2024年半年度房地产行业分析

联合资信工商评级三部 2024年上半年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下销售降幅有所收窄，但库存去化周期上升压力持续加大，短期内去库存将是行业重点。在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024年以来，中央以“去库存”作为政策导向，宽松政策频出，在降低购房门槛及购房成本的同时鼓励地方国企“收储”，加快构建房地产发展新模式；融资层面继续推动已出台金融政策的落地见效。宽松政策的频出仅阶段性刺激了市场需求，持续性的需求端信心修复仍需一定时间。 一、行业概况 2024年上半年，受市场信心持续不足等影响，主要行业指标延续偏弱走势；房地产销售市场继续下探寻底，在二季度宽松政策持续利好下，销售降幅有所收窄，但库存去化周期持续上升，短期内去库存将是行业重点。 土地供求方面，在新房销售市场依旧疲弱、房企投资谨慎以及自然资源部提出的“合理控制新增商品住宅用地供应”等综合影响下，土地供求规模均收缩；根据中指研究院统计，2024年上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607万平方米，同比下降38.1%；此外，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。 2024年上半年，全国房屋新开工面积3.80亿平方米，同比下降23.70%，降幅较2023年全年扩大3.0个百分点，但较2024年前5个月继续收窄；受上年高基数影响，竣工面积增速由上年的正增长于2024年跌入负区间；2024年上半年全国房屋竣工面积2.65亿平方米，同比下降21.80%，降幅较前5个月扩大1.4个百分点；房屋施工面积同比下降12.00%至69.68亿平方米。2024年上半年，全国房地产开发投资5.25万亿元，同比下降10.10%，跌幅较前5个月持平，但降幅于年内总体呈扩大趋势。总体看，2024年上半年，房地产市场新开工、竣工及开发投资均保持低位。 从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024年上半年，全国商品房销售面积与销售额分别为4.79亿平方米和4.71万亿元，同比分别下降19.00%和25.00%；得益于二季度宽松政策持续刺激，降幅较前5个月分别收窄1.30个百分点和2.90个百分点。截至2024年6月底，全国商品房待售面积（狭义口径，竣工未售）为7.39亿平方米，同比增长15.20%；全国商品住宅广义库存去化周期1为26.57个月，自2021年7月以来持续上升，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战。 2024年6月，70个大中城市中各线城市新建商品住宅销售价格同环比均下降，其中环比降幅总体收窄、同比降幅扩大，房价仍在下跌通道。 总体看，2024年上半年，国内房地产市场表现延续弱势，但住宅用地成交面积同比降幅大于销售和开工，未来的供给端规模将降低，有利于市场的修复。 图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 1广义库存去化周期=（累计新开工面积-累计销售面积）/近12个月移动平均销售面积 资料来源：联合资信根据Wind整理 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、信贷环境 销售低迷、融资边际改善但仍处困局，到位资金继续下降，房企资金继续承压。 地产行业融资支持政策持续释放，但受制于市场信心不足等因素，行业销售仍未止跌企稳，地产企业到位资金压力依旧较大。2024年上半年，房地产开发企业到位资金同比下降22.60%，降幅于2024年以来持续收窄。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有所修复，同比下降6.60%，降幅较其他资金来源小，且占比回升明显；受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降34.10%和37.70%，随着二季度宽松政策的利好释放，降幅于2024年3月以来持续收窄。总体看，房企在内部筹资和外部销售均承压下，资金压力仍沉重。 三、政策环境 在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024年以来，调控政策延续宽松态势。3月政府工作报告强调，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，融资支持政策围绕落实经营性物业贷及房地产融资协调机制来展开，房企项目层面融资环境得到一定程度改善；4月中共中央政治局会议以“去库存”作为 政策导向，各地因城施策出台各类刺激政策；“517”新政的发布从需求端出发降低购房门槛及购房成本，宽松政策频出；6月，“收储”实施范围扩大至县级以上城市，将直接利好楼市库存的下行并加快发展房地产市场双轨运行机制；7月，1年期及5年期LPR实现年内的第二次调降，企业端与居民端偿债压力得到进一步缓解。预计2024年下半年，“去库存”及“保交付”仍为政策实施重点，并继续推动已出台金融政策的落地见效。但房地产市场经历了较长时间的低位运行，前期积压的住房需求已逐步得到释放，宽松政策的频出仅阶段性刺激了市场需求；长期来看，经济增速及城镇化进程的放缓、人口下降、对未来收入及预期的不确定性均导致居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，且过去多年来房地产行业快速发展致使库存高企，政策传导效果仍有待观察。 