2024年房地产专题研究报告

2024年09月 目录O N T E N TSC 01 整体分析 02 政策分析 03 拿地方式 04 标杆案例 05 专题总结 整体分析 发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式， 发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。（1/2） 发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（1/2） ➢总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。➢2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。 商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式 产业新城开发商模式 地产开发商模式 开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。 开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。 盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务 盈利模式：土地一级开发，土地二级开发 产业投资商模式 基金投资商模式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与 产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。 老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改造并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。 盈利模式：园区运作，资本运作，基金管理 盈利模式：基金管理，物业资本化 行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下六大行业特征 房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小 1.房企业绩分化趋势加剧，前十大房地产上市公司的收入占比，已经从50%提升到61%，且市场占有率正在继续提升，销售额依然继续增长。 2.并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，在中国房地产调控的大背景下，信贷环境更有利于大型开发商，无论是境外债券市场和银行融资还是境内资本市场、债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会，最终导致大型中小企业被收购甚至逼迫退出市场3.在激烈的竞争环境下，市场下行中小房企没有品牌效应，没有成本优势，有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场，大型房企更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”。 区域集中在一二线城市 •我国房地产市场整体延续着“市场见顶”及“存量饱和”的大趋势，但是三四线城市商品房市场趋于饱和，一二线城市整体仍然是供不应求的局面。 特征三：多元性。供需关系加速竞争，需求多样促使服务升级，品质、保值、得房率、新科技新技术新领域出现刺激新的商业模式，使得房地产行业呈现多元化发展格局（1/2） ⚫受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级等影响，产业地产日益兴起，房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区、超级楼盘等众多细分领域。 ⚫国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市场逐步扩大；其次，支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展增加了新的需求。 ⚫BAT等高科技企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，通过智能化、大数据建设更具有现代化、智能化的社区。 特征三：多元性。房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、旅游地产、养老地产等细分领域上做文章，增加保障性住房的开发与建设，对应的商业模式也在不断创新，如代建、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等（2/2） 特征四：轻资产性。未来房地产公司将加快轻资产发展的步伐 轻资产：就是以小博大，企业充分利用外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。 四种实现轻资产化经营的途径 三种轻资产运行模式 1委托管理 •将商业项目的运营管理权委托给具有专业能力的企业，企业对项目进行管理，收取管理费 2品牌及输出管理 •企业将自身的品牌和管理经验输出给合作项目，通过品牌影响力和管理经验的传递，为合作项目带来增值效应。企业从中获得品牌使用费和管理费等收益。 3整租 •通过整租获得商业项目的使用权，进行统一的运营，有助于实现规模化运营，降低单位管理成本，提升盈利能力。 4租赁运营 •签订租赁合同，获得商业项目的租赁权，并进行日常的运营管理，通过收取租金和运营收益实现盈利。 特征五：专业性。随着房地产各个板块的不断发展，其专业化程度在逐步加深，对应的分段化平台开发则相应展开，这是产业高度成熟后，继续深化和升级的必然表现 未来产业链整合，单纯的房地产商在未来会逐渐减少，会分段化专业化平台开发，上游土地经营，中游集中化的商住开发，后端集成的后房地产价值链运营商和城市运营商。 •业务专业化：由大总包模式转向专业化，资本化，创新化模式，未来资源集中于少数人，少数人依然，由大总包全总包暴力特征，少数人依赖、核心资源集中特征，更多的专业化，资本化，创新化来取代。 161.产业链协同：主流开发商在保持土地、融资及资源整合能力作为公司核心的同时，逐渐剥离开发产业链上非核心环节交给专业服务公司操作，形成由金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链构成新产业体系，每个产业链由不同的专业主体运营并相互协调发展。这将成为我国房地产行业发展的必然趋势。 特征六：周期性。由于外部环境和行业本身特性，房地产行业具有一定的脉冲式发展、周期式调整特征，且包括长周期、短周期，强周期和弱周期，房地产企业应该抓住该特征，采取节奏化运作（1/4） 房地产业周期 基本表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。通常会根据实际情况包括强周期、弱周期，大周期和小周期的区别，其实质均是地产周期性的表现。 1.周期性：到2023年，在房企销售普遍承压、房地产开发利润下行的大背景下，以商业地产、房地产金融及租赁等板块为代表的多元化业务已成为行业发展的热点方向。 2.节奏化：部分头部房企已从重资产开发建造为主的单一模式向开发、运营、服务多元化的模式转型，非开发业务收入占营收比重逐年上升。如招商蛇口开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务；龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好 特征六：周期性——人口。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（2/4） 影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口，中期看土地，短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。 量扩张期和“总量放缓、区域结构分化”期 高速增长、平稳或下降期 在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增长期，并与上述变量呈显著的正相关性，房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城镇化水平的关联度下降，而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强，房价受居民收入和利率政策影响较大。比如日本社会的低生育率和老龄化，都对各自的住宅发展产生了显著的影响。 综合典型国家城镇化过程中人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人口空间的分布大体上经历了三个阶段。第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而城镇化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市圈人口比重继续上升，对应的城镇化水平大致在55%—70%之间。第三阶段则是城镇化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。 在初期，住房饱和度不高，住宅开工高速增长，以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求；随着住房趋于饱和（比如城镇户均一套），居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求提高。 特征六：周期性——土地。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（3/4） 金融、人口因素影响房地产需求，而土地因素则决定房地产供给，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。 ➢德国房价之所以波动较小、长期稳定，一个重要原因就是住房供给稳定充足，1978年住房套户比达1.21。➢在日本，除货币宽松外，1985—1991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足，而政府对此未能有效干预。➢在美国，由于土地供应不足，美国自2012年开始，美国房价持续升高 ➢1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985—1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。➢2004—2011年间的住房价格大幅上涨，由于“2002年到2005年取消拍卖土地，两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。➢2011年和2012年香港房价快速上涨，与前期土地供应量不足也有密切关系➢现在与40年前相比，香港房价暴涨23倍 ➢近年来，一线和部分二线城市房价经历暴涨、部分三四线城市涨不动，则与土地资源错配有关。在人口大都市圈化背景下，土地错配必然导