地产8月观察：跳跃后再归平静，重视“死库存”
股票研究/2024.09.17 ——地产8月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 跳跃后再归平静，重视“死库存”房地产评级：增持 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 整体来看，8月数据降幅小幅收窄，所有数据表现均没有较大波动，考虑到8月已经进入到5月已出台政策影响的尾声期，仍然期待新政策来支持。 投资要点： 根据统计局的同比数据，追溯调整后的数据表现均有改善，几乎所有指标降幅都略有收窄。整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑10.2%和16.7%，降幅较上月改善0.6/3.0个百分点，销售面积/金 额分别下滑12.6%和17.2%，降幅改善2.8/1.3个百分点。表现相对较差的是竣工面积，同比下降36.6%，降幅较上月走阔14.8个百分点，但是考虑到竣工面积数据本身具有较大波动性，因此，整体来看，数据都呈现出一定的改善。 5月政策出台后，以3个完整月合计表现来看改善并不突出，主要是6月有跳跃式改善，而7~8月份改善速度则明显放缓。以6~8月整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑8.2%和19.8%，而前4 月（由于5月政策为月中出台，则不考虑5月表现）分别为下滑12.9%和24.7%，表现有一定改善，但离显著改善仍然有一段距离，且6~8月并没有出现加速改善的情况，而是6月数据大幅改善，7月和8月表现接近。同时，在销售面积和销售金额的数据上，也呈现出类似的特点。 需要注意的是，当前的数据“稳”并不是低于预期，目前政策的目的仍然是防范金融风险，且保证行业不大起大落。当前市场比较期待V型反转，并将任何不能带来反转的政策均称之为低于预期，并 给出偏悲观的预测。相反，我们认为，目前房地产行业的政策态度就是防范金融风险，当前处于转型期，地产的作用更多的是在自身平稳的基础上，让资源向更有利的方向配置。 存量项目去化仍然是接下来关注的重点，让“死库存”不再“死”因为其本身也是负债，也即进入到稳增量、去存量的时间。在过去市场对死库存关注度较低，因为市场更多的是从增量市场来看待地 产行业。回顾2021年市场的表现，无论是投资者、还是房企，都低估了存量的影响。例如，新开工的减少会带来供给的减少等观点，均是增量思维，容易带来对市场运营的误判。我们认为，下一步地产行业将进入存量项目去化的时间，且让死库存盘活具有非常重要的意义，因为库存本身就是资产，而高杠杆背景下资产就对应的负债，因此，死库存的背后，就是对金融机构的负债，去化死库存具有非常重要的意义。因此，增量市场以稳为主，重点仍然是要去存量。维持两端配置，一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 相关报告 房地产《继续出清》2024.09.11 房地产《开启地产新模式，一二线的城市更新》 2024.08.26 房地产《淡季延续，关注收储进展》2024.09.05房地产《土地市场的新变量》2024.09.04 房地产《改革融资，重塑生态》2024.08.23 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 9.17最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.326921.020.740.826.28.57.7增持 600048.SH保利发展7.488951.010.951.017.47.97.4增持 001979.SZ招商蛇口8.817980.700.790.8512.611.210.4增持 601512.SH中新集团6.41960.910.920.997.07.06.5增持 002244.SZ滨江集团7.962480.810.981.109.88.17.2增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 4390792 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
