2023年半年度房地产行业分析

联合资信工商评级三部 2023年上半年房地产市场呈现“先扬后抑”的特点，其中一季度短暂回暖复苏，但基础薄弱，二季度以来房地产行业销售及投资再次降温。土地市场“量跌价涨”，分化明显且冷热不均，城投兜底现象逐步退去，房企仍面临资金压力。2023年以来调控政策延续宽松态势，考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，中央定调要适时调整优化房地产政策，为后续利好政策的出台埋下伏笔，但仍需观察后续政策力度及传导效果，预计下半年房地产行业仍将处于底部运行状态。 一、行业概况 2023年上半年房地产市场呈现“先扬后抑”，其中一季度短暂回暖复苏，但基础薄弱，二季度以来房地产行业销售及投资再次降温；考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，预计下半年房地产行业仍将处于底部运行状态。 2023年上半年房地产市场呈现“先扬后抑”，但相比上年同期的下行态势有所企稳恢复。2023年一季度，受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄；但二季度以来房地产市场销售及投资再次降温，此前短暂的回暖复苏基础薄弱，考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，预计下半年房地产行业仍将处于底部运行状态。 2023年上半年土地市场“量跌价涨”。自2021年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降。根据中指研究院数据，2023年上半年全国300城共推出住宅用地2228宗，成交1622宗，成交规划建筑面积13528.67万平方米，全国300城住宅用地供求规模均降至2013年以来同期最低水平，分别同比下降33.8%和31.4%，土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地核心优质地块不断推出，2023年上半年全国300城成交楼面价同比上涨16.4%。土地投资参与方面，2023年上半年拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，2023年以来参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍地竞争加剧。流拍情况方面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，2023年上半年全国住宅用地流拍撤牌率为15.8%，同比下降18.4个百分点，部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门和福州等实现零流拍撤牌率；但济南、广州、郑州及长春等城市土地流拍撤牌率较高。 2023年1－6月，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.6%至79.15亿平方米，新开工面积同比下降24.3%至4.99亿平方米；在“保交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长19.0%至3.39亿平方米。 受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速维持下降态势。2023年1－6月，全国房地产开发投资5.86万亿元，同比下降7.9%，降幅较前五月扩大0.7个百分点。 2023年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，但房地产行业仍处于底部阶段，2023年4月单月销售迅速回落，5－6月销售环比缓慢增长但同比仍保持下降。受此影响，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%至5.95亿平方米；在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上半年商品房销售额同比微增1.1%至6.31万亿元；分区域来看，仅东部区域上半年销售面积与销售金额 同比保持增长。但进入7月以来，供需两端持续走弱，全国商品房销售情况再次恶化，2023年7月单月全国商品房销售面积与销售金额分别同比下降15.5%和19.3%，同时东部地区未能延续前六月的销售好转，2023年1－7月全国商品房销售面积及销售额分别同比下降6.5%和1.5%。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，2023年5月全国百城新建商品住宅去化周期为16.4个月，其中68个城市去化周期高于14个月，去化周期仍处于高位；截至2023年7月底，全国商品房待售面积为6.46亿平方米，同比增长17.9%。 资料来源：联合资信根据Wind整理 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、信贷环境 2023年上半年，房地产开发到位资金降幅同比有所收窄，但房企仍面临资金压力。 2023年上半年，房地产开发企业到位资金同比下降9.8%至6.88万亿元，降幅较前五月扩大3.2个百分点，但同比有所收窄。从房地产开发到位资金来源看，房企资金压力仍较大，其中除个人按揭贷款增速受LPR下降的影响同比小幅提升外，国内贷款、定金及预收款以及自筹资金增速均同比下降。 三、政策环境 2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势；从年初坚定“房住不炒”等定位到7月中央政治局会议定调要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔，但仍需观察后续政策力度及传导效果。 中央在“房住不炒”的总基调下，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，2023年以来延续宽松的调控政策。年初的全国住房和城乡建设会议将2023年工作重心放在以防风险、促转型为工作主线上。1月，央行及原银保监会对首套住房贷款利率政策建立动态调整机制；3月，两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展；当月，地方调控支持政策随即跟进，部分重点二线城市，如长沙、厦门等优化限购限售政策；4月，中央政治局会议继续强调“房住不炒”及“三保”工作的重要性；7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔。 2022年底以来融资端利好不断释放，支持政策持续发力。2023年1月，相关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，同时将完善针对30家试点房企的“三线四档”部分参数设置。当前行业供需两侧政策支持导向明显，从银行信贷支 持、债券融资帮扶到股权融资松绑层层突破，将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化；3月，REITs发展范围的进一步扩大，为商业资产的盘活及流动性的增强提供了新的思路；进入6月，在货币宽松的同时，交易商协会发文支持民企发债便利，鼓励符合条件的民企尝试多元化增信融资；7月，积极信号继续释放，随着中央层面定调房地产发生重大变化后，央行联合金融监管总局延长“金融16条”中两条核心融资政策，推动做好房企风险有序出清的工作。整体看，为提振需求端市场信心，房地产政策已趋于缓和，但在经济下行、居民收入预期下降等大背景下，未来房地产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大，需观察后续政策力度及传导效果。 联系人 投资人服务010-85679696-8624chenjialin@lhratings.com 免责声明 本研究报告著作权为联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“联合资信评估股份有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合资信将保留向其追究法律责任的权利。 本研究报告中的信息均来源于公开资料，联合资信对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本研究报告所载的资料、意见及推测仅反映联合资信于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。 在任何情况下，本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。联合资信对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。