2024年重构房地产投资信托（REITs）：增长市场、未来潜力与替代领域分析
AI智能总结
内容目录 亚太区实物资产协会有限公司（APREA）不对本出版物中文章的内容和准确性负责。APREA、其各自董事、雇员或附属公司不对任何出版物中的文章作出任何陈述或推荐。APREA认为《知识简报》出版物中的信息是可靠的，但我们绝不作出任何声明或保证，也不承担任何责任或义务，包括其准确性、完整性或正确性。本出版物或网站中的任何内容均不应被视为推荐或考虑任何读者的投资目标、财务状况或特定需求。任何信息都不可替代判断。读者应在所有问题上获得自己的专业建议。APREA不对由于我们发布的出版物、研究、政策或指南被用于误导第三方而遭受的损害承担责任。 APREA 知识简报 第 12 卷不动产投资信托基金（REITs）重新配置：增长市场、前景和替代领域 引言：不动产投资信托基金（REITs）重新配置：增长市场、前景和替代领域 By Sigrid Zialcita 房地产投资信托（REITs）的兴起标志着投资领域的关键转变，这些工具在全球范围内获得了显著的关注。传统上，REITs因能为投资者提供接触房地产资产的机会而备受重视，但它们正在经历重大的重组以适应不断变化的市场动态。该行业正经历一个细微的转变，不仅专注于传统办公空间，还在向医疗保健、数据中心、物流、酒店等行业多元化发展。 这重组反映了对现代投资者需求的动态响应，提供了更广泛的投资机会、提升了灵活性，并增强了对经济波动的抵御能力。随着实物资产行业不断发展，REITs正逐渐成为多变且适应性强的工具，有望在未来几年重新定义投资格局。 APREA 知识简报 第12期 重新配置的REITs：增长市场、前景和替代领域 我们的最新知识简报汇集了涵盖房地产投资领域各个方面的见解性文章。我们首先介绍了Cushman & Wakefield的Somy Thomas撰写的《全球及区域趋势：分析影响发达和新兴市场REITs的整体趋势，包括经济转变》一文，该文提供了该领域的概览。截至2023年，REITs在全球范围内获得了显著的关注，有893家上市REITs，市值达1.9万亿美元。美国办公楼REITs面临着远程工作趋势和利率上升的挑战，导致31%的折扣。相比之下，印度的REITs在净资产价值（NAV）上打折11%，具有巨大的运营办公楼股票增长潜力、有利的政府政策和强劲的需求，从而提供了一个具有投资机会的投资环境。 在《\"超越核心：亚太地区非传统及替代行业的投资意愿增强\"》一文中，CBRE的Henry Chin博士和Greg Hyland讨论了CBRE 2024亚太地区投资者意向调查的结果。该调查表明，净购买意愿稳定，高净值/私人投资者推动了购买活动，尤其是在价格调整和困境机遇的回应中。他们强调，对替代行业的兴趣日益增长，其中与医疗保健相关的物业作为最受欢迎的替代资产类别领先，其次是房地产债务，反映了投资者在周期底部追求更高的风险回报特征。 《非传统领域：替代行业的机会》由高文达·辛格（Govinda Singh）撰写，收录于科尔尼出版社，该报告探讨了私募股权基金和机构在高利率环境下，将更多资金投入替代房地产，以寻求比传统资产更高回报的趋势。这些替代资产被划分为社会、居住和基础设施等领域，它们具有分散化、对冲和更高回报等优势。亚太地区数据中心市场和生活领域，特别是学生宿舍和合租房，被认为是快速发展的领域。 《办公室房地产投资信托：灵活应对以保持强劲》由克里斯汀·李（Knight Frank）撰写，深入探讨了混合办公模式的广泛应用，这对全球房地产投资信托产生了影响。尽管这种转变发生，办公室的战略重要性却有所提升，许多人将办公空间视为一种战略工具，强调在亚太地区促进协作、降低成本和人才保留。尽管混合办公的趋势表明企业房地产策略具有更大的灵活性，但亚太地区的办公需求依然强劲，这对办公室房地产投资信托有利，它们可以利用质量追求趋势和有利于市场动态的较短租期。 