从您的核心投资中获得更多：如何通过更快的装修改造为商业地产带来更高的回报。

由安东尼·拉德贾，Lendlease集团Tim Boorman, Gaurav Ahuja,和 Damian Zhu, Arup Robert Kempton 和 Stacy Van Dolah-Evans, Schneider Electric 执行摘要 商业办公楼房地产市场在当前环境下面临诸多挑战。传统的设计和施工方法日益成问题，未能考虑到如可持续性和碳核算等日益关注的问题领域。 本文提出了一种在商业办公空间内设计和实施建筑服务的新方法，该方法已在澳大利亚悉尼（AU）一座主要商业建筑中得到实现。它揭示了如何通过一个对内部收益率/投资回报率影响极小的全新适应性建筑方案，实现灵活的租赁选择，在某些模拟场景中，可能在未来30年内产生高达10.8亿澳元的额外租金收入。此外，它还能节省1500吨以上的二氧化碳排放，提高租户满意度，并增加资产价值。 前言 近年来，职场经历了地震般的变化。 疫情的持续影响，加上租户对更多灵活性的需求、与气候相关的限制以及不利的经济环境，对商业办公楼市场产生了深远的影响。 这种情况导致参与商业办公市场的公司发生动荡。租户对空间需求的未确定性和更为雄心的碳减排目标，以及具有挑战性的金融环境，正导致租赁期限缩短和灵活性需求增加。 在办公设计中的传统技术策略是在一个不同时代构思的，当时更长的租期是常态。在这个高度流动和短期租约比例不断增长的新的时代，装修可能会在租户续约期间引发不必要的复杂情况。这通常涉及到平均资产生命周期内的耗时、耗碳和昂贵的项目。 所有这些意味着商业房地产（CRE）开发商和核心办公资产的所有者，在继续为商业承租者提供令人满意的办公空间的同时，面临着最大化股东价值的重要挑战。 然而，挑战时期为我们提供了重新思考、颠覆、创新以及可能放弃那些已经失去相关性的长期实践的机会。在此创新精神下，我们结合了团队的技能，探索能够为这些市场性问题提供新答案的策略。 本文概述了我们对于办公室装修设计新技术的共同愿景。它包括基于悉尼一个实际项目的计算。我们认为，这种新颖的方法能够实现高度适应性和可重构的空间，在显著提高房东或租户成本的情况下，有可能减少对环境的影响。 我们希望这篇论文能够激发业主和开发商挑战传统的建筑建设、装修和租赁期限的方法。我们相信这可以为他们的利润底线和地球带来长期利益，并增强全球商业建筑的韧性。 托尼·隆巴多全球首席执行官兼Lendlease集团管理总监 安迪·霍奇森全球咨询领导者阿鲁普 埃斯特尔·莫诺德全球建筑总裁 施耐德电气 目录表 4简介 7新型建筑设计和研究 结论 25四个对房东的好处 26四项对承租人的好处 28五个潜在的应用障碍 29建议与最佳实践 简介 现有市场方法和条件 商业房地产（CRE）办公空间的发展历史上一直以隔离的方式进行，房东（或开发商）与租户之间责任分明。这种传统方法本质上可能效率低下且浪费资源。 ●房东拥有建筑的核心部分：建筑的外部结构和外包层，所需的机械、电气和管道（MEP）服务的核心，以及共享的建筑物特征，如楼梯和电梯。 ●租户一旦租赁，负责最终的装修。这包括内部服务和完成工作，如会议室和办公地点，以及为它们提供服务所需的电气和机械功能。 这种房东/租户分割使得准确跟踪和控制关键可持续性因素（如碳排放和能源效率）变得复杂。这也导致建筑服务无法充分满足租户需求，当租户在装修期间定制空间、在入住期间修改空间，以及在搬出时将其恢复到原始状态时，会浪费时间和材料。无论设备使用程度或其功能性使用寿命如何，其中很大一部分最终都会被丢弃，造成大量固碳增加。 房东/租户的分割造成了显著的低效和浪费，关注短期利益。费用而不是长期结果. 一旦施工规范传递给承包商用于标准化或定制设计项目，他们旨在提供成本效益解决方案以满足（但不超过）所需的性能水平，降低成本，并优化利润率。