一、产业地产核心四大商业模式
-
地产开发商模式
- 开发者在工业园区获取土地,以整体开发或订制式开发形式建设产业物业产品,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润。
- 盈利模式包括物业出售、物业出租和提供服务。
- 物业销售比例偏高,普遍在7成以上,例如联东U谷物业租售比维持在2:8左右。
-
产业新城开发商模式
- 以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表,是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商。
- 政府与开发商就产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议,开发商负责基础设施建设、公共设施建设及运营管理、产业规划、项目招商等工作,以新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例作为投资回报。
- 盈利模式主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。
-
产业投资商模式
- 以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表,是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商。
- 不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投入驻园区的企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻。
- 盈利模式包括园区运作、资本运作和基金管理。
-
基金投资商模式
- 以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表,是国内正在实践这一商业模式的开发商。
- 通过发行工业地产基金的形式募集资金,收购老厂房或拿地新建工业物业,吸引潜在客户入驻,当工业物业的入驻率达到一定水平时,通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作。
- 盈利模式主要通过物业租赁和物业资本化获利。
二、TOP产业园区六大运营商
-
华夏幸福
- 致力于成为全球产业新城的引领者,坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念。
- 形成以产业新城为核心产品的业务模式,聚焦12大重点行业,形成了近百个区域级产业集群。
- 盈利模式包括前期规划、土地整理、基础建设、后期产业服务、维护、招商引资和房地产开发。
-
联东U谷
- 以"联东U谷"为品牌,成功进驻28个城市,园区项目数已达140多个,入驻企业超过9100家。
- 运营理念:先产业,后地产;运营模式:强势招商,专业运营。
- 盈利模式包括租售收入、物业收入和投资收入。
-
张江高科
- 提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。
- 重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同。
- 盈利模式包括作为开发营运商、服务集成商和作为高科技项目的投资者。
-
招商蛇谷
- 以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。
- 运用“园区+资本”的运营理念,打造以“产、网、融、城一体化”的智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。
- 典型代表园区:蛇口网谷,定位于“中国互联网南方总部基地和应用示范基地”。
-
天安数码城
- 是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商,专注企业全生命周期孵化及培育。
- 核心理念:产业综合服务运营,提供创新创业产业空间+综合服务。
- 盈利模式主要是住宅产品、部分商业产品直接销售,持有部分物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益,以及用各种方式将持有的物业资本化。
- 典型代表园区:天安龙岗数码新城,位于深圳龙岗区的核心区域,规划建筑面积36万平方米,总投资超过15亿元。