房地产行业流动性跟踪报告（2024年三季度）：24年Q3房地产需求侧融资环比回升，房企债券净融资边际改善

需求侧：24年Q3居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增76%。 1）居民存款：24年Q3，居民部门新增存款2.58万亿元，同比多增0.07万亿元（同比+2.8%），环比多增1.87万亿元（环比+263.4%）。截至2024年9月末，我国金融机构储蓄存款余额148.8万亿元，同比增长10.5%。 2）居民新增贷款：24年Q3，居民部门新增人民币贷款4800亿元，同比少增5700亿元（同比-54.3%），其中，居民中长贷新增3600亿元，同比少增2800亿元（同比-43.8%），环比多增1550亿元（环比+75.6%）。24年1-9月，居民中长贷新增15400亿元，同比少增5600亿元（同比-26.7%）。 3）按揭利率：24年7-9月，全国新发放个人住房贷款利率分别为3.40%、3.35%、3.32%，分别较上年同期低68、78、78个基点，均处于历史低位。 供给侧：24年Q3，房企债券净融资环比小幅改善，信托违约金额环比有所减少。 1）房地产到位资金：24年Q3，全国房地产开发资金到位25360亿元，同比-13.9%，环比-8.9%；其中，国内贷款到位3259亿元，同比-5.2%，环比-10.8%； 企业自筹资金9818亿元，同比-9.1%，环比-3.6%。 2）境内外债券：24年Q3，房企境内外合计发债977亿元，净融资-493亿元； 其中，境内债发行937亿元（环比+5.0%，同比-26.5%），净融资-100亿元；境外债发行40亿元（环比+112%，同比-89.4%），净融资-393亿元。 3）房地产信托融资：24年Q3，房地产集合信托成立规模5.6亿元，同比下降89.4%，环比下降39.5%，平均收益率约6.38%。共有11款房地产信托产品违约，涉及金额84亿元，出险金额同比增加75.5%，环比减少36.6%。 4）抵押补充贷款（PSL)：24年2-9月，PSL无新增发行。截至2024年9月，PSL余额为25841亿元，同比减少11.0%，PSL余额连续7个月下降。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至8月12日，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。 投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、需求侧：Q3居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增76% 1.124年Q3居民部门新增存款同比微增，环比显著增长 2024年三季度，居民部门新增存款2.58万亿元，同比多增0.07万亿元（同比+2.8%），环比多增1.87万亿元（环比+263.4%）。 2024年1-9月，居民部门新增存款11.85万亿元，同比少增2.57万亿元（同比-17.8%）。 截至2024年9月末，我国金融机构储蓄存款余额148.8万亿元，同比增长10.5%。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 1.224年Q3居民部门中长贷新增规模较Q2环比回升，同比仍回落明显 2024年3季度，居民部门新增人民币贷款4800亿元，同比少增5700亿元（同比-54.3%），环比多增3500亿元（环比+269.2%）；其中，居民短贷新增1260亿元，同比少增2940亿元（同比-70.0%），环比多增2064亿元；居民中长贷新增3600亿元，同比少增2800亿元（同比-43.8%），环比多增1550亿元（环比+75.6%）。 2024年1-9月，居民部门新增人民币贷款19400亿元，同比少增19100亿元（同比-49.6%），其中，居民短贷新增4024亿元，同比少增13476亿元（同比-77.0%），居民中长贷新增15400亿元，同比少增5600亿元（同比-26.7%）；24年Q1、Q2、Q3居民部门新增人民币贷款占24年前三季度居民部门新增人民币贷款的69%、7%、25%。 图1：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图2：居民部门新增贷款/短贷/中长贷当月同比 图5：居民部门单月新增贷款同比变动（亿元） 图6：居民部门累计新增贷款同比变动（亿元） 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 1.324年9月新发放个人住房贷款利率为3.32%，处于历史低位 24年三季度，央行进一步加大对居民购房的金融支持，9月24日，央行发布公告宣布对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%；9月29日，市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。9月29日至9月30日，一线城市的购房首付比例政策纷纷进行优化，最新政策如下： 表1：一线城市个人购房最新商贷政策(截至24年9月末) 24年7-9月，全国新发放个人住房贷款利率分别为3.40%、3.35%、3.32%，分别较上年同期低68、78、78个基点，均处于历史低位。 