银行业深度研究报告：存量按揭利率调整：历史复盘、可能性和潜在路径

历史上两轮存量按揭利率：第一轮在08-09年，第二轮在2023年9月。第一轮：1）背景及方式：2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。2）影响：2008年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大，五大行和招行在09上半年零售贷款利率及净息差平均降幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。第二轮：1）背景及方式：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还贷潮。2023年9月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在73bp。每年减少借款人利息支出约1700亿元，商业银行净息差2023年环比23Q3下降4bp至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压力。 新一轮存量按揭利率调整探讨。今年5月以来存量和新发按揭利率价差进一步走阔。截至2024年5月底，我们测算的存量按揭利率水平在4.06%，新发首套房贷款利率在3.45%，二套房贷款利率在3.90%，存量和新发利率价差在61bps。此外随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还款的比例仍维持在高位。7月调整存量按揭利率再度引发市场讨论，但通过何种方式落地、覆盖范围是否覆盖二套房等明细政策落地仍不明朗。 不同情景假设下测算政策落地对银行板块的影响：1）情景一：全部按揭贷款利率“一刀切”至新发首套房利率。则影响银行净息差6.3bp，影响24年净利润9.54%。2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不同首套房占比假设，则估算存量按揭调整利率为42~54bp，可总体节约利息支出在1587~2041亿。影响银行净息差4.4~5.6bp，净利润6.7~8.6%。3）情景三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。若假设40%的客群调整、降幅整体在100bp、则影响银行净息差4.4bp，影响24年净利润6.64%。对债务人而言，按照100万元按揭贷款、等额本息30年还款计算，估算存量房贷利率下调100bp可降低借款人月供约550元，节约总还款额约11%。4）动态考虑后续存款利率下调对冲、降低存量按揭利率缓解提前还贷等因素，我们预计对银行息差利润影响总体呈现中性。但中长期银行息差企稳仍需内需企稳改善，存量按揭利率调降对银行更长期的影响仍取决于政策后续落地的节奏、幅度、以及对实体经济和需求的提振。 上市银行2024上半年业绩概述：1）营收小幅降速，利润增速转正。营收24H1上市银行同比-2.0%（1Q24同比-1.8%），较1季度边际下行：主要是规模增速放缓拖累；息差同比降幅有所收窄。利润端24H1上市银行同比+0.4%（1Q24同比-0.6%），利润增速转正，拨备对利润释放贡献边际有增加。2）盈利能力：上市银行ROE、ROA同比仍有走低，上市银行整体ROE仍维持在10%以上，ROA则下行至0.8%。3）不良指标总体平稳，拨备覆盖率小幅下降。上市银行不良率环比持平在1.16%，除城商行不良率小幅上升1bp至1.13%外，其余各子板块不良率都保持在平稳水平，上市银行/国有行/股份行/城商行/农商行不良率分别在1.16%/1.24%/1.28%/1.13%/1.05%。上市银行整体拨备覆盖率为305.7%，环比下降1.9pct，拨贷比3.26%，环比下降1bps。 投资策略：银行持仓仍在低位、分红和拨备提供银行股投资的安全垫，仍看好银行当前的投资价值。短期配置打底，长期优选商业模式。当下我们对银行业全年经营面临的机遇和挑战观点未变（详见我们年度策略报告《银行业2024年度投资策略：不变和变化，挑战和转机》），往前看2024年，上市银行整体经营基本面稳定，利润合理增长，投资风格上建议两条主线：1）短期配置属性：关注稳健大行+高股息优质区域城商行。经济存量运行下，市场风险偏好 仍以避险为主，“低估值+高股息”的银行个股作为“类配置”资产，对追求稳健收益的资金、以及长期资金仍有吸引力。国有大行和一些央企、地方国资背景股份行、城商行分红率长期稳定在25%-30%，且经过过去几年的存量风险处置化解，资产质量已经处于自身历史较优水平，拨备安全垫相对充足，建议积极关注国有五大行、江苏银行、成都银行、沪农商行、渝农商行。2）长期优选商业模式：底部拥抱核心资产。经过近3年的调整，当前银行板块内部各项银行品种的估值都已经下行至历史低位，估值都在其历史低位，进一步下行空间有限。对于有优秀商业模式的银行，现在估值已经趋于合理甚至低估，对于其长期的基本面表现和预期，已经进入合适配置区间，建议关注招行、宁波、常熟。 风险提示：经济下行压力加大、城投和地产风险暴露、信贷投放不及预期。考虑到假设差异，测算结果或与实际有一定偏差，仅供参考。 投资主题 报告亮点 深度复盘历史两轮存量按揭利率的调整背景、方式路径及影响。 第一轮2008-2009年：1）背景及方式：2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。2）影响：2008年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大，五大行和招行在09上半年零售贷款利率及净息差平均降幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。 第二轮2023年9月：1）背景及方式：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还贷潮。