2024中国房地产全产业链发展白皮书

Contents目 录 零售商业篇 7278商业地产零售业态发展2024 年度影响力商业地产运营商 3前言 地产发展篇 5地产开发 不动产投资篇 8089商办与办公空间发展2024 年度影响力办公空间运营服务企业 1112132024 年度影响力地产企业2024 年度投资价值地产企业2024 年度影响力房地产供应商 住房租赁篇 9199住房租赁2024 年度影响力住房租赁运营服务企业 资本金融篇 康养文旅篇 101106养老发展2024 年度影响力康养产业综合运营企业文旅发展 212836地产金融2024 年度影响力地产股权投资机构资产管理2024 年度影响力不动产基金品牌 111ESG 发展篇ESG 产业物流科技篇 384546544755产业运营2024 年度影响力产业运营发展企业2024 年度影响力产业轻资产运营企业物流资产投资运营2024 年度影响力物流资产投资运营企业数字化 120研究说明 研究体系活动办法研究成果构成 1222024 年度博鳌风尚特别表现 物业服务篇 6370物业服务2024 年度影响力物业服务企业 前 言 一个影响力巨大的企业，往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数，是观点指数三大指数系列研究之一，旨在研究标杆们给全产业链带来的影响与变化。 从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究，盘点对各业态发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目，组成反映各业态年度发展变化及水平的影响力指数，共同构建出专业、客观的“影响力指数系列”研究成果。 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024 中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。同时，发布基于专业的“影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现”研究成果，为过去一年在全产业链中极具影响力的企业、项目及人物进行授牌，与同业者们一起见证行业发展、树立企业力量。 地产发展篇 地产开发 去化承压 未来，房地产市场存量消化与增量优化相结合是重要课题。 前 100 房企实现累计权益销售额 13624.72 亿元，同比下降40.71%。中海、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额 1379.9 亿元、1352.3 亿元以及 860.2 亿元，其中三家同比降幅均超过 15%。 今年以来，中国房地产市场整体表现低迷，但也有一些积极的景象开始呈现。 从市场来看，今年前 6 个月新建商品住宅价格下探，三个线级城市二季度环比降幅高度一致。二手房房价指数环比下降，延续此前以价换量的趋势。2024 年 1-6 月份，新建商品房销售面积 47916 万平方米，同比下降 19.0%，其中住宅销售面积下降 21.9%。 从月份的变动情况来看，3 月、5 月、6 月销售额成交量环比上升。尤其在“517 新政”后，带看量显著增多。据保利发展 6 月公告显示，其全国项目 5-6 月周均总来访维持在 5 万组左右，较新政出台前的 4 月环比提升 32%，已恢复至与 2023 年 3-4 月相当的较高水平。 截至今年 6 月末，商品房待售面积 73894 万平方米，同比增长 15.2%。其中，住宅待售面积增长 23.5%。如果考虑在建商品房，房地产广义库存水平预计要更高。 这些数据表明，销售去化压力依然较大。1-6 月商品房累计销售数值均同比下降，市场还在底部徘徊。不过，5 月环比上升了 13.2%。随着政策效能不断释放，6 月份商品房销售额为 1.1468 万亿元，环比上升 50.93%。 政策面上，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。上半年房地产的政策方向已经明确，下半年市场走势向好的积极因素增加。 2024 年 1-6 月全口径销售金额录得千亿及以上的房企为 6家，而权益销售录得千亿以上仅有 2 家。2024 年 1-6 月前20 房企实现权益销售金额 9463 亿元，同比下降 36.31%。与 2023 年上半年相比，前 20 房企仍有 19 家在列，有 1家被电建地产取代。（与 2022 年上半年相比，2023 上半年前 20 房企有 17 家在列，其余 3 家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代） 上半年权益销售 1.36 万亿，千亿房企数量仅 2 家1 2024 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-6 月， 销售均价方面，上半年前 100 房企录得全口径销售金额19522.4 亿元，销售面积 11178.8 万平方米，销售均价为1.746 万元 / 平方米，较去年同期上升 3.74%。 政策刺激不断，购房者信心短期有所恢复2 从二十届三中全会的表述来看，涉及到多个方面，即健全保障和改善民生制度体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 可以看到，促进房地产市场平稳健康发展是会议关注的重要方向。当下，在进一步落实和完善房地产新政的同时，市场也正在出现积极变化，如成交数据向好。未来，消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式将成为关键，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设更多满足多样化需求的住房。与此同时，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，同样值得期待。 据观点指数观察，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。 可以看到，上半年国家层面对房地产的政策方向已经明确， 而下半年市场走势要继续向好，还需要房地产政策持续发力，此外宏观经济环境亦要进一步改善，居民信心和收入预期更需进一步趋稳。 二套房方面，北京、上海仍执行相对严格的首付比例，深圳次之，广州最为宽松。 不过，本次北京房地产政策与深圳一样，优化的地方主要体现在信贷端，而未涉及限购政策。支持多子女家庭改善性住房需求中，也只是对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。