通过恢复的中央国有企业作为母公司 ， 提高了独立性 ； 升级购买

通过恢复的中央国有企业作为母公司 ， 提高了独立性 ； 升级购买 购买(向上) 91.1%中国房地产上 / 下当前价格HK$2.57目标价格HK$4.91（ 以前的 TP 为 5.48 港元) 公司盈利与彭博共识相符，得益于有效的成本控制，在2024年上半年实现了净利润同比增长18.9%。我们相信，考虑到收购公司的整合、持续的成本控制以及下半年较低的基数，2024年的净利润增长目标超过20%并非难以达成。我们发现，公司的独立性已显著提升，母公司风险也已基本缓解。考虑到其在第三方扩张竞争加剧背景下强大的中央国有企业背景，我们将评级从持有上调至买入，并设定目标价为港币4.91元，对应2024年预测市盈率为10倍。目标价下调10%，因为我们调整了所应用的汇率。 张苗族(852) 3761 8910 张庙@ cmbi. com. hk 1H24 收益内联得益于有效的成本控制。营业收入同比增长10.2%至15亿人民币，得益于基础PM收入同比增长34.6%，达到10亿人民币。开发者使用的增值业务（VAS）同比下降20.8%至1.77亿人民币，主要是由于业务收缩；而业主使用的VAS收入同比下降19.6%至3.05亿人民币，受消费者情绪疲软影响。毛利润率（GPM）同比下滑1.8个百分点至24.6%，受到开发者VAS的影响；基础PM的GPM则提高了1.3个百分点，得益于项目密度增加，而业主VAS的GPM增加了3.6个百分点至42.3%，得益于停车位销售的推动。净利润增长达到18.9%，得益于同期销售及管理费用比率（SG&A）降低了4.8个百分点至6.9%。 Bella LI(852) 3757 6202 bellali@ cmbi. com. hk 指导不变 ， NP 增长 > 20% 。尽管面临2H24的挑战，管理层仍坚持了其2024年的预测指导，目标为净利润增长20%。我们认为这样的增长是可以实现的，基于以下几点原因：1)收购RUNWU JIAYE，预计将在下半年合并，增加约800万平方米的可管理建筑面积，我们估计这可能为全年的总贡献度约达27%；2)将间接费用削减努力持续到 2 小时 ； 以及3)2 小时的低基数 ， 在2 小时 24 内仅需要 12 ％ 的 NP 增长才能达到目标。 独立性大大改善。我们发现，从上市的2022年到2024年上半年，第三方管理的可售面积（GFA）比例从33%上升至50.5%。第三方对合约可售面积的贡献现已达到54%。从价值附加服务（VAS）到开发商的GP贡献在2024年上半年降至15.1%，从2022年的36.9%下降。同时，来自母公司中国金茂的资产减值风险已基本得到解决，公司已在2024年上半年恢复盈利。预计母公司全年将提供约6百万平方米的管理可售面积。 来源 ： FactSet 升级购买。金茂物业服务因其有机增长能力较弱而被估值降低。考虑到上述因素，我们现认为该公司的独立性已大幅改善至行业平均水平。在第三方扩张竞争加剧的情况下，其国有母公司及关联方中化将为PM部门提供稳定的支撑。我们将评级升级至买入，目标价调整至4.91港元（因汇率变化导致），相当于2024年预测市盈率的10倍。风险:第三方扩张表现不佳 ； 应收账款质量恶化。 资料来源 ： 公司数据 ， CMBIGM 资料来源 ： 公司数据 ， CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 负责本研究报告（全部或部分）内容的研究分析师声明：针对本报告中涉及的证券或发行主体，该分析师对其个人观点的表达均准确无误；并且，该分析师的薪酬并非、目前并未且未来不会直接或间接与特定观点的表达有任何关联。 此外，分析师确认，根据香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则定义，（1）本报告发布前30个日历日内，分析师及其关联人士并未交易或买卖本研究报告所覆盖的股票；（2）本报告发布后3个营业日内，将不会交易或买卖本研究报告所覆盖的股票；（3）并未担任本报告中所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员；以及（4）对本报告中所涵盖的香港上市公司没有任何经济利益。 