敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年2月13日 行业研究 2022开年市场流动性充裕，房企境内融资环境持续改善 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年1月） 房地产（地产开发） 需求侧：1月新增人民币贷款创单月新高，企业部门同比多增8100亿元，居民新增信贷连续两月同比为负 2022年1月新增居民短贷1,006亿元，同比-69.3%（21年12月-86.3%），环比+540.8%（21年12月-89.7%）。2022年1月新增居民中长贷7,424亿元，同比-21.4%（21年12月-19.0%），连续2个月同比为负，环比+108.7%。 2022年2月10日，据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。此次新办法出台增强了商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地方预售资金监管过严的做法也起到了纠偏作用，有利于改善行业基本面、提振投资者信心，房企流动性紧张局面将得到一定缓解。 供给侧：1月境内发债规模缩减，海外债一级市场出现回暖迹象 2022年1月，房企境内外单月合计发债469亿元，环比+2.9%（21年12月-6.5%），同比-71.3%（21年12月-39.0%），单月净融资-418亿元（21年12月-283亿元）；境内债发行额较21年12月有所减少，环比-24.9%至325亿元，单月净融资-181亿元。1月海外债一级市场发行出现回暖迹象，房企海外债单月发行144亿元，环比增加525.4%（21年12月-61.2%），同比下降82.5%（21年12月-84.8%），单月净融资额约-237亿元（21年12月为-127亿元）。2022年1月，房地产集合信托成立金额约65亿元，同比下降89.4%，占单月集合信托成立规模的比重为7.3%，较21年12月有所下降。 今年以来，金融机构对地产行业的收并购融资支持已陆续落地，鼓励大型优质房企按照市场化原则加大对出险企业房地产项目的兼并收购。房企境内融资环境继续得到改善，1月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，但受市场信心尚未全面修复等因素影响，1月房企境内融资依旧呈现疲软态势；境外融资环境略有改善，中资美元地产债发行额在今年1月中下旬有所回升迎来小幅反弹。 投资建议：2021年9月24日央行定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12月20日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”；全国性商品房预售资金监管意见已出台，结构性纠偏促进稳增长；我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。 2022年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至2月11日收盘，万科A上涨10.77%，万科企业上涨19.98%，中国海外发展上涨34.62%，中国金茂上涨32.22%；我们认为随着2022年一季度降息的如约而至，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210116 2021年新增居民中长贷超6万亿，房企融资逐步向境内回归——房地产行业流动性跟踪报告（2021年12月） 20210114 2021年百城土地成交缩量22%，50家主流房企拿地建面下降36%——百城土地成交月度跟踪报告（2021年12月） 20211216 自筹资金同比转正，资金面状况持续改善——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年11月） 20211212 需求侧居民中长贷持续回暖，供给侧房企发债“外冷内热”——房地产行业流动性跟踪报告（2021年11月） 20211212百城土地成交累计缩量16%，一线住宅成交溢价率持续走低——百城土地成交月度跟踪报告（2021年11月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） ...................................................................................................... 6 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 ................................................................................................................. 6 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） ...................................................................................................... 6 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 ................................................................................................................. 6 图7：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图8：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图9：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ........................................................................................................ 9 图10：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图11：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图13：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图14：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图15：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q3） .................................................................................. 11 图16：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q3） ......................................................................................... 11 图17：Market iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ........................................................................... 11 图18：Market iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ........................................................................... 11 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：1月新增人民币贷款创单月新高，企业部门同比多增8100亿元，居民新增信贷连续两月同比为负 1） 2022年1月新增居民短贷1,006亿元，同比-69.3%（21年12月-86.3%），环比+540.8%（21年12月-89.7%）。 2） 2022年1月新增居民中长贷7,424亿元，同比-21.4%（21年12月-19.0%），连续2个月同比为负，环比+108.7%（21年12月-38.9%）。 3） 2022年2月10日，据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。此次新办法出台增强了商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地方预售资金监管过严的做法也起到了纠偏作用，有利于改善行业基本面、提振投资者信心，房企流动性紧张局面将得到一定缓解。 4） 2022年2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集