更糟糕的是，承包商和建筑供应链通常基于短期结果（如价格和风险）获得激励。这使得可持续和高效的建筑实践和设计难以实施，而新技术的采用和长期决策视野则需要可衡量的证据。 照片由Lendlease Group提供，并经其许可使用。 三种趋势挑战现状 过去几年全球经历了重大的动荡，这对商业地产市场产生了严重影响。 趋势1：COVID大流行及其对办公环境的影响 COVID大流行严重破坏了大部分的商业地产市场，关闭了办公室，并使员工在超过两年的时间内大量在家办公。随着公司和员工继续适应不断变化的办公环境，办公室在人才培养、协作和生产力方面的基本作用仍然存在——即使对办公室工作环境的要求已经发生了显著变化。 在不具备可衡量数据的情况下做出决策可能会显著影响公司的成功。 尽管一些公司采取“先观望再行动”的策略，但对于租赁期限和条件方面的灵活性要求却在不断增长。随着越来越多的租户要求短期和灵活的租赁条件，能够满足这些要求的房东将更有效地吸引和保留居民。 趋势 2 质量投资倾向 在市场动荡中，投资者和租户寻求更为可持续、更安全以及风险更低的房地产投资组合（CRE）投资选项，这通常被称为“追求品质”。从化石燃料使用向绿色能源的转型是由不断增长的碳排放法规以及租户对零碳排放物业的偏好所驱动，以与其自身的环境、社会和治理（ESG）目标相一致。 软市场条件和长期盈利能力担忧可能增加对优质商业地产的需求。然而，老旧资产或未升级的建筑可能不再吸引高质量租户，造成难以预测的价值下降和租赁困难，阻碍投资回报。 趋势3 政府与可持续性法规和政策日益增多 联合国、其他全球机构以及许多国家和地区的政府都采纳了减少碳排放的必要性。他们正积极制定政策以支持其实现净零排放的目标。各级当局正在实施更严格的碳排放限制，包括运营和固化的排放。 ~50% 新建建筑物的碳排放足迹将在2050年前主要通过固碳来实现。 运营碳是由企业运营每日产生的，在大多数司法管辖区通过能源效率指令和认证计划进行管理。此外，建筑材料在其生命周期（制造、运输、安装、维护和处置）中排放的隐含碳也越来越被考虑。实现净零运营碳还不够；建筑还必须解决隐含碳以实现可持续性目标。因此，许多“蓝筹股”租户现在要求所有建筑使用电力供暖，不使用天然气或石油，以达到他们的净零目标。 开发商和利益相关者在这一领域面临挑战，如环境法规的加强、能源成本的上升、通货膨胀以及其他因素。拥有大量投资组合的所有者，无论是建造新的办公楼还是管理现有资产，都必须优先考虑运营和固有的碳减排，以达到净零排放的目标。 当前市场状况和趋势的交汇导致市场面临五个当前挑战。 市场挑战 适应新租户的空间调整缓慢且浪费。传统的环境和房间控制往往无法满足租户的需求，并且无法在不进行重大调整建筑物理计划的情况下适应变化。 大量垃圾，尤其是体现碳，在反复的翻新和翻新周期中产生。当以成本为导向的系统被置于功能之上时，它们往往无法达到预期，每次有变动时，都会被租户更换。 决策受短期目标驱动例如，控制资本支出（CapEx），不考虑建筑全生命周期的价值，降低系统效率并增加浪费。 关于环境影响的各个不同要素的所有权，并没有明确的定义。导致某些有助于实现净零目标的因素责任度降低。 专业技术人员短缺，包括暖通空调（HVAC）或楼宇管理系统（BMS）领域。增加了所需变更的时间和成本。 引入了一种新的设计方法，有助于解决这些挑战。 新型建筑设计和研究 新设计方法假设 本白皮书提出了一种新的建筑设计解决方案（即适应性建筑方案），通过更快的空间适应性和对相关环境问题（尤其是碳足迹）的更清晰所有权，使商业办公房地产能够获得灵活的租赁机会。 尽管适应性策略适用于绿地和棕地建筑，我们的研究重点在于绿地，以展示更清晰的回报率（ROI）和更简单的资本支出（CapEx）计算。进一步对棕地进行研究是必要的，因为80%现有的建筑中，仍有部分将在2050年继续使用。 定义“适应性” 通过采用技术主导和软件驱动的系统设计方法，为租户快速且低碳/低成本的重新配置办公空间。 