宽松政策可能在短期内提振交易情绪

宽松政策可能在短期内提振交易情绪 中国人民银行于9月24日发布了多项与房地产相关的宽松政策。我们认为，这些政策可能在短期内提升该领域的交易情绪，因为对房地产销售的影响有限。详情将在下一段中介绍。高频数据揭示了9月份销售的减弱情况。新房/二手房的日均交易量在截至9月的数据中分别下降了21%/12% compared to August.一线城市观看corroborates 在38周中同样的趋势，四个城市在上半年的一级和二级市场中均低于其每周平均值。我们的领先指标暗示了如果在9月和10月没有出台额外的有利政策，销售下滑可能会显著扩大。销售疲软和对进一步政策干预的预期可能导致短期内该行业股票的持续波动。随着主要问题的逐步解决和宽松政策环境的延续，我们预计中长期将出现持续复苏。对于股票，我们推荐受益于现有国内市场、轻资产公司的股票，如CR MixC、Greentown Services、Poly Services、Binjiang Service、Onewo、BEKE和Greentown Mgmt。对于开发商，我们推荐CR Land具有长期价值的公司。. 中国房地产行业 张苗族(852) 3761 8910 张庙@ cmbi. com. hk Bella LI(852) 3757 6202 bellali@ cmbi. com. hk 什么是新的 ？中国人民银行在昨天的会议上宣布了一系列与房地产相关的政策。细节和我们的观点如下 ： 1) 降低现有抵押贷款的利率商业银行被指导将现有抵押贷款的利率调整至接近新发放贷款的利率，平均下调约0.5个百分点。截至2024年6月30日，未偿抵押贷款余额为37.8万亿元，加权平均利率为3.45%。我们大致估计，每年可释放约2000亿元资金，有利于家庭消费。具体规则可能增加限制，例如仅适用于特定利率范围内的贷款。 相关报告 1.每周亮点 ： 9 月销售跌幅可能扩大2.滨江服务(3316 HK) - 上半年稳健 ，增长来源平衡 ， 维持买入3.新希望服务(3658 HK) - 强劲的扩张速度 + 反周期 VAS ； 维持买入4.金茂物业服务(816 香港) - 独立能力得到改善 ， 中央国有企业作为母公司得以恢复 ； 升级购买5.绿城管理(9979 HK) - 需求疲软 + 竞争加剧 ， 下一步是什么 ？6.绿城服务(2869 香港) - 面对行业不利因素 ， 上半年表现稳健7.保利服务(6049 HK) - 1H24 业绩一致 ； 由于竞争加剧 ， 扩张放缓8.Onewo(2602 HK) - 1H24 错过 ，提高 div 。再次支付至核心净利润的 100 ％ 2) 消除首套房和二套房在首付比例上的差距. 二套房的最低限从25%下调至15%。基于15%的基准，商业银行和购房者可以协商确定首付比例。见图1当前主要城市首付比例较低。这一政策对房产销售的模拟效果可能较为有限，因为在许多地区，已有房产的购房者在挂牌出售或出租房产后再购买时可以享受首套住房的优惠政策（如首付比例和贷款利率）。 3) 将 “金融 16 条 ” 和“ 经营性物业贷款新规 ” 有效期延长至 2026 年 12 月31 日（ 最初于 2024 年底到期) 。要查看政策的关键内容 ， 请参见图 2该政策持续支持开发者的融资需求，并在销售前景不确定性增加的情况下，提供保障-sector稳定性的支持。 4) 3000 亿元保障性住房贷款的再贷款比例从 60% 提高到 100%, 而再贷款利率保持不变，仍为1.75%。按照60%的比例，人民币3000亿元的再贷款额度可以撬动商业银行发放相关贷款人民币5000亿元（其中人民币3000亿元来自中国人民银行，人民币2000亿元来自商业银行）。在100%的再贷款比例下，商业银行无需自筹资金，可撬动的相关贷款额度为人民币3000亿元。截至2024年第二季度末，相关贷款的实际使用金额仅为人民币121亿元。由于某些挑战的存在， 资金执行情况 ， 详情请参阅我们的报告3000 亿元再贷款融资会是一个转折点吗 ？ 高频数据 ：9月份截至21日的日均交易量与8月份相比，在主要市场下降了21%，在二级市场下降了12%，这表明销售势头进一步减弱。截至23日，具体情况如下：rdSep,17 个城市二手房销售量 ：月环比 - 16% / - 6%(8 月同比增长 9%) 。年初至 今同比下降 - 2% 。30 个主要城市的新房销售量9月至今订单量环比/同比分别下降19%/39%（8月同比降幅为-24%）。今年累计订单量同比下降34%。我们的领先指标表明9月销售降幅显著扩大。 一线城市成交观察(周) 。在 2024 年第 38 周(9 月 16 日至 22 日) ，单位的新房出售显示 BJ ， SZ ， SH 和 GZ 的表现低于其每周平均值。在 1H下降了 46 ％ ， 44 ％ ， 35 ％ 和 33 ％ 。出售的次级房屋的单位显示了与深圳、北京、上海和广州类似的趋势，在上半年的周平均销量基础上分别下降了42%、37%、29%和27%。销售放缓主要归因于低迷的购买意愿，部分原因是天气条件的影响。 16 项财务措施 ： 经营性物业贷款新规(重点内容) ： 1 ， 放宽经营性物业贷款的使用 ： （ 1) 使用范围 ： 贷款不仅可以用于与财产有关的经营 ， 还可以用于其他相关用途。 （2） refinancing 范围：该贷款可用于偿还借款人与房地产领域和公开市场相关的未清贷款。债券。（3）研究范围：该贷款不仅可以用于借款人的自身前期债务，还可以用于偿还借款人集团控股公司的债务（包括合并子公司）。 2 ， 放宽贷款使用要求 ： 当商业银行批准运营房产贷款时，贷款金额一般最多不超过该房产评估价值的60%，对于办公楼类型的运营房产，最多不超过50%，而对于其他类型的运营房产，最多不超过40%。新规定明确指出，运营房产的贷款金额不得超过该房产评估价值的70%，相比商业银行之前的要求，贷款金额有所增加。 来源 ： CBIRC ， CMBIGM 来源 ： Wind ， CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 该研究报告的主要负责分析师声明：对于本报告涵盖的证券或发行人而言，（1）所有观点均准确反映了分析师个人对该证券或发行人的看法；且（2）分析师在本报告中表达的具体观点与分析师的任何薪酬无直接或间接关联。 