图9：全国商贷利率及公积金贷款利率水平 图10：全国个人住房贷款利率 2、供给侧：24年Q3房地产到位资金环比减少8.9%，房企公开债净融资边际改善 2.124年Q3房地产开发到位资金环比减少8.9%，季末销售回款到位情况同比再度走弱 2024年三季度，全国房地产开发资金到位25360亿元，同比-13.9%，环比-8.9%； 其中，国内贷款到位3259亿元，同比-5.2%，环比-10.8%；企业自筹资金9818亿元，同比-9.1%，环比-3.6%。从月度维度看，24年5-8月房地产开发到位资金单月同比逐步收窄至-10.6%，9月单月同比跌幅再次扩大至18.4%，主要因9月房地产定金及预收款、个人按揭到位情况同比走弱影响。（注：由于统计局数据口径调整原因，上述单季度同比为根据统计局数据重新调整基数后计算得出。） 2024年1-9月，全国房地产开发资金到位78898亿元，同比-20.0%，其中，国内贷款到位11466亿元，同比-6.2%；企业自筹资金28680亿元，同比-9.1%。 图11：全国房地产开发资金来源单月值（亿元） 图12：全国房地产开发资金来源累计值（亿元） 图13：全国房地产开发资金来源单月同比/累计同比 图14：全国房地产开发资金来源累计占比 2.224年Q3房企境内外公开债净融资-493亿元，境内外债净融资皆边际改善 2024年三季度，房企境内外合计发债977亿元，环比+7.3%，同比-40.9%，单季度净融资-493亿元（24年Q2为-850亿元）；其中，境内债三季度发行937亿元（环比+5.0%，同比-26.5%），偿还1036亿元（环比-7.6%，同比-12.2%），净融资-100亿元（24年Q2为-230亿元）；境外债三季度发行40亿元（环比+112%，同比-89.4%），偿还433亿元（环比-32.2%，同比-30.1%），净融资-393亿元（24年Q2为-620亿元）。 图15：房企境内债券单月发行/偿还/净融资 图16：内房海外债券单月发行/偿还/净融资 2024年1-9月，房企境内外合计发债3386亿元，同比-24.4%，累计到期5163亿元，同比-13.6%，累计净融资-1777亿元；其中，境内债累计发行2988亿元，同比-23.3%，累计偿还3323亿元，同比-6.2%，累计净融资-335亿元；境外债累计发行399亿元，同比-31.8%，累计偿还1841亿元，同比-24.5%，累计净融资额为-1442亿元。 图17：房企境内债券累计发行/偿还/净融资（亿元） 图18：内房海外债券累计发行/偿还/净融资（亿元） 2024年Q4-2025年Q3，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）规模约6752亿元，其中房企境内债2024年Q4-2025年Q3预计分别到期814亿元、1126亿元、1075亿元、1423亿元；海外债2024年Q4-2025年Q3预计分别到期447亿元、563亿元、803亿元、497亿元，其中2025年Q2房企海外债到期压力较大。 图19：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 2.324年Q3房地产信托融资规模持续收窄，违约金额环比降幅较大 据用益信托网数据显示，2024年三季度，房地产集合信托成立规模5.6亿元，同比下降89.4%，环比下降39.5%，约占二季度所有集合信托成立规模的0.3%，新成立的房地产集合信托平均收益率约6.38%。 2024年1-9月，房地产集合信托累计成立39.2亿元，同比下降85.0%，占同期所有集合信托成立规模的0.7%。 图20：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 图21：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 图22：新成立房地产集合信托平均收益率 图23：房地产集合信托累计成立规模在所有新成立信托中占比 据用益信托网数据显示，2024年三季度，共有11款房地产信托产品出现违约，涉及金额84亿元，出险金额同比增加75.5%，环比减少36.6%。2024年1-9月，共有49款房地产信托产品出现违约，涉及金额359亿元，同比减少0.8%。 截至2023年末，房地产资金信托余额约为9739亿元，同比下降20.4%，自2013年末以来首次出现季度末余额低于1万亿元，同时占全市场资金信托余额的比重也下降至5.6%。 图24：房地产信托单月违约金额及同比 图25：房地产信托累计违约金额及同比 图26：资金信托余额及房地产信托余额 图27：房地产信托余额同比及占比 2.424年三季度PSL无新增发行，PSL余额连续7个月下降 2023年12月，抵押补充贷款（PSL）当月新增3500亿元；2024年1月，抵押补充贷款（PSL）当月新增1500亿元，为建设“三大工程”提供有力的资金支持；2024年2-9月，PSL无新增发行。截至2024年9月，PSL余额为25841亿元，同比减少11.0%，PSL余额连续7个月下降。 图28：抵押补充贷款(PSL)当月新增（亿元） 图29：抵押补充贷款(PSL)期末余额（亿元） 2.524年三季度重点房企发行债券跟踪 2024年三季度，部分重点房企新发行债券或票据（不含超短期融资债券）票面利率主要介于2.25%至3.95%之间（不考虑未来调整基点），认购倍数主要介于0.4倍至2.1倍之间，其中24华发实业MTN002认购倍数最高，达到2.1倍。 表