2023年8月31日央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在73bp。每年减少借款人利息支出约1700亿元，商业银行净息差2023年环比23Q3下降4bp至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压力。 政策落地需要结合当前宏观环境和时代差异。1）继续强调微观市场主体的市场化行为。考虑存量新增按揭利率价差、修复居民资产负债表、缓解提前还款对银行信贷规模的影响，存量房贷利率确有调整的必要，复盘过往两轮存量按揭利率的调整，从2008-2009年“自主确定”到2023年以“市场化、法治化”原则调整存量房贷利率，央行都更加强调微观主体市场化行为，预计通过行政化手段一刀切的概率仍较低。2）综合考虑系统性风险的底线。对比2008年个人住房贷款2.98万亿的体量，当前全市场存量按揭贷款规模已高达38万亿元，对银行净息差和利润的影响在持续加大。政策落地也需要综合考虑对银行体系底线风险的冲击。 一、国内历史上两轮存量按揭利率调整复盘 （一）第一轮：2008-2009年房贷利率优惠政策-转按揭-存量按揭利率调整 1、本轮调整背景、方式 2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。2008年国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落（季度GDP增速从2007年末13.9%降至2009Q1的6.4%），房市销售疲软，2008年单月商品房销售面积均为同比负增长。 为稳定经济增长，促进商品房销售增长，2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。”配合08年存贷款基准利率的5次下调（7.2%降至5.31%），进一步降低了按揭贷款利率的下限。 图表1 2008年经济增速出现明显下滑（%） 图表2 2008年商品房销售面积同比负增（%） 图表3 2008年多次下调存贷款基准利率 房贷利率优惠政策落地后银行行为：按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。1）在政策实施之初，国有大行实行存量房贷利率优惠政策动力不足。一方面，《通知》中要求各银行“在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定”，并没有对存量按揭利率一刀切，而是让银行自己定。因此，各银行在政策出台后多在观望，且2008年四大国有行的按揭贷款合计市占率超60%，利差快速下降使其在执行存量房贷利率优惠政策时缺乏动力，对于存量客户优惠利率的实施细则较为谨慎。 图表4 2008年四大国有行按揭贷款合计市占率超60% 2）转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段，中小行推出同名转按揭产品争抢优质房贷客户。由于本轮房贷优惠政策主要针对新增客户，而存量房贷是否享受七折优惠并没有明确规定。各大银行存量房贷利率七折优惠方案落地并不顺利，且存在个别银行通过设立附加条件或捆绑搭售金融产品，抬升了客户在办理存量房贷优惠时的门槛。 因此转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段。中小银行争抢优质房贷客户的动机更强，不仅承诺房贷利率打7折，并推出免费办理同名转按揭来吸引他行客户。不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。 3）市场竞争下，大行落地存量按揭七折利率优惠，个人房贷利率大幅下降。中小行抢夺按揭贷款客户，对大行按揭贷款形成压力。且越接近按揭贷款重定价日，存量房贷利率下调的关注度和争议愈加强烈。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则。 图表5 2006-2010年房贷利率调整主要事件梳理 2、本轮房贷优惠政策落地的影响 2008年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大。在4Q08多次降息及存量按揭房贷利率调整影响下，1H09五大行+招行的零售贷款利率及净息差均较2008年有较大幅度下降，平均降幅分别为169bp、81bp。 图表6 1H09银行零售贷款利率降幅较大 图表7 1H09银行净息差降幅较大 商业银行仍能以量补价部分冲抵利率下降对利息收入的影响。在多次降息及个人存量房贷利率七折优惠后，房地产市场迅速回暖甚至一年后再度出现过热，3Q09至3Q10中国个人住房贷款规模增速均超过了30%，部分抵消了利率下降对银行的影响，4Q09单季净利息收入便恢复正增长（14家样本银行），营收增速恢复双位数近13%高增。 图表8 09-10年房地产市场迅速回暖甚至过热 图表9 4Q09单季净利息收入和营收增速均恢复正增长 多轮降息推动经济回升预期，股市快速反弹，银行基本面滞后股市表现。08年金融危机之后，经济加速下行，银行指数与沪深300指数也急速下跌。而08年末随着央行的宽松货币政策以及其他经济利好政策出台，银行指数与沪深300指数均有回升趋势。银行基本面总体滞后于经济预期和股市表现（09年上半年为银行业绩低点）。 图表10 2008年银行指数与沪深300指数均大跌 （二）第二轮：2023年9月存量房贷利率差别化调整 1、本轮调整背景、方式 2023年调整存量房贷利率背景：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还贷潮。22年底以来，70大中城市新建商品住宅的房价同比进入负区间，随着房地产市场的深度调整，居民对后续价格预期快速发生调整，同时其他金融理财产品预期回报率也在走弱，例如余额宝的7日年化收益率已长时间低于2%、存款挂牌利率也多次下调。相较快速走低的资产回报率，居民负债端的成本