2024亚太区房地产新兴领域的新机遇研究报告

2新兴行业的新的机遇由Shobhit Agarwal 撰写1引言：新兴行业中的新机遇由Sigrid Zialcita 编写 3在经济不确定性背景下，新兴行业和ESG为亚太地区投资者提供了新的机遇。由Greg Hyland和Henry Chin 灵活办公空间的增长作者：Quaiser Parvez5灵活生活方式的兴起通过克里斯托斯·米萨伊利迪斯 6云生活在建筑中威廉·梁 7教育基础设施：新兴资产类别作者：Shreejith R, Raina Mitra 和 Ruchir Sinha 8ESG整合在新兴领域实现可持续和负责任增长的重要性通过拉吉什·贾吉 亚洲太平洋不动产协会有限公司（APREA）不对本出版物中文章的内容和准确性承担责任。APREA、其各自董事、员工或关联方对任何出版物中的文章均不做出任何陈述或推荐。APREA认为《知识简报》出版物中的信息是可靠的，但我们绝对不做出任何陈述或保证，也不对准确性、完整性或正确性承担任何责任或义务。本出版物或网站中的任何内容均不应被视为推荐或考虑任何读者的投资目标、财务状况或特定需求。任何信息均不能替代判断力。读者应在所有事项上获得自己的专业建议。APREA不对因本出版物的出版物、研究、政策或指导被用于误导第三方而遭受的损害承担责任。 目录 版权所有 2023 APREA。保留所有权利。 引言：新机遇在新兴领域 在当前全球经济面临挑战的时期，亚太地区依然是一颗璀璨的明珠。这在一定程度上得益于投资者所面临的新颖且诱人的机遇，尤其是那些超越传统住宅、商业和零售领域的资产类别。 在地区投资景观中的趋势和机遇有哪些？技术，以及不断变化的生活方式和工作实践，如何导致投资者重新思考他们的战略？ 本卷中的文章讨论了在亚太地区，实物资产行业中机遇众多，前景光明。 本期《知识简报》探讨了投资于利基和新兴行业的理由，这些行业在过去的表现超过了传统资产类别。这些包括多户住宅、灵活的办公空间、养老生活、医疗和生命科学、可再生能源、现代工业园区、仓储、数据中心等。 Shobhit Agarwal of ANAROCK Capital Advisors' “New Opportunities in Emerging Sectors” presents an overview of how Indian real estate has rapidly evolved and grown in diverse ways. Post pandemic, he observes pragmatic shifts in terms of investment opportunities towards emerging sectors such as data centres, warehousing, multifamily housing, senior living, flexible office spaces, and more. 阿格拉瓦尔（Shobhit Agarwal）来自ANAROCK资本顾问公司的“新兴行业新机遇”项目，他概述了印度房地产市场如何迅速演变和多元化发展。大流行之后，他观察到投资机会在务实的基础上向数据中心、仓储、多户型住宅、养老社区、灵活办公空间等行业转移。 尽管全球经济增长放缓影响了商业房地产市场的投资者情绪，但CBRE的Greg Hyland和Henry Chin认为，在亚太地区各行业中都存在着机遇之窗。根据他们撰写的文章《在经济不确定性的背景下，新兴产业和ESG为亚太地区投资者提供新机遇》，不断变化的格局也导致了该地区投资策略和行业的投资者偏好发生演变，越来越多的投资者在2023年寻求机会主义投资策略。 在《“云居住在建筑中”》一文中，Cohen Steers的William Leung探讨了作为我们数字时代支柱的房地产：数据中心、塔楼和工业物业。他认为，这些通信基础设施和物流物业在未来几年将代表一个有吸引力的长期投资机会。 