金轮天地控股2024 中期报告

公司概况

金轮地产控股有限公司（以下简称“金轮地产”或“公司”）及其子公司组成的集团于2013年1月在香港联交所主板上市（股票代码：1232）。集团主要业务包括投资控股、商业及住宅地产开发、地产投资、物业管理及酒店运营。集团是中国内地集商业及住宅地产开发、拥有和运营于一体的综合性地产开发商，专注于开发与地铁站或其他交通枢纽物理连接或邻近的项目。

业务回顾

2024年上半年，国际政治经济形势复杂多变，美国央行持续加息以控制流动性，增加了经济衰退的风险。经济复苏乏力以及房地产市场和金融环境中的各种不利因素对集团业务发展构成严峻挑战，导致合同销售大幅下降。2024年6月30日止上半年，集团实现合同销售额约2.76亿元人民币（2023年同期：5.63亿元人民币），物业租赁和酒店运营业务保持稳定。报告期内，物业租赁和酒店运营的平均出租率分别为约82%（2023年6月30日：80%）和81%（2023年6月30日：83%）。

集团目前有超过8个项目在售。2024年6月30日止上半年，集团及其合营企业和关联公司录得合同销售额约为2.76亿元人民币，合同销售面积为约19,286平方米。

2024年6月30日止上半年，集团物业销售收入约为2.94亿元人民币，总建筑面积约为26,161平方米的物业被售出和交付。这些已售出物业的平均售价约为每平方米11,218元。

截至2024年6月30日，集团有约3.82亿元人民币的未确认合同销售额。这些未确认合同销售额预计将在2024年下半年和2025年，随着相关项目的完成和交付而确认。

受经济下行影响，集团在2024年上半年采取了更为谨慎的土地获取策略，因此未获取任何新土地，也未投资任何新的合营企业或关联公司。

截至2024年6月30日，集团拥有总建筑面积为779,728平方米的土地储备，包括165,585平方米的已完工未售出物业、32,189平方米的自用物业、125,014平方米的已完工投资物业、188,090平方米的开发中物业以及268,850平方米的合营企业和关联公司开发的物业。

物业租赁

截至2024年6月30日，集团已完成约125,014平方米的投资物业，集团投资物业的整体出租率在2024年6月30日止上半年为超过80%。

地铁租赁及运营管理业务

截至2024年6月30日，集团在中国内地两个城市（南京和无锡）拥有两个地铁车站购物中心租赁和运营合同，可租赁总建筑面积约为11,013平方米。截至2024年6月30日，整体出租率为超过84%。

酒店运营

截至2024年6月30日，集团有五家酒店在运营，分别为南京金轮雅途酒店、长沙金轮汉庭酒店、扬州金轮汉庭酒店、南京金轮 Courtyard Marriott 和2024年6月开业的无锡金轮 Homeinn Style 酒店。这五家酒店的总客房数为758间。报告期内，除无锡金轮 Homeinn Style 酒店，其余四家酒店的平均入住率为约81%。

所持重大投资

集团不时考虑 desirable 投资机会，并始终将集团及其股东的整体利益放在首位。截至2024年6月30日，集团的主要投资为其对厦门国际银行股份有限公司的股权投资，该投资为厦门国际银行股份有限公司5590万股未上市股权，账面价值约为1.3亿元人民币。

业务展望

由于经济环境日益困难，金融不稳定，集团预计房地产行业将在未来几年继续面临挑战并保持疲软，这意味着集团的业务在2024年仍将面临许多挑战。

尽管如此，集团将开发少数股权项目，增加合同建设项目数量，寻求合适的轻资产商业管理项目，以及扩大某些酒店的业务。集团将继续采取更为谨慎的土地获取策略，并在项目开发中进行合作，以降低投资风险并确保有效的现金流管理。集团将积极与金融机构合作，谨慎处置资产，积极推动优先票据债务重组，继续加速物业销售和回收销售款项，同时维持更严格成本控制措施，适当减少资本支出，并努力确保物业按时交付。凭借谨慎的财务管理，我们相信集团将保持未来发展和扩张的竞争力。

