2024年亚太地区房地产新兴趋势报告

房地产行业新兴趋势®亚太地区 2024 一份来自： 房地产行业新兴趋势® 亚太地区 2024 目录 iv 执行摘要 vi 读者通知 第31章：物业类型展望32 办公室 33 重新定位CBD 34 完美的办 公空间依然难以寻觅 35 物流 38 数据中心38 人工智能改变游戏规则 40 功率问题 40 零售业 41 识别错位 42 住宅 45 高端住房 45 学生住宿 46 住宿 第一章：重新发明捕鼠器2 办公室交易大幅下降 3 资产重估缓慢 5 澳大 利亚和韩国率先行动 6 长发还是短发？ 7 中国风险对外资过高 7 转向替代品 8 澳大利亚：主要主题 11 运营挑战 11 投资者规避发展风险 12中国：主要主题 14 迁移至高质量 15 新兴市场吸引制造商 16 日本：主要主题 18 能源强度获得吸引力 49 受访者 50 赞助组织 21第二章：房地产资本流动 21 城市投资前景 23 发展前景排名 24 全球跨境投资下降 25 全球资本放缓 26 筹资下降，现金储备增加 26 REITs提供私有化选择 27 银行贷款放缓，条件收紧 28 私募信贷增加 编辑领导团队 房地产行业新兴趋势®亚太地区 2024椅子 PwC 咨询师与研究人员按地区划分 斯特uart Porter，毕马威；阿兰·比比，美国城市土地协会 Hiroto Hori, Kaoru Morimoto, Kenji Nakamura,Kentaro Murase, Koichiro Hirayama, MayumiWatanabe, Michio Ikeda, Mitsuaki Kukita, Shinri Kobayashi, SoichiroSeriguchi, Shogo Arai,Shotaro Nara, Stuart Porter, Takashi Sato, Takeshi Nagashima, Takehisa Hidai, Takashi Yabutani, Takeshi Yamaguchi, Zhiling Lee 澳大利亚Andrew Cloke Andrew I les Anthony Occhiuto Bianca Buckman Cameron Carter Chris AboudChristopher Ensor Colin Heath Elias Michos Jamie Wills Jeffery Wong Joe Sheeran JoshuaCardwell Manuel Makas Matt Arena MJ Oosthuizen Nicholas JamesNick Rogaris SamanthaJohnson 主要作者科林·加洛威，城市土地研究所顾问 ULI编辑和生产团队利比·里克尔，资深编辑；劳拉·格拉夫曼，出版物专业人士有限责任公司，稿件编辑；梅乔，亚太区高级副总裁；凯妮尔·丘亚，亚太区项目经理；陈凯伦，设计师 菲律宾Malou Lim 印度Shashank Jain, JayantMenon, Atanu Bhattacharjee, Janvi Wadhwa 新加坡Chee Keong Yeow David Lee Magdelene Chua 印度尼西亚Brian Arnold John Dovaston Margie Margaret 台湾李杰森 大卫·田 伯妮·何戴西·许 克莱尔·林 日本赤堀章吾 木戸明美 吉野彩 铃木万里美 植崎半之助 畑中英信 小ота秀雄 高木宏司 房地产行业新兴趋势是普华永道（PwC）的商标，并已注册。® 在普华永道，我们依托网络中遍布151个国家的364,000多名专业人士的集体技能和经验，帮助社会建立信任并解决重要问题。我们协助客户在快速变化的世界中转型，实现持久成功。更多信息及了解您关心的事务，请访问我们的网站：www.pwc.com.在美国及其他国家。