产业园商业模式及六大运营商案例研究

一、产业地产核心四大商业模式

1. 地产开发商模式

   • 开发者在工业园区获取土地，以整体开发或订制式开发形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润。
   • 盈利模式包括物业出售、物业出租和提供服务。
   • 物业销售比例偏高，普遍在7成以上，例如联东U谷物业租售比维持在2:8左右。

2. 产业新城开发商模式

   • 以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表，是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商。
   • 政府与开发商就产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，开发商负责基础设施建设、公共设施建设及运营管理、产业规划、项目招商等工作，以新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例作为投资回报。
   • 盈利模式主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。

3. 产业投资商模式

   • 以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商。
   • 不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投入驻园区的企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻。
   • 盈利模式包括园区运作、资本运作和基金管理。

4. 基金投资商模式

   • 以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，是国内正在实践这一商业模式的开发商。
   • 通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购老厂房或拿地新建工业物业，吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作。
   • 盈利模式主要通过物业租赁和物业资本化获利。

二、TOP产业园区六大运营商

1. 华夏幸福

   • 致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念。
   • 形成以产业新城为核心产品的业务模式，聚焦12大重点行业，形成了近百个区域级产业集群。
   • 盈利模式包括前期规划、土地整理、基础建设、后期产业服务、维护、招商引资和房地产开发。

2. 联东U谷

   • 以"联东U谷"为品牌，成功进驻28个城市，园区项目数已达140多个，入驻企业超过9100家。
   • 运营理念：先产业，后地产；运营模式：强势招商，专业运营。
   • 盈利模式包括租售收入、物业收入和投资收入。

3. 张江高科

   • 提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。
   • 重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同。
   • 盈利模式包括作为开发营运商、服务集成商和作为高科技项目的投资者。

4. 招商蛇谷

   • 以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。
   • 运用“园区+资本”的运营理念，打造以“产、网、融、城一体化”的智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。
   • 典型代表园区：蛇口网谷，定位于“中国互联网南方总部基地和应用示范基地”。

5. 天安数码城

   • 是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育。
   • 核心理念：产业综合服务运营，提供创新创业产业空间+综合服务。
   • 盈利模式主要是住宅产品、部分商业产品直接销售，持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益，以及用各种方式将持有的物业资本化。
   • 典型代表园区：天安龙岗数码新城，位于深圳龙岗区的核心区域，规划建筑面积36万平方米，总投资超过15亿元。