楼市调控效果显现 宏观政策观望

金融衍生品研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 第 1 页 共 7 页 国泰君安期货 GUOTAI JUNAN FUTURES shi 楼市调控效果显现 宏观政策观望 毛磊  021-32504851  maolei013138@gtjas.com 证书编号Z0011222 核心观点：  9月底楼市密集调控政策出台后，房价涨势趋缓，其中一二线城市放缓势头更为明显。受政策时滞影响，10月下半月开始楼市成交加速回落。  楼市调控后，二线城市楼市成交回落最为明显。一线城市商品房库存仍下滑。而未调控的三线楼市成交并未享受到一二线调控带来的溢出效应。虽然调控政策因城施策，一城一策，但楼市的结构性冷热不均问题并未明显改变。  此次楼市调控在政策上并未涉及到货币政策，使得严厉程度低于以往。当前购房机会成本继续处于低位。今年以来新增个人购房贷款占新增信贷的比例显著上升，不过受到地产限购等硬约束，预计后期居民房贷将小幅回落，拉低信贷增速。  地产销售向投资端的传导存在滞后效应。短期地产投资增速在基数效应、开工惯性情况下或维持，后期在预期转向，销售受限，房企融资受限情况下或回落。但长周期看预计地产投资或维持在5%的增速水平。  目前，经济虽然持续出现企稳信号，但在地产销售和投资回落预期主导下，决策层对经济托底力度，货币政策调整将更为谨慎。因此我们认为地产投资放缓延后、宏观经济金融政策维持观望情况下，整体上对期指影响中性偏多。  因城施策调控下三线城市并未受益资金从热点城市的溢出，楼市资金流向其他资产配置的可能性更大。后期若A股出现超预期利多，赚钱效应显现，增量资金进入股市是完全可能的事件。 2016.11.25 金融衍生品研究 金融期货专题报告 国泰君安期货 GUOTAI JUNAN FUTURES 金融衍生品研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 第 2 页 共 7 页 国泰君安期货 GUOTAI JUNAN FUTURES 1. 房价涨势趋缓 房价涨势趋缓。9月底以来，20多个城市政府出台了包括上调首套、二套房贷比例，提高购房门槛资格等各种楼市调控政策。11月18日，楼市调控以来首份官方房地产市场数据出炉。10月，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，虽然同比延续上涨，但环比涨幅快速回落。 其中，10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。 三线城市房价更为稳定。由于本轮楼市大涨行情三线城市涨幅最小，故10月房价数据中三线城市涨势回落幅度也最小。其中，新建商品住宅价格环比上涨0.9%，比9月回落0.3个百分点；二手住宅价格环比上涨0.5%，比9月回落0.3个百分点。不过，同比数据上，10月70个大中城市新房价格同比上涨12.3%，较9月的11.2%扩大，连续第13个月上涨。 图1 70大中城市房价环比均出现回落 图2 70大中城市房价同比仍小幅上涨 -2-1012345%.70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比 -10-50510152025303540%.70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 2. 楼市成交自10月下半月起回落加快 10月下半月开始成交加速回落。考虑到楼市调控政策出台时间从9月底一直持续到10月上旬，本身覆盖了10月的一段时间。同时，网签有滞后期，前期交易的消化需要一定周期。故调控新政对楼市的降温作用自10月下半月起开始加快显现。同比方面，11月13日当周，一二线城市周度同比成交跌幅自10月以来首次超过30%。 三线楼市成交并未受益于一二线的走弱。从不同类型城市对比来看，调控政策未覆盖到的三线城市并未享受到一二线受限的溢出效应。三线城市10月以来成交亦出现下滑态势，且同比、环比跌幅与一二线城市并无较大差异。 图3 930楼市调控以来商品房成交下滑 图4 但商品房库存仍呈现下滑态势 01234515-915-1015-1115-1216-116-216-316-416-516-616-716-816-916-1016-11万套30大中城市:商品房成交套数:一线城市:当周值30大中城市:商品房成交套数:二线城市:当周值30大中城市:商品房成交套数:三线城市:当周值 102030405060152025303510-1011-211-611-1012-212-612-1013-213-613-1014-214-614-1015-215-615-1016-216-616-10x 10000商品房可售套数-一线城市商品房可售套数-二线城市(右轴)万套 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 注：图3中一线城市为：北京、上海、广州、深圳；二线城市为：杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 金融衍生品研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 第 3 页 共 7 页 国泰君安期货 GUOTAI JUNAN FUTURES 二线城市楼市成交回落最为明显。