房地产：对住建部等五部门召开新闻发布会的点评-信用扩张是主要矛盾

股票研究/2024.10.17 信用扩张是主要矛盾房地产 评级：增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 ——对住建部等�部门召开新闻发布会的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 住建部等部门召开新闻发布会，对房地产行业的风险化解进行了解读，整体框架仍然是三大部分：保交付、收储和城市更新，预计未来仍然以新模式作为主要导向。 投资要点： 会议内容整体涉及三大部分，和近期以来一直强调的政策内容一致，也即保交付、收储和城市更新。涉及数字方面的政策，主要包括：1）货币化安置100万套住房；2）白名单项目信贷规模增加至 4万亿元。与政策支持相关的，主要与财政部内容有关，还包括： 1）收储商品房，并再次提到收储土地；2）取消非普住宅认定，涉及增值税和土地增值税。整体来看，大框架仍然维持优化存量、控制增量。 市场将关注点集中于货币化安置100万套住房上，并类比2016~2017年的棚改货币化，我们认为，表象上的货币化安置尽管类似，但本质上仍需要看能否给房企增加信用工具，来做信用扩张的放大。尽管市场将本次会议提出的100万套和2016年的约600万套做类比， 但我们认为，计划目标可以动态调整，且主要矛盾并非在数量上，而是在具体的信用工具上。此前我们就反复提到，2016年的棚改货币化之所以有效，表面上看是中央通过PSL给行业注资并采用货币化方式安置，但实际上，是房企在形成销售后通过信用工具再次进行扩张，最终体现为资产负债表的进一步扩大和资产负债率的进一步提升。 无论是货币化安置、还是收储，都是针对房企库存去化的政策，其在于化解债务兑付风险，但从信用扩张来说，并没有带来额外增量假设，在房企库存去化之后（无论是货币化安置还是收储），所得款 项只能用于保交付和偿还债务，而不能再扩张，那么，债权关系只是发生了转移，也即从房企与金融机构之间的债务转移成为政府和发行对象之间的债务。 止跌回稳，通胀为先，当前的止跌政策仍然是引导利率下行带来的资产价格容忍度提高，而要回稳，仍然依赖于信用工具和投资项目带来的通胀。我们认为有两种止跌回稳的方式，一是通过降低利率 来提高对资产回报率的容忍度，从而实现价格的企稳，但这并不涉及基本面的变化，二是通过通胀来提升居民购买力，达到自然企稳对于后者，还需要有信用工具和具体投资项目的支持，在当前政策转向的背景下，依然可以进一步期待。推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，且仍然关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国。 风险提示：市场需求加速下行。 上次评级:增持 相关报告 房地产《存量规划调整，从信用向实物切换的关键》2024.10.14 房地产《再论居民“风险”，实物量更重要》 2024.10.14 房地产《止跌回稳，通胀为先》2024.10.12 房地产《拐点，加强信心的开端》2024.10.12房地产《利率就是最好的锚，风险资产价格回 升》2024.09.26 表1：重点公司盈利预测 价（元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 10.00 1134 1.02 0.74 0.82 9.8 13.5 12.2 增持 600048.SH 保利发展 11.39 1363 1.01 0.95 1.01 11.3 12.0 11.3 增持 001979.SZ 招商蛇口 11.44 1037 0.70 0.79 0.85 16.3 14.5 13.5 增持 601512.SH 中新集团 7.73 116 0.91 0.92 0.99 8.5 8.4 7.8 增持 002244.SZ 滨江集团 10.60 330 0.81 0.98 1.10 13.1 10.8 9.6 增持 证券代码证券简称10.17股 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com