中国产业政策系列二：金融支持地产2.0，地产底进一步夯实

期货研究报告|宏观政策2024-09-30 金融支持地产2.0，地产底进一步夯实 ——中国产业政策系列二 研究院 徐闻宇 xuwenyu@htfc.com从业资格号：F0299877投资咨询号：Z0011454 投资咨询业务资格： 证监许可【2011】1289号 宏观事件 9月29日，中国人民银行�台四项金融支持房地产政策：完善商业性个人住房贷款利率定价机制；优化个人住房贷款最低首付款比例；优化保障性住房再贷款；延长部分房地产金融政策期限。市场利率定价自律机制发布调整存量房贷利率的倡议，各商业银行发布响应公告。 核心观点 ■地产从“政策底”到“市场底” 房地产市场经历了“517”新政下的“政策底”后，我们认为“924”新政将逐渐完成房地产的“市场底”构建。5月17日，人民银行发布地产新政，下调公积金贷款利率0.25个百分点，取消商业性个人住房贷款利率下限，调整首付比例下限一套房至15%，二套房至25%，完成了地产市场政策底的构建。9月24日，人民银行再次发布地产新政，在“517”新政基础上，一方面对于商品房，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制（基于市场化原则，通过市场利率定价自律机制，对存量房贷利率重定价），统一一套房和二套房首付比例至15%，不再提“房住不炒”但仍保留“因城施策”——广州、上海和深圳三个一线城市发布地产新政，其中广州全面放开限购，深圳和上海在降低免税年限和二套房贷比例之后继续保留一定的限购措施，而北京对于限购政策的优化仍处于未变的状态；另一方面对于保障房，央行发放再贷款的比例从60%拉满至100%。同日，住房城乡建设部召开党组会议，表达“全力促进房地产市场止跌回稳”的预期，综合因城施策的商品房和全力支持的保障房，我们认为房地产市场的市场底已经不远。 ■中国金融周期预计完成下行调整 我们继续维持5月18日报告《房贷利率和首付比例下调，地产进入政策底》的判断，即地产政策的转变预计将推动中国的金融周期从去化周期进入到扩张周期。随着政策的转变，周期从下行风险的解除到进入到向上的扩张状态，一方面取决于国内收入分配体制改革和流动性扩张形成的“内循环”改善，另一方面取决于全球流动性宽松环境尤其是美元流动性环境的宽松带来的“外循环”改善。目前看随着美联储9月开启降息周期，流动性扩张方向确定，但是扩张节奏因为人民币发行方式转变带来节奏上的扰动，而内循环机制的建立在宏观政策转向总量扩张阶段后，周期的长效仍有待财政政策的落地。维持对风险资产进入到战略性配置区间的判断，短期把握短期房地产板块的弹性。 ■风险 经济数据短期波动风险，金融市场波动风险 请仔细阅读本报告最后一页的免责声明 目录 宏观事件1 核心观点1 房地产供给4 房地产需求6 房地产价格8 附录1：中国人民银行公告〔2024〕第11号9 附录2：中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问10 附录3：中国人民银行国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知11 附录4：中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知12 附录5：中国人民银行国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知13 附录6：关于批量调整存量房贷利率的倡议13 附录7：主要银行官宣将调整存量个人住房贷款利率14 附录8：关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知15 附录9：广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知17 附录10：深圳市住房和建设局国家税务总局深圳市税务局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知17 图表 图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YOY4 图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY4 图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YOY4 图4：分地区地产投资额变动丨单位：%YOY4 图5：待售房地产面积增速丨单位：%YOY4 图6：待售面积和销售面积增速对比丨单位：%YOY4 图7：地产销售和待售面积丨单位：亿平米5 图8：地产销售和待售面积丨单位：亿平米5 图9：地产新开工面积增速丨单位：%YOY5 图10：地产施工面积增速丨单位：%YOY5 图11：地产竣工面积增速丨单位：%YOY5 图12：地产施工面积情况丨单位：亿平米5 图13：地产竣工面积情况丨单位：亿平米6 图14：地产新开工面积情况丨单位：亿平米6 图15：主要经济体家庭杠杆率丨单位：%GDP6 图16：中国家庭部门杠杆率增速丨单位：%YOY6 图17：地产成交和房产税增速丨单位：%YOY6 图18：不同税收收入类型丨单位：%YOY6 图19：货币流动性回落丨单位：%YOY7 图20：居民信贷增量回落丨单位：亿元7 图21：住户贷款季节性丨单位：万亿元7 图22：其中中长期贷款季节性丨单位：万亿元7 图23：国房景气指数低位丨单位：指数点8 图24：二手房价格和库存消化情况丨单位：%，月数8 图25：金融部门资产/负债端杠杆差值丨单位：%GDP8 图26：金融杠杆增速逐步回升丨单位：%YOY8 房地产供给 图1：地产投资增速仍在低位丨单位：%YoY图2：地产投资资金来源增速丨单位：%YoY 6 0 -6 -12 房地产开发投资 202220232024 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 建筑工程安装工程设备、工器具购置其他费用 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图3：地产投资资金来源增速丨单位：%YoY图4：分地区地产投资额变动丨单位：%YoY 