此次楼市成交受影响最大的主要为二线城市。截至10月2日二线城市当周共成交48800套，为年内最高纪录。但截至11月20日当周成交24059套，下滑超过50%。近期，杭州、武汉、南京、成都等二线城市继续出台楼市调控“升级版”，市场情绪或进一步转弱，预计楼市的调整状态将延续。 一线城市商品房库存仍下滑。从库存数据上看，一线城市商品房可售套数直到11月仍然处于下滑状态，目前处于今年年内低点附近。二线城市商品房可售套数也处于年内低位，但10月以来变化不大。 3. 购房机会成本仍偏低 购房机会成本处于低位。我们认为此次楼市调控在政策上并未涉及到货币政策，使得严厉程度低于以往。如果按照贷款利率加上理财收益率之和作为购房者的心理机会成本，目前仍然处于多年来的低位(图5)。而整体上看，商品房销售面积与购房成本呈现比较密切的反相关。 居民房贷增速或回落。今年以来居民不断通过加杠杆购房，新增个人购房贷款占新增信贷的比例显著上升。不过受到地产限购等硬约束，预计后期居民新增个人购房贷款将小幅回落。10月以住房按揭为主的新增中长期家庭贷款已从9月份的5731亿元人民币降至4891亿元。 图5 购房机会成本处于低位 图6 2016年居民房贷大幅增加(近6年季度数据对比) 88.599.51010.51111.51212.5-20-10010203040506009-509-1010-310-811-111-611-1112-412-913-213-713-1214-514-1015-315-816-116-6商品房销售面积:累计同比(逆序)基准贷款利率×0.87+一年期理财收益率(右轴)%% 0500010000150002000025000300003500040000Q1Q2Q3Q4201120122013201420152016亿元主要金融机构:新增个人购房贷款 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 图7 居民房贷占新增人民币信贷比例大幅上升 图8 企业新增信贷与居民房贷增速负相关 0%20%40%60%80%100%120%12-813-413-1214-815-415-1216-8居民新增中长期人民币贷款占全部新增人民币贷款比例 -200-1000100200300400居民新增中长期人民币贷款:当月同比非金融性公司及其他部门新增人民币贷款:当月同比% 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 资料来源：Wind、国泰君安期货金融衍生品研究所 金融衍生品研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 第 4 页 共 7 页 国泰君安期货 GUOTAI JUNAN FUTURES 4. 地产投资短期增速维持 地产销售向投资端的传导存在滞后效应。从房价走势与房地产投资增速关系来看，历史上房价拐点领先投资约两个季度左右。不过此次楼市价格自14年8月见底以来，房地产投资在2015年12月才见底。可见地产商对楼市的持谨慎态度。今年随着新建住宅价格大幅拉升，房地产投资出现回升，但回升的速度明显弱于房价的回升速度，两者差距加大。 地产投资短期增速或维持，后期小幅回落。10月地产投资延续回升态势，当月房地产投资同比增长13.4%，高于9月7.8%的增速，创30个月来新高。市场担忧的地产限制后对经济的拖累并未显现。考虑到去年11月、12月的偏低基数（2015年11月当月房地产投资同比增-5.11%，12月当月同比增-1.87%）以及住宅价格拐点领先于房地产投资的规律，我们预计未来几个月房地产开发投资仍维持一定的增速，预计明年2季度以后地产投资的回落进一步显现。 图9 今年地产投资并未跟随房价大幅反弹 图10 土地购置面积持续下滑(2016年数据截至10月) -1.5-1-0.500.511.522.505101520253035404505/706/407/107/1008/709/410/110/1011/712/413/113/1014/715/416/116/10房地产开发投资完成额:累计同比70个大中城市新建住宅价格指数:环比 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0500010000150002000025000300003500040000450005000019