房地产行业周报：房地产行业周报（2024年37周）坚持消化存量和优化增量相结合，二手房成交同比持续上升

板块行情：第37周（9月9日-9月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第2。 政策要闻：中央层面：十四届全国人大常委会第十一次会议：加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面：1）天津：购房政策方面，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2）萧山：发布房票管理办法，居民购房补助最高可达15%，鼓励使用房票购买国企开发住宅，国企提供不高于房价5%的额外优惠。3）广州：2024年度积分制入户启动，指标增至1.6万个，条件包括年龄、居住证、社保缴纳年限等，通过系统或APP申请。4）海南省：支持台风“摩羯”灾后恢复重建工，缴存人可提取住房公积金用于受损房屋的重建、修缮支出。5）成都天府新区：实施惠民购房补助，在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价1%给予消费券，最高不超过5万元。 公司动态：1）万科：新增担保事项方面，万科向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行申请贷款48亿元，期限3年。目前已提款26亿元，后续公司可根据业务实际情况陆续提款。已有担保进展方面，万科向交通银行股份有限公司深圳分行签署授信总协议，获得人民币57.36亿元的授信额度。2）龙湖集团：获得公司大股东兼创始人吴亚军增持300万股，增持金额约为2294万港元。3）绿城中国：上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100亿元公募债券项目更新至“已受理”。4）越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超94亿元的公司债。5）华润置地：8月经常性收入约40亿元，同比增长12.2%，其中经营性不动产业务租金收入约为25亿元，同比增长14.4%。1-8月经常性收入约306.7亿元，同比增长13.9%，其中经营性不动产业务租金收入约为190.4亿元，同比增长15.9%。 销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升12%。1）本周20城商品房成交面积165.6万方，商品房日平均成交面积23.7万方，同比下降20%，环比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7709万方，累计同比下降28%。3）第37周10城二手房成交面积145.5万方，日平均成交面积20.8万方，环比上升17%，同比上升12%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5108万方，同比下降1%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下跌0.5%，板块排名第2位 第37周申万地产板块下跌0.5%。第37周（9月9日-9月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业板块中排名第2。 图表1第37周申万地产板块上涨3.3%，板块排名第2位 本周A股板块内涨幅第一为空港股份，累计涨幅达21%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为空港股份、中交地产、海泰发展、电子城、凤凰股份，跌幅前五的个股分别为新城控股、华发股份、招商积余、华夏幸福、南京高科。 图表2空港股份周涨幅达21% 图表3新城控股周跌幅达6.7% 港股板块内涨幅第一的为金地商置，上涨7.1%。从港股表现来看，第37周涨幅排名前五的个股分别为美的置业、宝龙地产、世茂集团、远洋集团、绿城管理控股，跌幅前五的个股分别为金地商置、佳兆业集团、越秀地产、新城悦服务、恒大物业。 图表4金地商置周涨幅达7.1% 图表5美的置业周跌幅达63.4% 二、政策要闻：坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作 中央层面：十四届全国人大常委会第十一次会议：加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。 图表6坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作 地方层面：1）天津：发布《提升城市服务保障水平促进新市民安居乐业政策举措（征求意见稿）》，购房政策方面，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2）萧山：发布房票管理办法，居民购房补助最高可达15%，鼓励使用房票购买国企开发住宅，国企提供不高于房价5%的额外优惠。3）广州：2024年度积分制入户启动，指标增至1.6万个，条件包括年龄、居住证、社保缴纳年限等，通过系统或APP申请。4）海南省：支持台风“摩羯”灾后恢复重建工，缴存人可提取住房公积金用于受损房屋的重建、修缮支出。5）成都天府新区：实施惠民购房补助，在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价1%给予消费券，最高不超过5万元。6）蚌埠:将征集首批商品房用作保障性住房。征集范围限定在蚌埠市城区内已建成但未出售的商品住房项目。7)泰安:将泰安市主城区内已建成但未出售的商品房转化为保障性住房。泰安市泰山置新房产管理有限公司被指定为收购主体，负责以合理价格收购这些商品房。价格将参考同地段保障性住房的重置价格，包括划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润。8）昭通：坚持“以需定购”，鼓励符合条件的地方国有企业以合理价格收购符合条件的存量商品住房用作配租或配售型保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。9）北京：将于2024年10月1日正式实施《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》。《办法》规定，市资金中心主要负责选定银行开立并管理用于押金托管和租金监管的账户，以及系统开发建设等工作。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：新增担保事项方面，万科向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行申请贷款48亿元，期限3年。目前已提款26亿元，后续公司可根据业务实际情况陆续提款。已有担保进展方面，万科向交通银行股份有限公司深圳分行签署授信总协议，获得人民币57.36亿元的授信额度。2）龙湖集团：获得公司大股东兼创始人吴亚军增持300万股，增持金额约为2294万港元。3）绿城中国：上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100亿元公募债券项目更新至“已受理”。4)越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超94亿元的公司债。5）华润置地：8月销售额152亿元，同比降25.1%；前8月累计销售额1554亿元，同比降25.2%。经常性收入约为40亿元，同比增长12.2%，其中经营性不动产业务租金收入约为25亿元，同比增长14.4%。6）招商蛇口：招商蛇口租赁住房REIT将于2024年9月19日至20日进行正式发售。基金管理人共收到79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价，全场认购倍数达到103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场询价倍数的新高。经审慎考量，最终确定本项目的发售价格为2.727元/份，发行基金份额总额为5亿份，预计募集资金13.635亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升12% （一）新房市场：37周20城成交面积同比下降20% 从我们监测的20城数据来看，第37周20城商品房日均成交面积环比上升9%，同比下降20%。1）本周20城商品房成交面积165.6万方，商品房日平均成交面积23.7万方，同比下降20%，环比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7709万方，累计同比下降28%。 图表9第37周20城商品房单日平均成交面积23.7万方 第37周一线城市商品房成交面积为62.5万方，同比上升5%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第37周成交面积分别为62.5万方、56.5万方、46.7万方，周环比增速分别为15%，4%，7%，周同比增速分别为5%、-42%、-7%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-14%、30%、-4%、9%，环比增速分别为23%、11%、13%、20%；二线城市中苏州、武汉环比增速为70%、29%；三四线城市中佛山、芜湖环比增速为93%、66%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2493万方，同比下降22%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3164万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为2051万方，同比下降26%。 图表10第37周20城新建商品房成交面积165.6万方 （二）二手房市场：第37周10城成交面积同比上升12% 从我们监测的10城数据来看，第37周二手房成交面积同比上升12%。1）第37周10城二手房成交面积145.5万方，日平均成交面积20.8万方，环比上升17%，同比上升12%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5108万方，同比下降1%。 图表11第37周10城合计二手房日平均成交面积20.8万方 第37周监测的一线城市二手房成交面积同比上升12%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第37周二手房成交面积分别为43.9万方、82.3万方、19.2万方，环比增速分别为19%，15%，21%，同比增速分别为10%、15%、2%。2）一线城市中北京二手房成交面积33.7万方，同比上升3%；深圳二手房成交面积10.2万方，同比上升44%。3）二线城市中厦门和青岛成交面积同比增速均为75%、27%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1436万方，同比上升6%；5个二线城市二手房成交面积2989万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积683万方，同比下降15%。 图表12第37周10城二手房成交面积145.5万方 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第37周仁杰河滨发行规模最大，发行16.55亿元ABS债券；2）仁杰河滨的16.15亿元ABS债券利率最高，为4.20%，城建发展的5亿元一般中期票据利率最低，为2.40%。 图表13第37周仁杰河滨发行16.55亿元ABS债券 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。