2024年房地产行业运行半年报

联合资信工商评级三部 2024年上半年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下销售降幅有所收窄，但库存去化压力持续加大，短期内去库存仍是行业重点。融资层面继续推动已出台金融政策的落地见效，但行业融资未显著改善，房企存活关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复，大部分房企生存压力仍较大。宽松政策仅阶段性刺激了市场需求，持续性的需求端信心修复仍需一定时间。 一、房地产行业回顾 （一）政策端 在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，中央及地方以“去库存”作为政策导向，延续宽松态势且宽松力度不断加大。预计2024年下半年，“去库存”仍为政策实施重点，并继续推动已出台政策的落地见效。 自2023年7月中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化以来，政策端持续推动市场热度的复苏及购房信心的恢复。2024年3月，政府工作报告继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持；国务院常务会议亦再次强调要进一步优化房地产政策，3月以来包括北京、上海和杭州等部分热点一二线城市率先跟进政策响应。4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”等激励政策。5月17日，三政齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，标志着中央提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。7月30日，中共中央政治局会议表态要继续落实好房地产新政策等。9月24日，国务院新闻办公室新闻发布会关于房地产行业宣布多项新政（以下简称“924一揽子政策”），包括降低存量房贷利率，统一房贷的最低首付比例，提高3000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例，并将年底前到期的经营性物业贷新政和“金融16条”政策文件延期至2026年底，以及支持收购房企存量土地等；本次存量房贷利率下调不再局限于首套房，对于缓解“提前还贷潮”的效果相较于2023年8月更好且考虑到2024年以来房企销售承压，本次金融支持政策的延期将再次利好房企流动性的增强。9月26日，中共中央政治局会议提到“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”，再次强调对房地产的宽松政策，促进房地产市场平稳发展。目前，房地产市场已经历了较长时间的低位运行，前期积压的住房需求已逐步得到释放，宽松政策的频出阶段性刺激了市场需求；但长期来看，经济增速及城镇化进程的放缓、人口下降、对未来收入及预期的不确定性均导致居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，且过去多年来房地产行业快速发展致使库存高企，政策传导效果仍有待观察。 2024年，三四线城市楼市基本无限购政策，一二线城市主要通过放松限购、下调首付比例等方式进行松绑。目前，除四大一线城市、天津及海南仍保留一定限购政策外，二线及以下城市已全面解除限购，限购城市逐步打开或取消限购将是未来政策放松的主要关注点。 （二）融资端 2024年以来，房地产行业融资政策支持导向明显，以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境，但短期来看利好政策受益群体有限，资质偏弱的房企仍面临融资困境。受经济增长放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，加之房地产行业下行态势尚未逆转，债务违约事件以及债务违约后的二次展期、三次展期等情况仍时有发生，房企自身流动性的改善取决于销售端的回暖，预计行业融资环境短期内仍无法得到实质性改善。 1．社会融资 2024年以来，M2增速自年初高位继续趋势性回落；2024年二季度随着经济复苏动能有所放缓，社会融资规模同比增速小幅上扬，但居民和企业信贷需求仍有待改善。2024年8月，中国人民银行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，强调货币政策“平衡好短期和长期、稳增长和防风险、内部均衡和外部均衡”的关系，促进社会综合融资成本稳中有降，并继续坚持稳健的货币政策，预计流动性将继续保持合理充裕，资金或将更加注重落实见效。 资料来源：联合资信根据Wind整理 资料来源：联合资信根据Wind整理 社会融资成本方面，2024年以来实体经济融资成本稳中有降。LPR在2022年8月时隔10个月后，于2023年6月再次进入下行通道并保持至今。2024年2月，5年期LPR下调25个基点至3.95%，1年期LPR保持不变；2024年7月，1年期LPR和 5年期LPR对称下调10个基点至3.35%及3.85%。“5.17”央行新政，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 资料来源：联合资信根据Wind整理 2.房企融资 2024年以来，政策端以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境。1月，中国人民银行及国家金融监督管理总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确经营性物业贷可用于偿还集团存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。3月，多家房企消费类基础设施REITs发行上市，助力其商业资产流动性得以增强；在“去库存”方面，央行于5月17日宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，加快推动“市场+保障”的住房供应体系的建立；6月，中国人民银行货币政策委员会例行会议表示要继续推动已出台金融政策的落地见效；7月，1年期及5年期LPR实现年内的第二次调降，企业端与居民端偿债压力得到进一步缓解。