我们的假设指出，采用适应性建筑方案设计典型高端办公楼层的楼板，可以显著减少碳足迹并提高租金，特别是在考虑新的短期租赁模式时。我们还将量化新模式要求的初始资本支出增加，并分析这些增加带来的内部收益率（IRR）/投资回报率（ROI）。 该研究方法利用了在项目壳体/核心阶段由房东预先安装的楼宇服务。它利用最新的物联网（IoT）技术和智能设备，以提供更智能、更高效的楼宇服务控制，如照明、暖通空调、遮阳控制等。 新的适应性建筑方案： ● 包含所有租赁办公空间所需的电气、机械和技术服务。 ●依赖于集成技术用于动态管理和控制室内环境条件，如照明、窗帘、供暖和空调、空气质量等。 ●建筑服务。允许在不实际更改空间布局的情况下快速轻松地进行租户空间布局的变更。 该灵活方案优先考虑在不改变建筑服务的前提下，提供添加或修改不同空间的能力。相反，已建立了足够的基础设施，软件可以管理这些变化。 拟议的可适应方案允许一个或多个区域（每个代表一块空间）共享控制。，参见图1. 机械和电气服务针对每个区域进行设计，允许独立管理层如代表单个空间或房间或联合为了对更大的空间进行协调控制。这种方法仅需软件，而不需要物理上的改变。 在所提出的可适应方案的核心是一个基于IP的完全可编程的现场房间控制器，它通过连接的传感器和控制设备实现对暖通空调、空气质量、占用传感器、照明控制和窗帘控制的完全控制。这不同于传统方法，其中每个监控和控制功能都连接到独立的系统。 假设测试：180乔治街，悉尼 概述研究项目 为了测试适应性方案的可行性，我们进行了一项研究，将新的建筑设计模型应用于现有的商业办公空间。 我们利用这项研究来： ●计算并量化适用于开发商和租户的适应性设计的财务商业案例。 ● 计算建筑全生命周期的碳减排量。 ●考虑次级效率和舒适性效益，这些可能更难量化。 我们的研究是在澳大利亚悉尼乔治街180号的53层建筑的第9层进行的。该建筑在2022年建设期间安装了传统的基座建筑系统。 照片由Lendlease Group提供，并经其许可使用。 研究报告： ●包括适应性方案设计相较于常规（BAU）建筑服务设计的资本支出和固含碳减排量。 仅评估作为适应性方案一部分被更改的设备。 ● 不包括总资本支出和隐含碳含量；这只是一个比较。 ●仅提供计算以确定资本支出和固有碳的差异有关BAU与可调节方案之间的建筑物服务之间的……并……评估未变项目（如电力或消防服务）。 ●计算包括对机械服务、照明、高级办公场所的变更。传感器、百叶窗和建筑管理系统（BMCS）。 ●展示阿鲁普的财务评估和预测，基于众多成本和收益分析。在动态经济环境中的假设。目的是提供更广泛的信息库和假设的完全透明度。 图2和图3提供传统 BAU 方法与适应性方案之间差异的高级概述。适应性方案将所有系统整合到一个公共网络上，每个楼层使用单个房间控制器对多个区域进行控制，为机械设备、窗帘、照明和室内空气质量提供控制和监测。它还简化了布线、调试和操作。 在标准化传统基础建筑和装修建筑的设计元素之间，做出了一些假设： ●该方法是基于澳大利亚在小型租约中常用的典型方法，其中楼层的基础建筑系统已完成。然后，在它们之间没有整合的情况下进行改造装修。 ● \u0007 主要的装修改造工程将在第一年进行，并且在此之后的每10年进行一次。 ●每隔五年期将进行一次小的装修改造（与大型装修改造交替进行）。 基础建筑设计 基础建筑设计被用于机械、照明、先进工作场所传感器、百叶窗和基于lendlease集团提供的文件进行的BMCS设计。所有这些系统在施工和设计上相互独立。建筑基础设计包括所有服务，包括天花板和地板的安装。总共，基础建筑设计确定了18个区域。 机械热负荷允差： ● –入住率：1人/10平方米–照明负荷限额：5W/m²–设备负载定额：15W/m² ●照明设计- 周边区域的下射灯和吊顶托盘位于中心区域网格吊顶内。 ●高级工作场所传感