半年报点评：1H24毛利率承压影响业绩，管理层维持全年销售目标

越秀地产（00123.HK） 证券研究报告|半年报点评 2024年08月30日 1H24毛利率承压影响业绩，管理层维持全年销售目标 2024H1公司业绩受结转结构及减值计提有所下滑。公司2024H1实现主营业务收入353.4亿元（同比+10.1%，下同）；归母净利润18.3亿元（- 15.9%）；核心净利润17.4亿元（-18.8%）。毛利率13.7%（-4.0pct）；归母净利率5.2%（-1.6pct）。公司业绩有所下滑，主要是低毛利率项目结转，以及继续计提资产减值10.7亿元（2023H1计提1.1亿元，2023A计提 15.7亿元）。公司目前已售未结金额1909亿元，充足的资源带动营收继续增长的同时，也将一定程度对冲毛利率下行对业绩的影响，且随着低毛利率项目的逐步出清，公司业绩有望逐步企稳。 债券融资渠道畅通，财务稳健流动性无忧。期内公司成功发行境内债合计 15亿元，利率在2.25%-2.75%；发行境外人民币点心债23.9亿元，加权 平均利率为4.07%。截至期末，公司有息负债规模为1102.4亿元 （+10.4%），其中1年内到期占比27.7%。加权平均融资成本进一步下降 买入（维持） 股票信息 行业房地产开发 前次评级买入 08月30日收盘价（港元）4.08 总市值（百万港元）16,423.60 总股本（百万股）4,025.39 其中自由流通股（%）100.00 30日日均成交量（百万股11.88 股价走势 至3.57%（-0.41pct）。截至期末，公司剔预资产负债率68.3%，净负债率58.6%，现金短债比1.53倍，三道红线维持绿档达标。 上半年销售有所承压，公司维持全年销售同比增长3.5%目标不变，下半年或加大推盘力度。公司2024H1实现合同销售金额554.0亿元（-33.7%）。横向对比看，公司全口径销售排名克而瑞百强房企第9位，同比前进3位， 公司销售同比降幅略小于行业。公司仍维持全年1470亿元（即全年销售同比增长3.5%）销售目标不变。据克而瑞数据，1-7月公司实现全口径销售金额604亿元，完成全年目标的41.1%。客观来说，公司全年销售目标 10% -6% -22% -38% -54% -70% 越秀地产恒生指数 的达成有难度，目标不变展现了管理层经营决心。公司期末总土储2503万方，一二线城市占比约94%，在手可售资源约2700亿元，土储布局优异且可售充足是公司坚定目标的底气。我们预计9月开始公司将进一步加大推盘力度。 上半年保持适度投资强度，多元拿地聚焦核心城市。公司通过“6+1”多 元化增储模式新增12幅土地，总建筑面积172.2万方，其中通过多元化 方式获取项目面积占比达66%。投拓继续聚焦核心城市，主要于上海、北京、广州、杭州、成都、合肥等高能级城市拿地。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景，债券等融资渠道畅通，流动性无 忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将 保障销售的动能及韧性；利润率有望企稳，业绩向好。基于目前行业下行环境，我们调整盈利预测，预计公司2024/2025/2026年营收分别为867.8/927.0/992.7亿元；归母净利润分别为30.4/31.0/32.1亿元；对应的EPS为0.76/0.77/0.80元/股；对应PE为4.9/4.8/4.7倍。维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。 2023-082023-122024-042024-08 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《越秀地产（00123.HK）：多元拿地聚焦核心城市，销售增速领先行业》2024-04-10 2、《越秀地产（00123.HK）：核心利润稳中有升，多元拿地渠道保障核心城市增储》2023-08-27 3、《越秀地产（00123.HK）：供股融资84亿，扩张步 伐加速》2023-04-21 财务指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72,416 80,222 86,776 92,695 99,270 增长率yoy（%） 26.2 10.8 8.2 6.8 7.1 归母净利润（百万元） 3,953 3,185 3,042 3,101 3,206 增长率yoy（%） 10.2 -19.4 -4.5 1.9 3.4 EPS最新摊薄（元/股） 0.98 0.79 0.76 0.77 0.80 净资产收益率（%） 7.2 4.5 4.1 4.2 4.4 P/E（倍） 3.8 4.7 4.9 4.8 4.7 P/B（倍） 0.3 0.3 0.3 0.3 0.2 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2024年8月30日收盘价 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 283974 338164 342483 325643 343159 营业收入 72416 80222 86776 92695 99270 现金 21846 29265 26075 24545 28028 营业成本 57610 67964 74765 79514 85042 应收票据及应收账款 570 846 678 942 784 销售费用 2041 2451 2603 2874 3077 其他应收款 12812 13061 14619 14949 13414 管理费用 1769 1799 1909 2039 2184 预付账款 24649 37859 37598 36558 38932 财务费用 916 672 289 618 827 存货 209744 238949 244970 229739 242718 其他收益 211 -1348 -539 -555 -222 其他流动资产 14353 18184 18543 18909 19283 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 非流动资产 62378 63014 66672 70350 73977 投资净收益 -97 752 459 504 303 长期投资 29628 28876 28583 28335 27886 利润总额 10830 7721 7244 7599 8219 固定资产 4748 2802 5468 8138 10889 所得税 4692 3146 2897 3040 3288 无形资产 521 514 213 182 136 净利润 6137 4575 4346 4560 4932 其他非流动资产 27480 30822 32409 33695 35066 少数股东损益 2184 1390 1304 1459 1726 资产总计 346352 401179 409155 395993 417136 归属母公司净利润 3953 3185 3042 3101 3206 流动负债 178510 210087 210532 189479 202098 EBITDA 10622 7136 7644 7676 8267 短期借款 15744 22976 16083 16887 17732 EPS（元） 0.98 0.79 0.76 0.77 0.80 应付票据及应付账款 1642 1331 1844 1434 1970 其他流动负债 161124 185780 192604 171158 182396 非流动负债 83050 88883 93465 98204 103206 长期借款 72554 81395 85465 89738 94225 其他非流动负债 10496 7488 8000 8467 8981 负债合计 261559 298970 303997 287684 305304 少数股东权益 37363 46580 47884 49343 51069 股本 18035 25545 25545 25545 25545 资本公积 29395 30084 30084 30084 30084 主要财务比率 留存收益 27554 27447 30055 32791 35750 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 归属母公司股东权益 47430 55629 57275 58966 60763 成长能力 负债和股东权益 346352 401179 409155 395993 417136 营业收入(%) 26.2 10.8 8.2 6.8 7.1 营业利润(%) -0.1 -28.7 -6.2 4.9 8.2 归属于母公司净利润(%) 10.2 -19.4 -4.5 1.9 3.4 获利能力毛利率(%) 20.4 15.3 13.8 14.2 14.3 现金流量表（百万元） 净利率(%) 5.5 4.0 3.5 3.3 3.2 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E ROE(%) 7.2 4.5 4.1 4.2 4.4 经营活动现金流 3719 8562 2683 -1882 3238 ROIC(%) 3.9 2.4 2.7 2.6 2.7 净利润 6137 4575 4346 4560 4932 偿债能力 折旧摊销 429 0 516 324 379 资产负债率(%) 75.5 74.5 74.3 72.6 73.2 财务费用 916 672 289 618 827 净负债比率(%) 91.5 83.0 73.3 77.3 76.6 投资损失 97 -752 -459 -504 -303 流动比率 1.6 1.6 1.6 1.7 1.7 营运资金变动 -3860 4067 -2010 -6879 -2597 速动比率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 其他经营现金流 -7058 220 -3431 -3241 -3417 营运能力 投资活动现金流 4276 -1645 2666 2699 2757 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 长期投资 -6080 752 294 248 449 应收账款周转率 208.2 113.3 113.9 114.4 115.0 其他投资现金流 -8862 -673 -472 -294 -211 应付账款周转率 35.4 45.7 47.1 48.5 50.0 筹资活动现金流 -7714 -1375 -2442 3592 3663 每股指标（元） 短期借款 -14058 7232 -6893 804 844 每股收益(最新摊薄) 0.98 0.79 0.76 0.77 0.80 长期借款 26822 8841 4070 4273 4487 每股经营现金流(最新摊薄) 0.92 2.13 0.67 -0.47 0.80 普通股增加 0 7510 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 11.78 13.82 14.23 14.65 15.09 资本公积增加 612 689 0 0 0 估值比率 其他筹资现金流 -21090 -25647 381 -1485 -1668 P/E 3.8 4.7 4.9 4.8 4.7 现金净增加额 -11052 7419 -3190 -1530 3484 P/B 0.3 0.3 0.3 0.3 0.2 EV/EBITDA 19.8 31.7 28.7 29.7 28.0 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2024年8月30日收盘价 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收