中国产业政策系列二：金融支持地产2.0，地产底进一步夯实

——中国产业政策系列二 研究院 宏观事件 徐闻宇xuwenyu@htfc.com从业资格号：F0299877投资咨询号：Z0011454 9月29日，中国人民银行出台四项金融支持房地产政策：完善商业性个人住房贷款利率定价机制；优化个人住房贷款最低首付款比例；优化保障性住房再贷款；延长部分房地产金融政策期限。市场利率定价自律机制发布调整存量房贷利率的倡议，各商业银行发布响应公告。 核心观点 投资咨询业务资格：证监许可【2011】1289号 ■地产从“政策底”到“市场底” 房地产市场经历了“517”新政下的“政策底”后，我们认为“924”新政将逐渐完成房地产的“市场底”构建。5月17日，人民银行发布地产新政，下调公积金贷款利率0.25个百分点，取消商业性个人住房贷款利率下限，调整首付比例下限一套房至15%，二套房至25%，完成了地产市场政策底的构建。9月24日，人民银行再次发布地产新政，在“517”新政基础上，一方面对于商品房，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制（基于市场化原则，通过市场利率定价自律机制，对存量房贷利率重定价），统一一套房和二套房首付比例至15%，不再提“房住不炒”但仍保留“因城施策”——广州、上海和深圳三个一线城市发布地产新政，其中广州全面放开限购，深圳和上海在降低免税年限和二套房贷比例之后继续保留一定的限购措施，而北京对于限购政策的优化仍处于未变的状态；另一方面对于保障房，央行发放再贷款的比例从60%拉满至100%。同日，住房城乡建设部召开党组会议，表达“全力促进房地产市场止跌回稳”的预期，综合因城施策的商品房和全力支持的保障房，我们认为房地产市场的市场底已经不远。 ■中国金融周期预计完成下行调整 我们继续维持5月18日报告《房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底》的判断，即地产政策的转变预计将推动中国的金融周期从去化周期进入到扩张周期。随着政策的转变，周期从下行风险的解除到进入到向上的扩张状态，一方面取决于国内收入分配体制改革和流动性扩张形成的“内循环”改善，另一方面取决于全球流动性宽松环境尤其是美元流动性环境的宽松带来的“外循环”改善。目前看随着美联储9月开启降息周期，流动性扩张方向确定，但是扩张节奏因为人民币发行方式转变带来节奏上的扰动，而内循环机制的建立在宏观政策转向总量扩张阶段后，周期的长效仍有待财政政策的落地。维持对风险资产进入到战略性配置区间的判断，短期把握短期房地产板块的弹性。 ■风险 经济数据短期波动风险，金融市场波动风险 目录 宏观事件............................................................................................................................................................................................1核心观点............................................................................................................................................................................................1房地产供给........................................................................................................................................................................................4房地产需求........................................................................................................................................................................................6房地产价格........................................................................................................................................................................................8附录1：中国人民银行公告〔2024〕第11号................................................................................................................................9附录2：中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问.........................................10附录3：中国人民银行国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知.....................................11附录4：中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知............................................................................12附录5：中国人民银行国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知...................................................13附录6：关于批量调整存量房贷利率的倡议................................................................................................................................13附录7：主要银行官宣将调整存量个人住房贷款利率................................................................................................................14附录8：关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知........................................................................................................15附录9：广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知............................................................17附录10：深圳市住房和建设局国家税务总局深圳市税务局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知.......................................................................................................17 图表 图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YOY................................................................................................................................4图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY................................................................................................................................4图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY................................................................................................................................4图4：分地区地产投资额变动丨单位：%YOY................................................................................................................................4图5：待售房地产面积增速丨单位：%YOY....................................................................................................................................4图6：待售面积和销售面积增速对比丨单位：%YOY....................................................................................................................4图7：地产销售和待售面积丨单位：亿平米..................................................................................................................................5图8：地产销售和待售面积丨单位：亿平米..................................................................................................................................5图9：地产新开工面积增速丨单位：%YOY....................................................................................................................................5图10：地产施工面积增速丨单位：%YOY......................................................................................................................................5图11：地产竣工面积增速丨单位：%YOY......................................................................................................................................5图12：地产施工面积情况丨单位：亿平米................................................................................