版权所有。 越南Nguyen Thanh Trung Pham Vu Bich Phuong Hang Tran PwC指的是PwC网络及其/或其一家或多家成员公司，每家成员公司均为独立的法律实体。请访问www.pwc.com/structure以获取更多详细信息。 © 2023 PwC. 版权所有。PwC 指的是 PwC 网络及其/或其成员公司之一或多家，每家均为独立法律实体。请访问 www.pwc.com/structure 获取更多信息。 © 2023 由普华永道（PwC）和城市土地研究所（Urban Land Institute）版权所有。 版权所有。未经出版者书面许可，本书的任何部分不得以任何形式或通过任何手段（包括影印和录音）或任何信息存储和检索系统进行复制。 推荐书目列表： 普华永道和城市土地学会：房地产行业新兴趋势®亚太地区 2024华盛顿特区：普华永道和城市土地研究所，2023年。 ®亚太地区 2024 执行摘要 许多投资者已转向观望。在没有资产重估的情况下，如今能够实现增值回报的交易大大减少，这促使投资者退居幕后，等待市场重置。这种收缩主要由大型全球投资者引领，他们在很大程度上已从市场中消失。这一趋势的主要例外是日本，那里的利率保持在极低的约80个基点，使得所需的债务成本溢价得以维持。对于许多外国基金经理来说，日本目前是亚太地区他们唯一愿意投入资本的目的地。 美联储在2022年中期发起的一系列快速加息标志着自2008年全球金融危机以来低利率投资时代的结束。从某种意义上说，更高的利率只是回归常态，将资本成本回归到历史水平。然而，与此同时，在市场习惯于廉价债务充足供应的背景下，利率的上升代表了投资者承保交易方式的一次巨变。对房地产市场的冲击表现在多个方面： 在西半球，由于利用率保持在疫情前水平的约50%，这引发了人们对于潜在长期需求下降的担忧。 投资者正转向替代投资 资产。随着资金寻求能够匹配其修订后的承保标准的收益资产，另类资产类别已成为焦点。另类资产提供了一些传统资产类别不具备的特性：更好的长期增长潜力；利用与宏观经济波动不相关的技术、人口或社会趋势产生的需求尾流的可能；结构——如短期加权平均租赁到期日（WALEs）——以防止通货膨胀；最后，一种倾向于整合运营组件，这些组件产生的利润超越了纯房地产回报的倾向。最受欢迎的另类资产包括“床位”类别的资产（包括多户住宅、学生公寓、养老生活和酒店）。此外，投资者正在向物流、数据中心和生命科学资产转移。 更高的利率导致资产 重估。随着融资成本的上升，投资者所要求的回报率理应合理增加，以便从资产中产生的收入超过投资的成本。这意味着，已成为亚太市场常态的超低杠杆率应相应调整，资产价值也应作出相应的下调。然而，迄今为止，资产所有者对此新常态的适应速度较慢，主要是因为他们几乎没有感觉到来自区域银行的关于执行贷款契约或其他重新定价的任何压力。 传统资产类别失去它们的 闪耀。全球投资者撤出区域市场的一个原因是，他们传统上追求的交易类型——大型、核心的办公和零售资产——已不再受欢迎。特别是，办公楼投资受到了业主不愿允许资本收益率扩大以匹配潜在买家承保的价值的影响，从而导致了竞标僵局。否则，由于与某些办公部门价值崩溃相关，其价值已受到损害。 过渡风险凸显。 能源强度问题正迅速获得动力，市场力量正在强调这样一个现实：无法满足基本环境标准的建筑估值可能会受到市场的折价，因为投资者、租户和监管机构越来越歧视这些建筑。尽管如此，对转型风险的意识在市场上差异很大（澳大利亚、新加坡和日本目前处于领先地位），以及资产所有者类型。毫不奇怪，尽管复杂国际玩家拥有更信息丰富的观点，但该地区许多资产管理人，特别是在非门户城市，对能源强度和其他环境相关问题仍相对缺乏信息。 再融资问题即将浮现。今天高利率环境的影响不仅限于寻求为新交易融资的投资者，同样也适用于在过去几年中，当债务成本较低时购买资产的业主。 