2024年1－8月，房地产开发企业到位资金合计6.99万亿元，同比下降19.72%。其中，国内贷款累计同比降幅自2024年5月房地产信贷政策再发力后有所收窄，但持续性待观察；商品房销售持续降温，致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比降幅持续扩大，反映销售端压力不减，房企资金仍承压。综合来看，近期出台的利好政策受益群体有限，资质偏弱的房企仍面临融资困境；加之房地产行业下行态势尚未逆转，债务违约事件仍在上演，房企自身流动性的改善仍取决于销售端的回暖，预计行业融资环境短期内仍无法得到实质性改善。 （1）银行信贷 从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速大幅下降。截至2024年6月底，国内金融机构房地产贷款余额为53.1万亿元，同比下降1.00%，持续负增长。 自2022年11月央行、银保监会发出“第一支箭”——“金融16条”发布后，各大银行密集与优质房地产企业达成银企合作协议并提供授信。在国有银行加大对房企的授信力度后，股份制银行和城商行也陆续加入对房企的授信，获益房企对象也从全国性龙头房企逐步扩容至地方性房企和出险房企。2024年1月，中央多次开会强调并持续推进项目“白名单”贷款融资协调机制。但值得注意的是，金融机构出于对自身风险把控等考量，对房企的贷款审批态度较为谨慎，房企项目层面融资环境得到一定程度改善，但对房企提供流动性贷款的难度仍较大，叠加在行业流动性持续承压背景下，后续政策对房企融资端修复路径和效果有待观察。 （2）国内债券 2024年上半年房企信用债发行量较上年同期显著收缩，中国人民银行及国家金融监督管理总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确经营性物业贷可用于偿还集团存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，债券兑付压力有所减弱，但发行总量仍被严格控制，信用债发行量边际递减。具体来看，2024年1－8月，房地产开发类企业境内信用债发行金额合计2734.72亿元，同比下降27.41%，一方面原因 是间接融资方式的成本优势，另一方面原因是投资信心恢复需销售端回暖支撑，伴随着行业继续下行探底，短期内房企国内信用债发行规模修复空间有限。 （3）美元债 受境内房企展期、违约事件频发、境外评级被大量下调以及多数出险房企“弃外保内”等因素影响，投资者对房地产行业风险偏好显著下行，2021年以来境内房企美元债发行规模保持低位，多数月份美元债净融资额为负。结合当前国内房地产市场现状看，“内保外贷”效果不佳，海外融资渠道基本见底；房企现阶段融资环境仍不容乐观，且美元债在实际偿还过程中劣后于其他借款，预计房企美元债市场短期内恢复难度较大。 （4）信托融资 近年来，以信托融资为代表的非标融资延续强监管，房地产信托发行与成立规模均大幅下降。2024年1－8月，据用益信托网数据显示，投向为房地产类的国内集合信托产品发行规模为185.92亿元，同比下降56.77%；投资领域为房地产的国内集合信托产品成立规模为40.52亿元，同比下降84.13%。近年来银保监会要求严控房地产信托规模，房地产信托规模显著下降，结合当前房地产市场环境看，未来房地产信托规模或将继续缩减。 （5）权益融资 2022年11月，证监会恢复上市房地产企业股权融资渠道及再融资等措施，即“第三支箭”股权融资。2024年上半年，上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利发展、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今仍未完成，同时还有多家房企宣布终止定增，A股上市房企整体股权融资进程最终落地情况仍需关注。 （三）供需端 2024年上半年，受市场信心持续不足等影响，主要行业指标延续偏弱走势；房地产销售市场继续下探寻底，在二季度宽松政策持续利好下，销售降幅有所收窄，但库存去化周期持续上升，去库存仍是行业重点。“517”新政、“924一揽子政策”等 购房政策持续发布，短期内有促进和提振作用，但长期受宏观经济下行、房企风险事件持续发酵等因素影响，购房者信心仍需修复，政策效果有待观察。 1.供给端 土地供求方面，在新房销售市场依旧疲弱、房企投资谨慎以及自然资源部提出的“合理控制新增商品住宅用地供应”等综合影响下，土地供求规模均收缩；根据中指研究院统计，2024年上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607万平方米，同比下降38.1%。整体看，2024年上半年，除少数优质城市或优质地块竞拍激励，其他地市土拍市场热度不高，加之土地供应规模缩减，城市土拍节奏放缓，导致土地流拍总数下降。同时，由于房企拿地趋于谨慎，出现遇冷地块的情况下，城市多选择取消、终止交易，导致流拍率保持相对低位。 从土地成交数据来看，2024年1－6月，100大中城市成交土地规划建筑面积5.62亿平方米，同比下降17.39%；分城市能级来看，一线城市成交土地规划建筑面积同比下降41.99%，二线城市成交土地规划建筑面积同比下降16.14%，三线城市成交土地规划建筑面积同比下降18.70%，整体看，受房地产市场看跌情绪影响，土地成交规模持续下降。 2024年上半年，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降，一二三线城市成交溢价率均呈低位波动态势。除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。 2.需求端 长期看，房地产需求的硬上限为人口和购买力，我们使用居民贷款余额/可支配收入来衡量居民杠杆率水平；我国居民债务收入比总体呈上升态势，尤其是2009年和2016年增速较快。2021年，受居民收入水平增长影响，居民债务收入比（个人住房贷款余额/国民可支配收入）同比略有下降。2022年以来，受宏观经济下行、居民提前偿还房贷及购房者信心不足影响，个人住房贷款余额呈小幅下降趋势。截至2024年6月底，个人住房贷款余额较上年底下降0.10%至37.79万亿元。“924一揽子政策”进一步调低二套房首付比例且不再区分首套还是二套，为历史最低比例，在一定程度上将刺激改善型住房需求，对于未来不再区分购房利率、税费等方面留下调整空间。但降低购房门槛将加重居民购