类 ·《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》 意见指出：将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”，是党中央作出的重大决策部署。要科学布局生产空间、生活空间、生态空间，体现战略性、提高科学性、加强协调性、强化规划权威，改进规划审批，健全用途管制，监督规划实施，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用。 规划体系——五级（国家、省、市、县、乡镇），三类（总体规划、详细规划、专项规划） 02详规的脉络 ·第一阶段：萌芽与起步（1980年—1990年） 改革开放后，为适应市场经济体制的转型，我国借鉴美国“分区制土地管理（Zoning）”的经验，在上海、厦门、桂林、广州等地开展控制性详细规划的编制探索。通过划分“地块”，赋予“管控指标”的方法，初步形成了控制性详细规划编制的技术思路。 02详规的脉络 ·第二阶段：成型与规范（1990年—2006年） 1991年《城市规划编制办法》颁布，明确了控规的编制内容和要求；1993年，建设部颁布《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，明确国有土地使用权出让前，应当编制控制性详细规划。此阶段，各地开始探索“法定图则”、“单元+地块”等控规编制手段探索，强化了控规的系统性传导与约束，控规编制与实施的关系更加紧密。 02详规的脉络 ·第三阶段：丰富与成熟（2007年—2019年） 2007年《城乡规划法》颁布，控规法律地位进一步凸显，各地根据多年实践经验，陆续出台了各种《条例》、《指南》、《办法》，控规管理制度框架日益成熟；规划编制手段日趋丰富，城市设计、公众参与等被更多的应用于控规中，规划管理与城市治理深度融合。 02详规的脉络 ·现行阶段：国土空间规划体系下详规（2019年后） 详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。 ——《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》 国土空间规划体系下的详细规划，融合了城乡规划及土地规划的特色，成为全域全要素管控的重要法定依据。 03制定本指南的作用及意义 市县总规已批复，详规是落实规划的抓手。 2019年12月，《中共江西省委江西省人民政府关于建立全省国土空间规划体系并监督实施的意见》（赣发〔2019〕23号）明确“省自然资源主管部门按照‘多规合一’要求，在国家有关标准的基础上，适时制订、修订相关专项规划、详细规划及村庄规划编制和实施管理的技术标准”。制定城镇开发边界内详细规划编制技术指南及城镇开发边界内详细规划编制成果电子数据库提交标准，是深化“多规合一”改革，提高城市规划、建设、治理水平，促进城乡高质量发展的必然要求。 目前全省市、县两级国土空间总体规划均已完成批复，为贯彻落实国家和省有关要求，加快推进城镇开发边界内详细规划编制工作，保障市、县级国土空间总体规划传导实施。 03制定本指南的作用及意义 详细规划是法定规划 详细规划是建设依据 详细规划是公共政策 详细规划是城市治理中协调各方关系、维护公共利益、有效配置城市公共资源、实现多元共治的公共政策。 详细规划是开展国土空间开发保护利用、实施国土空间用途管制、核发建设工程规划许可、进行城乡建设等活动的法定依据。 经依法批准的详细规划必须严格执行，任何单位和个人不得随意修改、违规变更，坚决维护规划的严肃性和权威性。 总体情况 •指南分为7个章节，32点 1.总则 制定目的、规划定位、适用范围、指导思想、分区指引、分类引导、强制性内容和工作要求等。 2.前期工作 整理底图底数、加强现状分析、深化规划评估。 3.