自2023年7月中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化以来，政策端持续推动市场热度的复苏及购房信心的恢复。2024年2月，住建部发文，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，完善“保障+市场”的住房供应体系，结合潜在供应情况提前做好未来住房规划。3月，政府工作报告继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持；国务院常务会议亦再次强调要进一步优化房地产政策，3月以来包括北京、上海和杭州等部分热点一二线城市率先跟进政策响应。4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”等激励政策。5月17日三政齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，标志着中央提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。目前，除北京、上海、广州、深圳、天津及海南仍保留一定限购政策，成都、杭州、长沙、西安、苏州等二线城市已全面解除限购，同时一线城市均已实现首付比例的降低。6月以来，包括人民银行及住建部等召开会议，支持地方国企收购存量商品房用于保障房，并进一步扩大实施范围至县级以上城市；据公开信息统计，约80城宣布支持国有平台企业收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房和周转房等，将直接利好楼市库存的下行，同时加快发展房地产市场“保障房+商品房”双轨运行机制。7月21日二十届三中全会发布《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化》的决定，其中针对房地产发展新模式、土地财政改革及城乡融合发展等方面的改革方向作出指引，在因城施策及调整融资方式等方面仍具备较大发挥空间。7月30日，中共中央政治局会议表态要继续落实好房地产新政策等。预计2024年下半年，“去库存”及“保交付”仍为政策实施重点。考虑到房地产市场经历了较长时间的低位运行，前期积压的住房需求已逐步得到释放，宽松政策的频出仅阶段性刺激了市场需求；长期来看，经济增速及城镇化进程的放缓、人口下降、对未来收入及预期的不 确定性均导致居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，且过去多年来房地产行业快速发展致使库存高企，政策传导效果仍有待观察。 2024年以来，政策端以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境。1月，中国人民银行及国家金融监督管理总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确经营性物业贷可用于偿还集团存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。为进一步建立并落实房地产融资协调机制，1月以来中央多次开会强调，对符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目做到“应贷尽贷”，对合理融资需求做到“应满尽满”，房企项目层面融资环境得到一定程度改善。此外，年初政策性银行再次给予“三大工程”资金支持，新增1500亿元PSL；3月，多家房企消费类基础设施REITs发行上市，助力其商业资产流动性得以增强；在“去库存”方面，央行于5月17日宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，加快推动“市场+保障”的住房供应体系的建立；6月，中国人民银行货币政策委员会例行会议表示要继续推动已出台金融政策的落地见效；7月，1年期及5年期LPR实现年内的第二次调降，企业端与居民端偿债压力得到进一步缓解。综合来看，近期出台的利好政策受益群体有限，资质偏弱的房企仍面临融资困境；加之房地产行业下行态势尚未逆转，债务违约事件仍在上演，房企自身流动性的改善取决于销售端的回暖，预计行业融资环境短期内仍无法得到实质性改善。 联系人 投资人服务010-85679696-8624chenjialin@lhratings.com 免责声明 本研究报告著作权为联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“联合资信评估股份有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合资信将保留向其追究法律责任的权利。 本研究报告中的信息均来源于公开资料，联合资信对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本研究报告所载的资料、意见及推测仅反映联合资信于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。 在任何情况下，本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。联合资信对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。