财务回顾

经营业绩

• 收益：集团收益主要来自已开发物业销售、物业租赁租金收入和酒店运营收入。2024年6月30日止上半年，集团收益约为4.30亿元人民币，较2023年同期下降约32.7%。
• 销售成本：2024年6月30日止上半年，销售成本约为3.55亿元人民币，较2023年同期下降约50.9%。
• 毛利/（损）及毛利率：2024年6月30日止上半年，集团录得毛利约为7460万元（2023年同期：毛亏损约8460万元）。毛利增长主要由于集团已开发物业销售毛利改善，2024年6月30日止上半年毛利率为2.6%（2023年同期毛利率为-33.6%）。
• 投资物业公允价值变动：2024年6月30日止上半年，集团录得投资物业公允价值损失约为3.26亿元人民币（2023年同期：公允价值损失约100万元）。未实现重估损失主要由于经济下行对投资物业市场价值产生不利影响。
• 其他收入、开支、收益及亏损：2024年6月30日止上半年，集团录得其他收入、开支、收益及亏损净亏损约为4990万元（2023年同期：净亏损约1.27亿元人民币）。
• 销售及营销开支：销售及营销开支主要为广告和推广费用。2024年6月30日止上半年，销售及营销开支约为1530万元，较2023年同期大幅下降。
• 行政开支：行政开支主要为员工薪酬福利、折旧及摊销、办公费用、差旅费用、专业费用、水电费和物业税、土地使用税和印花税。2024年6月30日止上半年，行政开支约为7210万元，较2023年同期增长约2.3%。
• 融资成本：2024年6月30日止上半年，融资成本约为1.38亿元人民币，较2023年同期下降约38.2%。
• 所得税：集团录得所得税贷项余额，主要由于投资物业重估损失导致递延所得税减少。
• 期间亏损：受房地产行业严峻经营环境导致投资物业公允价值损失约3.26亿元人民币的影响，2024年6月30日止上半年，集团录得净亏损约为5.08亿元人民币（2023年同期：净亏损约5.19亿元人民币）。

流动资金、财务及资本资源

• 现金状况：截至2024年6月30日，集团的现金及银行存款约为3.40亿元人民币（2023年12月31日：5.86亿元人民币），其中包括约2.02亿元人民币的定期存款（2023年12月31日：3.77亿元人民币）。现金及银行存款的减少主要由于报告期内物业销售款项的减少。

违反贷款协议及若干贷款融资本下出现交叉违约

截至2024年6月30日，原定于2022年8月31日到期的4000万美元（约合2.79亿元人民币）和3.75亿元人民币（约合3.35亿元人民币）的银行贷款未能按期偿还（“违约”）。这些银行贷款由集团已售出物业担保，金额为8.77亿元人民币。接收人已为担保物业（香港金轮广场）安排招标程序。根据2023年11月13日签署的协议，该担保物业已同意以5.11亿元人民币（约合4.71亿元人民币）的价格出售给独立第三方。该交易于2024年1月12日完成。

违约引发了约4.60亿元人民币（账面余额）的其他银行贷款交叉违约，这些贷款已成为应要求偿还的流动负债。这些违约或交叉违约的银行贷款由集团约2.29亿元人民币的资产担保，如果集团无法按要求偿还贷款，相关银行有权出售、转让或以其他方式处置任何这些资产。截至这些中期财务报表批准之日，集团继续处于交叉违约状态，银行尚未要求立即偿还这些银行贷款。

此外，截至2024年6月30日，集团未能偿还1.04亿美元（约合7.25亿元人民币）的优先票据累计利息，并在到期时未能赎回约4.95亿元人民币的优先票据本金。2024年7月11日，集团还未能赎回约4.95亿元人民币的优先票据的10%本金。这种未支付行为本身就构成了违约事件。截至中期财务报表批准之日，优先票据继续处于违约状态，优先票据持有人尚未行使要求立即赎回优先票据或支付利息的权利。

借款成本

2024年6月30日止上半年和2023年6月30日止上半年，集团通过将支付和应付的利息总额除以六个月期间平均银行和其他借款总额计算得出的平均借款成本分别约为9.3%和9.7%。

资产负债率

截至2024年6月30日，集团净资产负债率约为840.8%（2023年12月31日：387.3%）。

外汇汇率风险

集团主要在中国运营，集团大部分银行存款和银行及其他借款以人民币计价。某些银行存款、银行借款和优先票据以港元或美元计价。外币汇率波动已对集团的业务、财务状况和经营成果产生并将继续产生影响。集团目前没有外汇套期保值政策，但管理层密切监控外汇敞口，并在需要时考虑对重大外汇敞口进行套期保值。