内容要求 规划传导、明确定位、确定规模、深化布局、强化支持、指标体系等。 4.深度要求 单元层级、地块层级提出具体要求。 5.分类引导 新城发展区、城市更新区、城乡融合区和一般建设区。 6.成果要求 成果构成、编码体系、规划公示及报批材料要求 7.附件 文本、图纸、图则、附表参考及名词解释。 01总则 1.1制定目的 •为进一步完善“五级三类”国土空间规划体系，有效传导落实国土空间总体规划，加强对全省城市和镇城镇开发边界内详细规划编制工作的指导，不断优化城镇空间结构，提高人民生活品质，促进高质量发展，依据相关法律法规及政策文件，结合我省实际需求，制定本指南。 1.2规划定位 •城镇开发边界内详细规划，是对具体地块用途、开发建设强度和管控要求等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发建设项目规划许可、统筹规划实施管理的法定依据；应服从国土空间总体规划确定的城市发展战略及目标，有效传导总体规划提出的强制性内容及约束性指标，并加强与各类专项规划的衔接。 01总则 1.3适用范围 •本指南适用于江西省城市和镇的城镇开发边界内详细规划的编制工作。 •应结合详细规划单元划分，以单元为单位开展规划编制，相邻单元如功能联系紧密、确有必要的，可联合编制详细规划。 01总则 1.3适用范围 •中心城区范围内，城镇开发边界外的周边区域，可因地制宜编制城镇开发边界内详细规划或村庄规划。如纳入城镇开发边界内详细规划，其规划界线与相邻村庄规划范围应协调一致，不得重叠、交叉。 •城镇开发边界外用地布局应遵循相关用地管控要求。 •城镇开发边界外零星城镇建设用地可参照执行。 01总则 1.4指导思想 •加强规划协同传导：将国土空间总体规划及各类专项规划的战略目标、底线管控、功能布局、空间结构、资源利用等方面的要求分解、传导至详细规划中予以落实。 •落实生态文明理念：合理优化各类用地空间布局，严格耕地保护，强化底线管控，实现社会、经济和生态环境的长期、稳定、可持续发展。 •坚持公共利益优先：完善各类公共服务设施配套，优化各类公共空间布局，提高城市服务功能的均衡性、可达性、便利性，完善各类基础设施及安全设施，增强城市韧性，提高新型基础设施配置水平，提升城市品质。 •促进集约绿色发展：严格控制增量空间，合理利用存量空间，提高空间使用效率。统筹地上地下空间协调发展，倡导土地混合开发，鼓励空间复合利用，推进产城融合发展。 •强化空间治理统筹：对接部门实施管理要求，处理好城市发展中刚性和弹性的关系，维护空间治理秩序。15 01总则 1.5分区指引 •为加强规划传导，中心城区城镇开发边界面积超过100平方公里的城市，或有实际需求的城市，可参照行政区划范围，先行编制详细规划分区指引。 •优化详细规划单元边界，整理城市空间资源，分解传导总体规划在规模指标、空间约束、城市设计方面的管控要求，为单元规划的编制提供规划依据和技术支撑。 两个整理、三类传导 ·整理优化控规单元边界 ·整理城市空间资源（梳理各分区新增、改造、保留用地） ·规模指标传导（人地指标、住宅建筑总量、三大设施、城乡统筹）·空间约束传导（交通设施廊道、公用设施廊道、水系及结构性绿廊）·城市设计传导（空间结构及城市形态、道路交通、建筑控制、景观风貌、公共空间） 01总则 1.6分层编制 •一般城市城镇开发边界内详细规划原则上按照“单元规划+地块图则”编制，其中单元规划侧重统筹，重点落实国土空间总体规划、专项规划、详细规划分区指引及单元划分的各项规划传导，提出单元发展目标，深化细化用地布局，形成单元管控体系，并指导地块图则的编制；地块图则侧重实施，提出各地块主要控制指标及非独立占地设施配套要求，作为实施规划管理的直接依据。 •有条件的设区市，可依据本地区城镇开发边界内详细规划管理政策，在不突破单元规划管控要求的前提下，试点开展地块图则分步编制，进一步细化详细规划的分层管理。 