也即对于京外籍人群仍有限制。 地方层面，广州取消 120 平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身限购，苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至 3 年，北京优化通州区“双限”政策。3 月以后，杭州二手房限购全面放开，深圳取消了对住宅户型比例要求，北京取消了离婚限购，郑州则宣布计划今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。长沙支持居民购买改善型住房，给予一定利率优惠。 当前市场正在不断补充有力的政策，短期来看购房者信心有所恢复。 6 月 26 日，北京发布房地产政策，内容包括调整商业住房贷款最低首付比例和利率下限，调整公积金贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，组织开展住房“以旧换新”活动等。 三个线级城市价格趋势趋同，环比逐步探底3 其中，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于 20%。使用贷款购买二套商品住房的居民家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于 35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于 30%。 国家统计局数据显示，6 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.5%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降 0.6%、1.2% 和 0.7%，上海上涨 0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.6%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点。 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 3.7%，降幅比上月扩大 0.5 个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3% 和 7.7%，上海上涨 4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 4.5% 和 5.4%，降幅比上月分别扩大 0.8 个和 0.5 个百分点。 在一线城市中，广州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。 本次北京首套贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基点，调整后 5 年期以上房贷利率下限为 3.5%。购买二套住房的，如住房位于北京市五环以内，调整后 5 年期以上房贷利率下限目前为 3.9%。位于五环以外的，调整后 5 年期以上房贷利率下限目前为3.7%。 从今年的前 6 个月来看，新建商品住宅价格趋势不断下探，并且三个线级城市二季度环比降幅高度一致。近四年（2021年 -2024 年），三个线级的城市环比价格逐步探底，趋势趋同，仅 2022 年出现较大的分化。 6 月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅比上月收窄 0.8 个百分点，其中北京、上海年内首次转涨，分别上涨 0.2% 和 0.5%，广州、深圳分别下降 1.5% 和 1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降 0.9%，降幅比上月收窄 0.1 个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。 由此可以看出，居民对房产购置消费支出持保守态度。从上述调查指数表亦可看出，收入和就业基本低于 50%，预期偏向悲观，而对于物价则认为会上涨，这些都导致收入和支出预期的背离加大，大额支出会更为谨慎和敏感。 一线城市二手住宅销售价格同比下降 9.0%，降幅比上月收窄 0.3 个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4% 和 9.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 7.9% 和 7.7%，降幅均比上月扩大 0.4个百分点。 观点指数认为，二手房房价指数环比下降，主要还是延续此前以价换量的趋势。新房市场获得政策支撑，对二手房跌价预期增加，二手房挂牌量上涨，一定程度上冲击了价格。 个人贷款方面，前 6 个月人民币贷款增加 13.27 万亿元。分部门看，住户贷款增加 1.46 万亿元。其中，短期贷款增 加 2764 亿 元， 中 长 期 贷 款 增 加 1.18 万 亿 元（ 同 比 下降 19.18%）。今年前 6 月住户中长期贷款变动额分别为+6271、-1038、+4516、-1666、+514、+3202 亿元。 大额支出更为谨慎，购房门槛和成本有效降低4 观点指数认为，1 月、3 月、6 月住户中长期贷款的大幅增长体现了需求集中释放时贷款购房人群占据较大份额。2 月、4 月住户中长期贷款购房数量锐减。 自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。 央行发布的 2024 年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占 23.4%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占 61.8%，比上季增加 0.7个百分点。 未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低 的 排 序 为： 教 育（28.6%）、 医 疗 保 健 (26.3%)、 旅 游（25.4%）、社交文化和娱乐 (20.5%)、大额商品 (17.7%)、购房 (15.0%) 和保险 (14.0%)。 商业贷款方面，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。 据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调