走出中国China Outbound

亚洲

• 金融危机影响：香港、新加坡、日本等地区受金融市场风险影响较大，优质办公楼和工业地产受冲击最严重。
• 办公楼市场：
  • 金融危机前价格高企，受冲击最大；资金流动性高、利率低企带动商业环节改善，香港、上海、首尔、印度等地办公楼资本价值回升。
  • 2009年第三季度亚洲最大宗交易为香港盈置大厦，售价约4.65亿美元；吸引47亿美元投资，其中52%为美元计，占十宗最大交易七宗。
  • 办公楼市场收购活动主要在香港、南韩和中国。
  • 香港市场最为活跃，占区内投资总额36%；中国交易额强劲反弹，国内买家占80%，偏爱办公楼和住宅物业。
  • 亚洲就业市场好转，办公楼市场触底迹象明显，下滑周期接近终结。
  • 2009年第三季度亚洲城市办公楼总体空置率12.5%，东京、香港、北京、首尔等城市轻微下跌。
  • 租赁活动回升，公司迁往成本效益较高的办公楼，优质办公楼租金回落至可承受范围。
  • 区内总体净吸纳量按季增长14%，只有新加坡、德里和马尼拉三个城市吸纳量负增长。
  • 2010年办公楼市场走势：商业气氛转好，租户对支出仍持审慎态度，租金水平下降趋缓，预计未来数月将进一步放缓或走出谷底。
  • 香港办公楼租赁市场稳固，甲级办公楼租金结束下滑，开始在每月每平方英尺39.7港元附近徘徊。
  • 香港总体空置率9.6%，商务中心区空置率上升至5.8%。
  • 2010年新供应量有限，但次级办公楼面积投入市场，加上主要租户计划迁离中心区，可能影响租金价格。
• 全球经济风险：全球经济复苏前，各国政府 unlikely 紧缩财政政策和退市策略；亚洲各国未来十二个月提升基本利率可能性增加，但主要经济体系尚未有加息空间。
• 投资过度情况：香港、新加坡、广州等地房地产价格强劲反弹，政府担心投资过度，采取措施遏制，市况变得平静。
• 政策风险：中国银行收紧借贷，住宅物业销售量按季下跌25%。

欧洲

• 英国房地产市场：
  • 大量现金流通，主要集中于美国、中东和亚洲投资者，认为英国房地产价格低迷具有价值。
  • 优质房地产供应量严重不足，导致成交量不足，价格增长100个基点。
  • 银行业不愿通过批发形式大量放贷，可能对价格造成负面影响。
  • 优质房地产市场上潜在卖家期待明年市场向好挂盘观望，预计2010年会有积极增长。
  • 伦敦传统核心区高端住宅物业价值未下跌，反而有所上升。
  • 各地区最受欢迎的物业买卖正旺，主要由于房源供给和廉价信贷支撑。
  • 伦敦地区威斯敏斯特、切尔西以及肯辛顿等地区房产吸引现金买家。
  • 其他资产类型如零售、工业和购物中心逐步复苏，大量机构纳入银行管理，带来大规模购买机遇。
  • 破产酒店重组和闲置酒店改造吸引潜在卖家，主要由于海外投资者的汇率变动预期和价值主张。
• 微观市场趋势：
  • 信贷紧缩影响租赁双方和买卖双方。
  • 租金支付成为问题，业主接受租户按月提前支付租金。
  • 维修和破损问题突出，业主倾向于确保租户遵守租赁条款，以阻止其行使解约权。
  • 租户终止合同面临困难，除非履行严格程序和付出高昂代价。
  • 租户可通过终止合同威胁争取有利租赁条件，但并非每次都有效。
  • 迁址或停业引发英国雇佣和劳动法律方面的复杂问题。

日本

• 反垄断法修正案：
  • 2010年1月1日生效，主要修订包括修改额外费用体制和并购规管。
  • 扩大罚款处罚的行为类型，保护中小企业利益。
  • 引入并购事先申报机制（30天等候期），百分比门槛减至两档（20%和50%权益）。
  • 采用国内营业额门槛，替代以资产为基础的门槛。

美国

• 美国政府合同中的知识产权：
  • 政府是技术或产品的最大买家，企业可开拓此市场。
  • 专利：承包商可选择保留标的发明所有权，政府保留特定权利，包括一项许可以及一系列介入权。
  • 著作权：承包商可对合同项下首次产出并拟发表的数据主张著作权，但需获得政府同意，并向政府授予一项特许权使用费已付清、非独占、不可撤销、在世界范围内有效的许可。
  • 技术数据和电脑软件：承包商需采取步骤确保其权利受到保护，向政府指明其商业软件，并提供其商业软件许可合同。

"投资美国"天津研讨与午餐会

• 3月16日，中国美国商会天津分会主办“投资美国”研讨与午餐会，天津企业界五十多位代表参加。
• 美国翰宇国际律师事务所律师介绍美国反海外腐败法和中国企业在美开展业务的影响，以及如何避免在美国卷入侵犯商业秘密的纠纷。
• 律师与天津企业界代表进行广泛接触，并与天津市副市长任学峰先生以及美国驻华大使Jon Huntsman先生共进午餐并进行交流。