APREA 知识简报 第 12 卷不动产投资信托基金（REITs）重新配置：增长市场、前景和替代领域 《另类房地产投资信托基金：纳入房地产投资信托基金组合的子类别和经济合理性》一文由ANAROCK资本顾问公司的Aashiesh Agarwaal撰写，探讨了房地产投资信托基金如何使房地产投资民主化，使小型投资者能够访问多样化的租赁资产组合。随着人口统计学和技术的发展，发达市场的房地产投资信托基金为投资者提供了多种投资资产，使他们能够享受多元化的好处。同时，在像印度这样的经济体中，房地产投资信托基金仍在不断发展，未来几年具有巨大的发展潜力。 REITs和InvITs正在革新他们的运营和战略。提供了关于战略采用、数据标准化和增强基础设施以适应通用人工智能的建议，同时解决了相关的挑战和伦理考量。 房地产投资信托基金（REITs）：由科利斯公司Vimal Nadar撰写的《推动商业房地产领域的机构化》聚焦于印度商业房地产领域，随着房地产投资信托基金的出现，提供了有吸引力的投资机会。上市的三个办公楼房地产投资信托基金——艾米拜办公楼园区、明思空间商务园区和布鲁克菲尔德印度房地产投资信托基金——构成了印度A级办公楼总库存的12%，提供每年化分配收益率为6-7%。不断发展的监管环境、降低的进入壁垒和运营韧性有助于房地产投资信托基金的前景看好，表明它们有可能扩展和多元化到各个领域，包括零售、数据中心、酒店、医疗保健和教育，得到战略伙伴关系和绿色倡议的支持。 《利用可再生能源为房地产投资信托基金充电》由凯德集团投资的Vinamra Srivastava所著，探讨了房地产投资信托基金如何准备在可再生能源的激增中获利。凯德集团在新加坡、印度和中国部署太阳能板的活动，体现了房地产投资信托基金在减少碳排放和吸引可持续融资方面可以发挥的关键作用。 亚太地区的数字王朝才刚刚开始，Jester Perez在《亚太地区的数字王朝才刚刚开始》一文中指出，近年来亚太地区已成为数据中心投资的重要枢纽，交易量记录了强劲的增长。SC Capital Partners研究负责人强调了五个支持这一增长的关键投资论点，并解释了为何该行业将继续吸引本地和国际资本。 最后，“REITs and InvITs: Evolution of the Regulatory Landscape in India”（作者：Pratichi Mishra, Dhanush Dinesh 和 Gunjeet Singh）一文阐述了商业信托在亚洲和全球资本市场中所扮演的显著角色。随着印度监管体系步入十年的尾声，文章回顾了REITs和InvITs监管环境的演变。 《通过生成式人工智能（GenAI）重塑运营和策略》由Colliers的Catherine He撰写，探讨了生成式人工智能（GenAI）对运营和策略的变革性影响。 我希望您觉得这些文章在导航REITs动态格局及其在实物资产行业演变中的角色方面富有洞察力。保持信息灵通，保持领先。 SIGRID ZIALCITA CEO APREA Sigrid是APREA的首席执行官。她基于新加坡，负责监督该协会在亚太地区的战略方向、倡议和运营。在她的领导下，APREA重新定位为一个专注于房地产和基础设施的行业贸易集团。 在加入APREA之前，她自2010年至2018年担任高力国际（Cushman & Wakefield）亚太研究及顾问服务部的主管，期间负责研究、思想领导力、战略制定及客户管理。 一位在全球经济、公共政策及房地产行业问题上的知名专家，Sigrid 经常在行业活动中发表演讲。她对于商业和住宅房地产行业的评论也常出现在全球众多出版物中，包括《华尔街日报》、《金融时报》、《彭博社》、《纽约时报》和路透社。此外，她还在CNBC、彭博社、CNN、美国国家公共广播电台和新加坡新海峡频道等金融网络和电台上多次亮相。 