房地产行业更新：止跌回稳，通胀为先

核心观点

• 政治局会议提出房地产要止跌回稳，市场关注实现手段和条件，报告认为通胀为先。
• 以资产收益率出发，房地产走势与实际利率相关，当前实际利率较高，对租售比提出较高要求。
• 止跌回稳背景下，市场逻辑切换为给定房价下，通胀和无风险收益率的变动。
• 租售比*出租率+增长率（通胀挂钩）=无风险收益率+风险溢价，若房价止跌回稳，租金稳定，通胀和无风险收益率需调整。

关键数据

• 租售比虽提升但尚不高，需通胀和无风险收益率上修以匹配。
• 通胀是信用扩张和经济改善的结果，与利率直接关系较小，与信用工具和投资项目关系更大。
• 无风险收益率作为金融机构资金分配参考锚，需引导利率下行叠加信用工具出台。

政策思路

• 政策转向稳定去杠杆，结束“去杠杆-价格承压-去杠杆承压”负反馈。
• 房企改革融资模式，重启扩表周期预期尚早，但将结束负反馈。
• 以实际利率作为收益率锚，预计迎来收益率要求下降、价格止跌回稳周期。
• 市场关注点从价格信号转向信用工具，从重估转向复苏增长。

研究结论

• 推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，关注重组进展，受益标的为旭辉集团控股、融创中国。
• 风险提示：市场需求加速下行。

风险提示

• 市场需求加速下行。