01总则 1.7分类引导 •根据《通知》：各地可根据新城建设、城市更新、乡村建设、自然和历史文化资源保护利用的需求和产城融合、城乡融合、区域一体、绿色发展等要求，因地制宜划分不同单元类型，探索不同单元类型、不同层级深度详细规划的编制和管控方法。 •应针对不同类型地区提出差异化的单元管控指引。单元类型分为新城发展区、城市更新区、城乡融合区及一般建设区等。如同一单元涉及多种不同类型，其规划编制需同时纳入多种类型的管控指引。 强化城市设计指引，加强街道网络布局、公共设施、地下空间规划等内容； 明确城镇开发边界外村庄地区纳入详细规划的编制内容要求； 城市新增及更新用地需求较小且分布零散的区域； 01总则 1.8强制性内容 •总体规划确定的“三条控制线”及指标体系中需由详细规划落实的约束性指标； 01总则 1.8强制性内容 •城市蓝线、城市绿线、城市黄线、城市紫线； 01总则 1.8强制性内容 •各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、停车泊位、建筑后退红线距离等； 01总则 1.8强制性内容 •需实行实线控制的公益性设施用地范围线； 01总则 1.8强制性内容 •次干路及以上等级城市道路红线；•其他有需要进行规划管控的内容。 01总则 1.9工作要求 •详细规划分区指引及城镇开发边界内详细规划的编制，应当委托具有相应城乡规划编制资质的单位承担。 应当委托具有城乡规划编制资质的单位编制详细规划，并探索建立详细规划成果由注册城乡规划师签字的执业规范。 ——自然资源部《关于加强国土空间详细规划工作的通知》 在中华人民共和国境内从事国土空间规划编制工作的单位，应当取得相应等级的城乡规划（国土空间规划）编制单位资质，并在资质等级规定的范围内承担业务。 ——自然资源部《城乡规划编制单位资质管理办法》 24 01总则 1.9工作要求 •应在规划编制过程中，充分征求专家和公众意见，加强与相关部门的横向联动，协调利害关系人意见，做好规划的公示公开工作，保障详细规划的有效实施。 要健全公众参与制度，在详细规划编制中做好公示公开，主动接受社会监督。 ——自然资源部《关于加强国土空间详细规划工作的通知》 依据《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》： ·规划草案公示：规划草案公开展示的时间不少于30日。 ·规划听证会：公众对规划草案提出重大异议的，城乡规划行政主管部门和镇人民政府应当通过论证会、听证会等方式进行论证。·规划委员会审议：规划草案、专家论证意见及审查意见应提交城市规划委员会审议，并附公众意见及采纳情况和理由。·规划公告：控制性详细规划讨论通过后30日内，由城市、县人民政府在当地主要新闻媒体或者政府网站上公告。 控规公示示例 02前期工作 2.1整理底图底数 •应以国土调查、地籍调查等法定数据及各类土地管理数据为基础，叠加对经济社会、历史文化、自然地理和生态景观资源等要素的分析，结合地形图、遥感影像、实景三维数据等形成一套工作底图。 •矢量数据采用2000国家大地坐标系，1985国家高程系统，高斯—克吕格投影（3度分带）为空间定位基础，地形图比例尺不宜低于1:1000。 02前期工作 2.2加强现状分析 •强化问题导向：综合现场踏勘、单位访谈、问卷调查等多种调研方式，对规划范围内及周边地区的自然生态资源、历史文化资源、社会经济、人口分布及各类用地、各类设施建设现状、权属范围、更新需求等进行详细调查，开展用地适宜性评价，并对各类基础数据进行梳理分析，总结其特征与问题，提出相应的国土空间开发保护策略。 •分析用地潜力：珍惜土地资源，提升土地节约集约利用水平，加强土地开发潜力方面的分析及研究。结合自然资源部门及用地权属单位的意见，合理确定规划范围内需保留、更新、开发用地的范围，并对规划范围内插花地、边角地等零碎用地及低效用地提出综合利用的策略。 02前期工作 2.3深化规划评估 •对规划范围内现行详