CMBIGM 额定值 ： 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票： 未来 12 个月潜在回报率为 + 15% 至 - 10% 的股票： 未来 12 个月潜在亏损超过 10% 的股票： Stock 未被 CMBIGM 评级 CMB 国际全球市场有限公司： 行业预计将在未来 12 个月内超越相关的广泛市场基准： 行业预计未来 12 个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致： 行业预期在未来 12 个月内表现低于相关的广泛市场基准 地址 ： 香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼 ， 电话 ：(852) 3900 0888 传真 ：(852) 3900 0800CMB国际环球市场有限公司（“CMBIGM”）是中国招商银行全资子公司CMB国际资本有限公司（CMB国际资本有限公司为招商银行全资子公司）的全资子公司。 重要披露 参与任何证券交易都存在风险。本报告所含信息可能不适合所有投资者的用途。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告在编制时并未考虑个别投资者的投资目标、财务状况或特殊需求。过去的表现并不能预示未来表现，实际事件可能与报告中所包含的内容有显著差异。任何投资的价值和回报都是不确定且无法保证的，可能会因基础资产的表现或其他变量市场因素而波动。CMBIGM建议投资者独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以做出自己的投资决策。此报告或其中所含信息仅由CMBIGM准备，目的是为CMBIGM的客户提供信息。 或其附属机构（以下简称“接收方”）。本报告并非也不应被解释为购买或出售任何证券或证券利益，或进行任何交易的要约或邀请。CMBIGM及其任何附属机构、股东、代理、顾问、董事、高级管理人员或员工均不对因依赖本报告所含信息而产生的任何损失、损害或费用（无论直接或间接）负责。任何使用本报告中包含的信息的人完全自行承担风险。 本报告所包含的信息及内容基于对认为可公开获取且可靠的信息的分析与解读。CMBIGM已尽最大努力确保信息的准确性、完整性、时效性或正确性，但并不对此进行保证。所提供的信息、建议和预测均以“现状”形式提供。信息及内容可能无预警地发生变化。CMBIGM可能会发布其他含有不同信息或结论的出版物。这些出版物在编制时采用了不同的假设、观点及分析方法。CMBIGM可能做出与本报告中推荐或观点相矛盾的投资决策或持有自有立场。 中银国际可能持有、制造市场或作为主要交易方参与，并且不时地为自己及/或代表其客户进行所提及公司的证券交易。投资者应假定中银国际与报告中的公司存在投资银行或其他业务关系。因此，接收者应意识到中银国际可能存在影响报告客观性的利益冲突，并且中银国际将不对此承担任何责任。此报告仅限于指定接收者使用，未经中银国际书面同意，不得复制、重印、销售、分发或以任何形式全部或部分复制用于任何目的。如需获取推荐证券的额外信息，请提出请求。 本文件在英国的收件人 本报告仅供以下两类人士获取：（I）符合《2000年金融服务与市场法案》2005年金融推广指令（不时修订）第19（5）条规定的人员，或（II）符合该指令第49（2）（a）至（d）款（高净值公司、非营利组织等）的人员。未经CMBIGM的事先书面同意，不得向其他任何人提供此报告。 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM并非美国注册的经纪交易商。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告准备和分析师独立性的规定约束。负责此研究报告内容的主要研究分析师并未在美国金融业监管局（FINRA）注册或获得资格作为研究员。分析师不受FINRA规则中旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的利益冲突影响的相关限制。本报告仅限于在美国“主要机构投资者”（根据1934年《证券交易法》第15a-6条定义）范围内分发，并不得提供给美国境内的其他任何人士。每个接收此报告并同意接受的人士代表并同意，不会将此报告分发或提供给任何其他人士。任何希望基于本报告提供的信息进行买入或卖出证券交易的美国接收者，应通过美国注册的经纪交易商进行。 本文件在新加坡的收件人本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG）在新加坡分发，公司注册号为201731928D），根据新加坡《财务顾问法》（第110章）中定义的豁免 财务顾问，并受新加坡金融管理局监管。CMBISG可根据《财务顾问条例》第32C条下的安排，向其各自的海外实体、附属机构或其他海外研究机构分发报告。对于不是新加坡《证券期货法》（第289章）中定义的合格投资者、专家投资者或机构投资者的收件人，CMBISG仅对其报告内容承担法律责任，直至法律规定的要求。新加坡地区的接收者如有任何关于报告的问题，应联系CMBISG，电话号码为+65 6350 4400。