2024-082024-072023-082024-072023-082024-08 工程款 各项应付款 定金及预收款 资金来源 0 -10 -20 -30 -40 -50 国内贷款 利用外资 自筹资金 30 0 -30 天津陕西海南贵州内蒙古北京山西湖北河北江苏河南江西甘肃重庆宁夏四川山东新疆广西湖南安徽广东辽宁福建黑龙江青海云南西藏 -60 个人按揭贷款 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图5：待售房地产面积增速丨单位：%YoY图6：待售面积和销售面积增速对比丨单位：%YoY 商品房商品住宅办公楼营业用房商品房商品住宅办公楼营业用房 25 20 15 10 5 0 -5 202220232024 30 销售面积 15 0 -15 -30 0102030 待售面积 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图7：地产销售和待售面积丨单位：亿平米图8：地产销售和待售面积丨单位：亿平米 2024-082023-082021-082020-082019-082024-082023-082021-082020-082019-08 累计销售面积 待售面积 12 10 8 6 4 2 0 商品房商品住宅商品房商品住宅 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 累计销售面积 待售面积 办公楼营业用房办公楼营业用房 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图9：地产新开工面积增速丨单位：%YOY图10：地产施工面积增速丨单位：%YOY 新开工商品住宅办公楼营业用房施工商品住宅办公楼营业用房 205 0 -20 0 -5 -10 -40 202220232024 -15 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图11：地产竣工面积增速丨单位：%YOY图12：地产施工面积情况丨单位：亿平米 40 20 0 -20 竣工商品住宅办公楼营业用房 100 AVE 2024 95 90 85 80 75 70 -40 202220232024 65 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图13：地产竣工面积情况丨单位：亿平米图14：地产新开工面积情况丨单位：亿平米 1225 AVE 2024 AVE 2024 1020 8 15 6 10 4 25 0 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 0 FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 房地产需求 图15：主要经济体家庭杠杆率丨单位：%GDP图16：中国家庭部门杠杆率增速丨单位：%YoY 110 80 50 美国欧元区日本 中国印度 居民企业政府 18 12 6 200 -10 20002005201020152020 -6 20202021202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图17：地产成交和房产税增速丨单位：%YoY图18：不同税收收入类型丨单位：%YoY 40 30 20 10 0 -10 -20 商品房成交面积房产税(左轴) 201620202024 120 90 60 30 0 -30 -60 50 2024-082024-072024-062023-08 25 0 -25 -50 耕地占用税 房产税环境保护税 外贸企业出口退税城镇土地使用税国内消费税 其他税收海关代征增值税和消费税 关税国内增值税企业所得税个人所得税 税收资源税 城市维护建设税土地增值税车辆购置税 契税印花税 证券交易印花税 -75 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图19：货币流动性回落丨单位：%YoY图20：居民信贷增量回落丨单位：亿元 M0M1M2M2-M1 短期中长期住户 20 15 10 5 0 -5 -10 202220232024 2 1 1 0 -1 -1 202220232024 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 图21：住户贷款季节性丨单位：万亿元图22：其中中长期贷款季节性丨单位：万亿元 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 AVE 2024 JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 AVE 2024 JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 房地产价格 图23：国房景气指数低位丨单位：指数点图24：二手房价格和库存消化情况丨单位：%，月数 110 105 100 95 90 国房景气指数 92.4391.91 199520002005201020152020 1 -1 -3 -5 -7 -9 -11 挂牌价变化商品房库存消化(月,右轴) 2 4 6 8 10 12 202220232024 数据来源：iFinD华泰期货研究院数据来源：iFinD华泰期货研究院 图25：金融部门资产/负债端杠杆差值丨单位：%GDP图26：金融杠杆增速逐步回升丨单位：%YoY 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 资产-负债(左轴)金融部门负债方金融部门资产方杠杆率 80 60 40 20 0 40 20 0 -20 金融杠杆增速银行资产增速(右轴) 30 25 20 15 10 5 1995200020052010201520202025200020052010201520202025 数据来源：iFind华泰期货研究院数据来源：iFind华泰期货研究院 附录1：中国人民银行公告〔2024〕第11号1 中国人民银行公告〔2019〕第16号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发