2024中国房地产全产业链发展白皮书

地产发展篇

• 地产开发：市场低迷，去化承压。前100房企销售额同比下降40.71%，去化周期长，库存高企。政策面上，防风险、保交房、去库存、促销费成为主要方向，5月新政后市场有所回暖。
• 地产金融：融资仍处于调整阶段，资金面整体承压。白名单机制和517新政缓解了房企资金压力，但融资信心仍需提升。
• 地产开发企业：前20房企权益销售金额同比下降36.31%，千亿房企数量仅2家。销售均价有所上升，但项目毛利率下降，净利润预亏。
• 地产供应商：代建行业逆周期发展，市场规模持续提升。政府代建、城投合作、纾困类项目需求上升，头部企业占据主导地位。

产业物流科技篇

• 产业运营：新质生产力逐渐占主导，产业园区向智慧园区演进。“8+9”产业规划指引存量与增量发展方向，民企和国企均聚焦数字科技。
• 物流资产投资运营：市场承压，谨慎选择。仓储投资增多，枢纽类项目建设加速，政策支持跨境电商和物流枢纽建设。
• 数字化发展：房企数字化程度分化明显，头部企业断层式领先，中小企业数字化建设速度较缓。物企深化科技战略，数字化创收压力仍明显。产业园区向智慧园区演进，“平台+生态圈”模式是主流。

物业服务篇

• 物业服务：进入存量竞争阶段，各企业纷纷转变发展战略，致力于摆脱关联方依赖，回归服务本质。规模扩张增速放缓，第三方外拓实力成为关键。行业风险加速出清，回归强现金流与低毛利率。
• 商业地产零售业态发展：市场环境使得项目创造更高业绩面临挑战。大众消费动力有限，项目业绩增长难度增大。高端商业市场竞争加剧，中端项目租金下滑。零售业态冰火两重天，餐饮价格战进一步加剧。

不动产投资篇

• 商办与办公空间发展：有效办公需求不足、租金下行、租户流失等挑战仍存，办公租赁活动复苏缓慢。办公房产投资和开工延续颓势，增量市场规模继续收缩。商业/办公用地成交下滑，险资继续关注优质不动产投资。
• 办公空间运营服务企业：新、发展数字经济、服务数字社会等方面开展全方位合作。中小企业办公租赁需求仍存，未来办公的多元化发展图谱将更加丰富。

住房租赁篇

• 住房租赁：体系渐成，市场参与主体呈多元化发展。国资企业加速扩大市场占有率，市场化租赁企业持续深耕。保租房赛道拥挤，企业间资源互补和优势共享。
• 住房租赁运营服务企业：租赁企业创收能力再提高，出租和续租率表现可圈可点。保租房REITs市场再上新，首发与扩募并行，优质资产持续注入。

康养文旅篇

• 养老发展：市场需求双驱动，银发经济元年到来。政策与市场需求双推动，养老产业成为社会关注的焦点。头部企业回归一线，轻重并举降成本。旅居养老产品丰富，银发消费市场成热土。
• 文旅发展：县域火热，影视剧集带动效应强劲。旅企一季度普遍增收，成本上升吞噬利润。酒店供给持续增长，“房价”遇降价压力。节假日出游火热，县域旅游成趋势。

ESG 发展篇

• ESG 发展：稳步推进，监管新规和信披指引不断完善。环境维度上，绿色建筑、绿色金融以及能耗管理是主要关注方向。社会维度上，头部房企重视保障房建设，供应链管理平台数字化成趋势。治理维度上，完善风控体系，与利益相关者沟通是关键。
• 不动产企业 ESG 披露率高，评级保持稳定。头部不动产企业积极参与评级，评级结果较往年保持稳定。