Resolut Partners团队密切审视一个新兴的基础设施子集，该子集正吸引全球私募股权和养老基金越来越多的关注，题目为“Eduinfra：新资产类别的崛起”。EduInfra指的是用于提供社会服务（如教育）的基础设施、建筑和土地，它承诺将吸引寻求稳定收益的国际化年金投资者。 在《“灵活办公空间的增长”》一文中，核子办公公园的Quaiser Parvez探讨了灵活办公领域，该领域已获得战略意义。该领域的空前增长吸引了多个试图留下印记的参与者。对于任何大型房东来说，灵活办公空间证明是一个关键配套设施，并为无法签订传统租赁协议的公司提供解决方案。 ESG（环境、社会和治理）仍然是关键主题，正如Everstone Group的Rajesh Jaggi在《在新兴部门实现可持续和负责任增长整合ESG的重要性》中所强调的。为确保资产能够对冲监管和市场风险，将ESG采用作为公司整体商业战略的一部分变得越来越重要。 与此同时，Blueground的Christos Misailidis讨论了为什么弹性生活正在兴起，这种现代生活方式的好处以及它将对房地产市场以及其他行业产生的影响。“弹性生活的兴起”阐述了该领域庞大的增长机会。 我们希望您能从这些文章中获得丰富的见解，并且在阅读之后，您的视野能够变得更加宽广。愿大家都能在实物资产行业中继续抓住机遇！ SIGRID ZIALCITA首席执行官APREA Sigrid是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她位于新加坡，负责监督该协会在亚太地区的战略方向、倡议和运营。在她的领导下，APREA重组为一个专注于房地产和基础设施的行业贸易团体。 在APREA之前，她自2010年至2018年担任Cushman &Wakefield（C&W）亚太研究及咨询服务部的主管，负责研究、思想领导、策略制定和客户管理。在搬迁至新加坡之前，她驻华盛顿特区，领导C&W在中大西洋地区的研究团队，负责华盛顿特区；弗吉尼亚州；马里兰州郊区，巴尔的摩和费城地区的所有市场研究活动。加入C&W之前，Sigrid曾是全国房地产经纪人协会（NAR）的高级经济学家。在该职位上，她开发了NAR的办公室、仓库、零售、多户型住宅和国际研究计划。 一位在全球经济、公共政策及房地产问题领域公认的专家，Sigrid经常出席行业活动。她关于商业和住宅房地产市场的评论也常被包括《华尔街日报》、《金融时报》、《彭博社》、《纽约时报》和路透社在内的众多全球出版物刊登。此外，她还曾在CNBC、彭博社、CNN、国家公共广播电台和亚洲新闻台等金融和广播频道上多次亮相。 新的机遇 在新兴领域 传统上，在房地产领域探索的机会主要局限于住宅、商业和零售领域。然而，疫情证明了对该行业的颠覆性变革，因为它为投资开辟了替代途径。疫情之后，印度的房地产市场已成为一个有弹性的资产类别，并以多种方式增长。印度的房地产市场正迅速发展，并且在新兴领域的商业投资机会方面经历了实际性的转变，例如：数据中心、仓储、多户住宅、老年住宅、灵活办公空间等。 数据中心 疫情推动了数据中心业务的发展，为房地产行业带来了意外收益。房地产领域的科技采用和数字化激增，导致全球数据中心需求激增。政府对数字经济愿景和采取的举措得到了重大促进，因为所有主要职能，如银行、教育和买卖，都需要转向并适应新出现的数字生态系统。这导致全国的数据消费和互联网带宽大幅增加，给数据中心供应商带来了新的商业机会，以扩大规模。尽管目前数据中心的分布主要集中于主要大都市城市，但我们预计二线、三线城市将崛起，并为客户提供这一新兴资产类别的优质供应。 仓储 供应链的增强以及公司对第三方物流（3PL）服务依赖度的增加，导致了对更高仓储容量的强烈需求。这个朝阳产业已经看到了从B级和C级仓库向A级仓库的转变，这无疑吸引了国内外开发商的注意。