全球及区域趋势： 分析影响发达和新兴市场中的房地产投资信托（REITs）的总体趋势，包括经济转变 由Somy Thomas APREA 知识简报 第12期 重新配置的REITs：增长市场、前景和替代领域 REITs的介绍和背景 房地产投资信托基金（REITs）的市场资本化稳步增长。 全球范围内。除了全球各地经济体已采纳房地产的地区之外。已增加房地产投资信托基金（REITs），欧洲和北美将投资信托（REITs）作为其经济体系的一部分。观察到现有REITs的增长。市场发展策略的增长。REITs已成为关键资本化和上市REITs的数量反映了商业房地产投资的部分。成功与持久性是采用房地产投资信托（REIT）方法应对现实世界的特点。目前，共有893家上市REITs在运营。房地产。全球范围内。自1990年以来，股票市场 上市房地产投资信托基金（REITs）的市值从2023年末的约100亿美元增长至1.9万亿美元。 办公楼房地产投资信托基金——疫情前后分析及利率对房地产投资信托基金的整体影响 展望2024年，高利率环境可能将继续对包括房地产投资信托基金（REITs）在内的所有资产类别产生广泛影响。共识是，美联储正在进入一个新的、更具包容性的时期，这将增加前景。 为了稳定甚至下降2024年下半年利率。如前几次货币政策调整期间所观察到的，利率上升周期的结束可能预示着REIT（房地产投资信托）表现超越市场。 APREA 知识简报 第12期 重新配置的REITs：增长市场、前景和替代领域 我们观察到，历史上美国收益率的上升导致全球利率提升。2016年至2019年间，宏观经济条件相对稳定，利率呈下降趋势。这与更高的经济增长率和较低的REIT渗透率相结合，使得新加坡和香港的REITs相较于美国写字楼REITs表现更为出色。（参见上述图表）疫情之后，在美国远程工作的文化比亚洲更加普遍。这导致了对美国办公空间前景的不确定性。加之利率上升，自2022年起办公REIT的表现趋于平庸。（请参考上述图表） 美国办公楼REITs的中位出租率从2016年的约93%下降至2023年9月的约86%。根据S&P全球的数据，亚太地区的办公室回归率在70%-100%之间，而北美地区为45%-65%。办公室回归趋势是商业办公楼空间出租趋势稳健性的主要指标之一。因此，截至2023年12月，美国办公楼REITs的平均净资产价值折价率为31%，而在新加坡约为22%，在印度为11%。在最大的共识净资产价值折价中，前五名均为美国办公楼REITs。此外，从2005年到疫情前，办公楼REITs一直是美国市值前五大行业之一，而现在已被数据中心等其他行业所取代。 APREA 知识简报 第12期 重新配置的REITs：增长市场、前景和替代领域 亚洲（除日本和新加坡外）——存在着大量的机会 在亚洲，日本和新加坡贡献了约74%的REIT市值份额。这意味着像印度这样的新兴国家拥有巨大的潜力，那里的REIT渗透率要低得多。 亚太地区（例如日本和新加坡）的毛租赁面积的增长潜力，与发达国家欧洲和美国相比，为投资快速增长的新兴经济体提供了一个激动人心的机会。截至2023年3月23日，美国REIT市值占上市房地产行业的约99%，而日本为约56%，新加坡为约66%。 REITs在亚洲的市场资本化从2008年的不到2500万美元增长了4倍，到2021年达到约1亿美元。新加坡拥有最多的REITs，即40个，其次是泰国，即27个。印度、香港、台湾和菲律宾等国家的上市REIT数量在10个或以下。这表明与亚洲其他国家和地区以及北美相比渗透率较低，这些国家存在巨大的发展潜力。 APREA 知识简报 第12期 重新配置的REITs：增长市场、前景和替代领域 在亮点——印度 对特殊经济区（SEZ）空间的需求数量。在2023年11月，商务部和工业部发布了《关于特殊经济区（第四次修正）规则，2023》的通知，以修订《特殊经济区规则，2006》。该修正案允许取消SEZ区域的指定，从而在满足某些条件的情况下允许更广泛地使用现有区域。这将进一步改善商业办公楼领域，包括房地产投资信托（REIs）