谁现在必须向贷款人证明其承保的价值，因为他们的贷款即将进行再融资。在西方，银行不愿意接受这种承保假设的持续有效性，因此只愿意在价值显著降低的基础上提供再融资——如果真的提供的话，从而迫使业主要么重新资本化资产以匹配新的贷款价值比率，要么出售他们的财产。这就是西方市场价值下跌如此之快、如此之陡峭的一个原因。在亚太地区，银行在交易融资方面更加注重关系驱动的方法，因此在估值问题上历史上一向更为宽容。然而，在当前的环境下，并不能保证传统做法会持续，这创造了一个“再融资墙”的前景，可能迫使无法或不愿意重新资本化的业主掀起一波出售浪潮。 跨境资金流动表现良好（即，2023年第三季度同比增长稳定），与全球基金的激流相冲（同期交易额下降64%）形成鲜明对比。亚洲内部资金流动，尤其是新加坡的流动，相对强劲的原因之一是区域经济的弹性，另一个原因是日本为了寻求更高回报而增加的流出资本。与此同时，全球基金受到多种因素的阻碍——更高的回报阈值、对传统办公和零售资产的缺乏兴趣，以及“分母效应”，这要求它们重新平衡投资组合，以弥补固定收益持有价值下降的影响。 需保持警惕，既要关注持续的地缘政治紧张局势，也要关注国内经济中的结构性问题。 个人资产类别同时仍处于经常是深刻的变革之中： 私人信贷正在介入填补 融资缺口。新收紧的银行贷款制度的一个后果是，现在大量的非银行参与者，包括现金充裕的机构和越来越多的纯私募股权基金，正在提供房地产债务。这标志着从传统银行主导的房地产贷款向类似美国和欧洲更成熟的私人信贷市场的非银行债务结构的根本性转变的开始。目前，非银行债务的需求往往集中在特定的地理区域、资产类别或情况下。尽管开发金融是感兴趣的一个领域，但关注的焦点尤其集中在填补随着银行不愿再融资现有贷款而出现的“资金缺口”，迫使业主要么出售，要么从私人信贷贷款人那里寻找更昂贵的资本。据CBRE估计，在短期内，为此目的可能需要多达58亿美元的再融资资本。 办公室：如上所述，由于潜在的结构性租户需求下降，办公领域明星企业的地位已有所下降。尽管亚太地区的办公利用率（除澳大利亚外）并未降至西方城市所见水平，但基金管理者更倾向于置身事外，避免在明显被高估的估值水平上购买资产。 物流：在纸面上，现代物流基础设施的结构性供应不足似乎使得投资论点比以往任何时候都更加乐观，因为在大多数地区（尤其是澳大利亚）的租金增长证实了持续的需求。与此同时，一些投资者认为周期性高点即将来临，资本化率保持紧密（也许是过分紧密）的压缩，实际租金往往显著落后于表面租金，而且租金增长的故事可能不如空置率所暗示的那样可信。与此同时，数据中心正得益于一波新的AI应用程序的浪潮，这些应用产生了对新数据容量的巨大需求。 转向今年新兴趋势 投资前景排名，日本持续的低资本成本使其成为跨国投资者的热门选择，东京和大阪分别位居第一和第三。多户住宅项目特别受欢迎。悉尼和墨尔本也表现出色，反映了全球投资者对澳大利亚核心资产的历史性偏好，尽管近期由于僵化的买卖价差而缺乏交易。在表格的另一端，大多数外国基金目前对中国房地产不感兴趣。尽管潜在交易环境丰富，投资者 零售：长期处于困境的零售业似乎正在好转，尽管实际上很少有投资者真正这样做，但有相当数量的投资者表明愿意在原则上购买零售资产。目前资本收益率仍然过低，但如果预期的租金增长实现，投资规模可能会迅速回升。 压力持续存在。关于多家庭资产的低回报是否能长期保持可持续性，仍存在疑虑。此外，由于相同的原因，投资者已经转向“床位”部门内的其他资产类型——对学生住宿和养老住房资产的兴趣特别强烈。 预计由于容量短缺以及更多中国大陆游客从2024年起逐渐回归到区域市场，特别是之前受欢迎的目的地，如日本和韩国，客房需求将持续强劲。 住宅：多户型可能是亚太地区最受欢迎的资产类别。这归因于一系列因素的组合：一方面，高房价和潜在的衰退经济条件正在说服消费者选择租房而不是购房，另一方面，该领域提供了可靠的收入流的好处，结合短期租赁结构，这些结构