仓储正帮助依赖性业务如3PL、电子商务、制造业与汽车、零售、消费电子及快速消费品（FMCG）等进一步发展和扩张。鉴于消费增加导致的增长，国内外开发商在印度的二线和三线城市开发A级仓库的前景更加广阔。随着该国准备升级其供应链以实现5万亿美元经济的目标，印度仓储业已经获得了投资者的广泛关注。过去几年政府持续的政策支持，包括将物流行业提升为基础设施地位、实施增值税（GST）等，对于吸引该行业的投资至关重要。 多户住宅 住宅多元房产（Multifamily Housing）是居住资产类别中历史悠久的类型之一。它广义上指的是居住房地产业务，包括租赁公寓和可售公寓。鉴于对高品质住房需求的稳定增长，住宅多元房产具有吸引力。因此，大量投资者将该行业的重点转向，同时也有大量租户或购房者将多元住宅开发作为住宅的首选选择。此外，鉴于年轻人口群体进入市场的数量不断增长，预计多元住宅单位的需求和供应将未来上升，这使得该资产类别非常有利可图。 高级养老社区 老年住宅一直是住宅资产类别的一部分，但COVID-19大流行期间，其需求得到了改善，重点关注老龄人口的健康与福祉。房地产开发商开始满足这一需求，要么在常规住宅项目中开发专为老年人设计的带有必要设施的独立塔楼，要么建设独立的老年住宅项目。主要需求驱动力包括：1）老年人口和核心家庭的增加，2）经济独立的老年人口，3）受过高等教育的老年公民，4）老年人口医疗需求的上升，以及5）退休后返回印度的印度非居民。 灵活办公空间 随着专用办公空间的持续减少，公司正转向基于活动的座椅或灵活的办公空间。这为新兴的混合工作模式提供了推动力，在这种模式下，员工可以选择在家或办公室工作。随着工作灵活性的增加，一些组织将能够占用更小的办公空间，并利用灵活空间来应对就业增长。该领域的关键需求驱动因素包括：1）降低资本支出能力，2）允许新业务测试新模型，以及3）为员工提供更多选择。 总之，注意力已从房地产领域的传统资产类别转移到了新兴细分市场的新领域，这些领域预计在未来将表现良好，并为房地产领域的投资者提供更好的多元化机遇。 ANAROCK 资本顾问公司总经理兼首席执行官AGRAWAL SHOBHIT Mr. Shobhit Agarwal，ANAROCK Capital Advisors的总经理兼首席执行官，是一位具有专业卓越和22年以上房地产投资经验的远见卓识的企业家。在其过往的职位中，Shobhit以自信的姿态领导了JLL印度的资本市场部门。在处理许多标志性的交易中，Shobhit对于将印度房地产市场杠杆化至全球资本市场平台起到了关键作用。 在ANAROCK Capital，Shobhit通过管理多个投资领域来引领战略方向，确保ANAROCK的核心哲学——技术驱动的以投资者为中心的决策制定——继续服务于客户的最大利益。 在经济不确定的背景下，新兴行业和ESG（环境、社会和治理）为亚太地区投资者提供了新的机遇。 尽管全球经济逆风减弱了商业房地产市场的投资者情绪，CBRE继续观察到亚太地区各行业的机遇窗口。不断变化的格局也导致该地区投资者在策略和行业方面的偏好发生变化，更多投资者在2023年寻求机会投资策略。ESG（环境、社会和治理）仍然是投资者的首要关注点。 与传统子行业相比，替代行业表现更佳。 尽管这与2020年第三季度/第四季度观察到的~75%溢价有所下降，但预计在经济增长动荡时期，另类资产将显示出更大的稳定性。另类资产的典型租赁期限——在数据中心、托儿和医疗保健物业的情况下——比传统行业更长，而且由于租户负责维护资本支出，现金流稳定性是一个关键的区别点。 近年来，我们观察到全球范围内细分和替代房地产的兴起。投资者对替代品的整体认识有所提高，这些资产类型的相对吸引力和回报率导致越来越多的资本投入到这个领域。 这种细分/另类资产的超额表现已在亚太地区的上市市场中观察到。截至2022年12月，CBRE Research观察到细分/另类市场目前是该地区上市市场表现最佳的部门，亚太地区专注于另类投资的REITs的平均交易价格比净资产