此外，分析师确认，在此研究报告发布之日前30个历日内，分析师及其关联人士（根据香港证券及期货佣金颁布的行为守则所定义）（1）未买卖本研究报告涵盖的股票；（2）在此研究报告发布之日起3个营业日后不会买卖本研究报告涵盖的股票；（3）不是本研究报告涵盖的任何香港上市公司董事；（4）不拥有本研究报告涵盖的任何香港上市公司的任何财务利益。 ： 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票： 未来 12 个月潜在回报率为 + 15% 至 - 10% 的股票： 未来 12 个月潜在亏损超过 10% 的股票： Stock 未被 CMBIGM 评级 ： 行业预计将在未来 12 个月内超越相关的广泛市场基准： 行业预计未来 12 个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致： 行业预期在未来 12 个月内表现低于相关的广泛市场基准CMB 国际全球市场有限公司 重要披露地址 ： 香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼 ， 电话 ：(852) 3900 0888 传真 ：(852) 3900 0800中国 Merchants 银行全资子公司中国商通国际资本有限公司（CMB International Capital Corporation Limited）的全资子公司 CMB 国际全球市场有限公司（CMB International Global Markets Limited，简称“CMBIGM”）。 在任何证券交易中都存在风险。本报告中的信息可能并不适用于所有投资者的目的。CMBIGM 不提供个性化投资建议。本报告是在不考虑个别投资目标、财务状况或特殊需求的情况下准备的。过去的表现并不能预示未来的表现，实际事件可能与报告中所述的情况有重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，并且可能会因为依赖于基础资产或其他可变市场因素的表现而波动。CMBIGM 建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的金融顾问以做出自己的投资决策。本报告或其中包含的信息仅由CMBIGM 为CMBIGM 客户提供信息之目的而准备。 或其分发的附属机构。本报告不构成也不应被视为购买、出售任何证券或任何证券利益或参与任何交易的要约或询价。中国机械工业集团有限公司及其附属公司、股东、代理、顾问、董事、高级管理人员或员工对任何人因依赖本报告中包含的信息而产生的任何损失、损害或费用（无论直接还是间接）均不承担任何责任。任何人自行承担风险使用本报告中的信息。 本报告中的信息和内容基于被认为公开可用且可靠的信息进行的分析和解读。CMBIGM 已经尽力确保这些信息的准确、完整、及时和正确，但不能保证其绝对无误。CMBIGM 以“现状”为基础提供信息、建议和预测。这些信息和内容可能会不时发生变化。CMBIGM 可能会发布其他包含不同信息和/或结论的出版物。这些出版物在编制时具有不同的假设、视角和分析方法。CMBIGM 可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或持有自营头寸。 CMBIGM 可能会在不时的情况下为自己和/或代表客户在本报告所涉及的公司证券中拥有地位、开拓市场或担任主要交易商或从事交易。投资者应假设 CMBIGM 已经或试图与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，接收方应意识到 CMBIGM 可能存在利益冲突，这可能影响本报告的客观性，并且 CMBIGM 不对此承担任何责任。本报告仅供预期接收方使用，未经 CMBIGM 书面同意，不得以任何形式复制、重印、销售、重新分发或出版本出版物的全部或部分内容。如需了解推荐证券的额外信息，请联系 CMBIGM。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给以下人员：（I）根据《金融服务和市场法2000年条例》（金融推广）2005年命令（不时修订）第19条第5款（“该条例”）规定的人员；或（II）根据该条例第49条第2款（a）至（d）项（高净值公司、未注册协会等）规定的人员。未经CMBIGM的事先书面同意，本报告不得提供给任何其他人员。 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM并非在美国注册的经纪商或交易商。因此，CMBIGM不受关于研究报告准备及研究分析师独立性的美国相关规定约束。负责本研究报告内容的研究分析师未在美国金融业监管局（Financial Industry Regulatory Authority，简称“FINRA”）注册或获得研究分析师资格。该分析师不受旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的利益冲突潜在影响的适用限制。本报告仅意图在美国分发给“主要美国机构投资者”，根据修订后的《美国证券交易法》第15a-6条规则定义，且不得在美国境内向任何其他人士提供。每个接受本报告副本的主要美国机构投资者在此接受时代表并同意，其将不会将此报告分发或提供给任何其他人士。任何基于本报告提供的信息在美国执行任何交易以买入或卖出证券的美国接收者，应在通过一家美国注册的经纪商或交易商进行此类交易。 本文件在新加坡的收件人 这份报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG，公司注册号码：201731928D）在新加坡分发，CMBISG是一家根据《财务顾问法》（章节110）被定义为豁免财务顾问的公司，并受到新加坡金融管理局的监管。CMBISG可根据《财务顾问规定》第32C条的规定，分发其各自海外实体、附属机构或其他海外研究机构制作的报告。如报告在新加坡分发给未被定义为合格投资者、专家投资者或机构投资者的人士（根据《证券与期货法》[章节289]），CMBISG仅在法律规定范围内对这些人士承担法律责任。新加坡接收者如有任何关