或然负债

集团通常为其客户的按揭贷款提供担保，以资助其购买集团的物业。集团的担保将在银行收到客户各自的物业所有权证书作为抵押贷款担保后解除。如果任何此类客户在担保期间内违约，银行可能会要求集团偿还该违约客户按揭贷款的未偿余额及任何应计利息。

截至2024年6月30日，集团向银行提供的按揭贷款担保金额约为890万元（2023年12月31日：880万元）。据董事会意见，担保的公允价值在初始确认时微不足道，因为违约率较低。

其他资料

公司治理实践

董事会和管理层致力于维持高标准的公司治理。董事会坚信，以透明和负责任的方式开展集团业务并遵循良好的公司治理实践符合其长期利益和股东利益。

审核委员会

公司已设立一个审计委员会（“审计委员会”），该委员会具有特定的议事规则，说明了其角色和董事会授予的权限。审计委员会目前由三名独立非执行董事组成：李思健先生（主席）、王卓颖先生和 Wong Lai Ling 女士，他们共同拥有足够的会计和财务管理专业知识和商业经验来履行其职责。

薪酬委员会

公司已设立一个薪酬委员会（“薪酬委员会”），该委员会具有特定的议事规则，明确说明了其权限和职责。薪酬委员会目前由两名独立非执行董事和一名执行董事组成：王卓颖先生（主席）、王锦辉先生和 Wong Lai Ling 女士。

提名委员会

公司已设立一个提名委员会（“提名委员会”），该委员会具有特定的议事规则，说明了其角色和董事会授予的权限。提名委员会目前由两名独立非执行董事和一名执行董事组成：王亚仁先生（主席）、李思健先生和 Wong Lai Ling 女士。

投资者关系和与股东沟通

公司管理层已采取并将继续采取以下措施，以确保有效的股东沟通和透明度：a) 通过会议、电话和电子邮件等多种渠道与股东和投资者保持密切联系；b) 定期通过公司网站的投资关系部分更新公司新闻和发展；c) 安排潜在投资者和分析师实地考察集团的项目。

通过上述措施，公司致力于与投资界沟通，并向他们提供集团和内地房地产行业的最新发展。公司按照上市规则披露信息，并按照相关法律法规向公众发布定期报告和公告。公司的重点是确保信息披露及时、公平、准确、真实和完整，从而使股东、投资者以及公众能够做出理性和明智的决策。

模型代码证券交易

公司已采用上市规则附录C3中规定的模型代码作为董事证券交易代码。公司已对所有董事进行具体咨询，他们均已确认他们在审查期间已遵守模型代码中规定的标准。

上市公司证券的购买、出售或赎回

公司及其任何子公司在2024年6月30日止上半年均未购买、出售或赎回任何公司上市证券。

报告期后事项

2024年7月11日，集团未能按照结算计划赎回约4.95亿元人民币的优先票据的10%本金。

中期股息

董事会决议不宣布2024年6月30日止上半年的中期股息。

财务报表

• 简明综合损益及其他全面收益表：2024年6月30日止上半年，集团录得净亏损约为5.08亿元人民币。
• 简明综合财务状况表：截至2024年6月30日，集团的总负债约为38.55亿元人民币，总资产约为45.98亿元人民币。
• 简明综合权益变动表：截至2024年6月30日，集团的权益总额约为7.43亿元人民币。
• 简明综合现金流量表：2024年6月30日止上半年，集团经营活动产生的现金流量净额约为-1.37亿元人民币。

未经过审阅中期财务报告附注

• 与持续经营有关的多项重大不明朗因素：集团在2024年6月30日止上半年录得净亏损约为5.08亿元人民币，并录得约3.55亿元人民币的流动负债。包括约5.94亿元人民币的银行贷款和约3.33亿元人民币的优先票据。截至2024年6月30日，集团拥有现金及现金等价物和定期存款约为1.37亿元人民币和约2.02亿元人民币。所有这些事件或情况都表明存在多项重大不明朗因素，这些因素可能对集团持续经营能力产生重大影响。