利好政策频出，对短期楼市起到提振作用，长期仍面临下行压力

2024年以来，房地产市场利好政策频出，销售指标二季度环比降幅收窄，百城新房住宅价格结构性上涨，对短期楼市起到了一定提振作用；房企新增土储投资意愿不高；债券市场融资规模同比仍未好转，但是信用风险蔓延得到有效控制，信用利差平均数整体呈收窄状态。预计下半年，政策将继续围绕构建房地产发展新模式持续发力，需关注后续政策演变及持续性；房企新开工及施工方面仍面临较大压力；未来一年仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，房地产行业信用质量分化状态仍会延续。 目录 行业政策………………………………2供需格局………………………………3债务压力及信用质量…………………5利差分析………………………………7 行业政策：2024年以来，消化存量、优化增量成为房地产发展新基调，中央及各部委持续释放房地产市场利好信号，各类政策“组合拳”修复房地产行业预期。预计下半年，政策将继续围绕构建房地产发展新模式持续发力，但需关注后续落地情况及持续性。 分析师工商部房地产组 供需格局：受益于利好政策频出，2024年二季度，房地产销售面积与金额环比降幅呈收窄趋势，百城新房住宅价格结构性上涨，对短期楼市起到了一定提振作用，但二手住宅价格持续下降；因销售企稳尚需时日，且房企资金压力较大，新增土储投资意愿不高，预计2024年下半年，房地产新开工及施工方面仍面临较大压力。 债务压力与信用质量：2024年上半年，房地产行业债券市场融资规模同比仍未好转，但是信用风险蔓延得到有效控制。未来一年行业整体仍处于偿债高峰，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企。预计下半年，在债券融资支持工具政策有力引导下，发债规模或有提升，但房地产行业信用质量分化状态仍会延续。 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008Email：research@dagongcredit.com 利差分析：2023年以来，房地产行业信用利差（平均数）整体呈收窄状态，其中，民营企业整体利差水平远高于非民营企业；采用担保发行的债券虽有增信但利差并未明显降低。 行业政策 2024年以来，防范化解房地产风险仍是重点，统筹消化存量、优化增量成为房地产发展新基调，中央及各部委持续释放房地产市场利好信号，进一步下调房贷利率，持续放松限购，房企融资松绑，各类政策“组合拳”一定程度上修复房地产行业预期。预计下半年，政策将持续发力，但需关注后续政策落地情况及持续性。 宏观层面，2024年3月，两会召开期间，《政府工作报告》将2024年房地产领域工作任务相关表述集中列示于“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”任务板块，指出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”等。4月，中共中央召开政治局会议指出：继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。两会及中央政治局会议明确为房地产定调，防范化解房地产风险仍是重点，保交房是重中之重，同时通过消化存量商品住房、妥善处置盘活存量土地等来构建房地产发展新模式也将是未来房地产行业的发展趋势。 需求端，2024年初住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议提出要坚持因城施策，一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。随后，广州、上海、苏州、北京、深圳等城市先后出台新政策，对限购政策进行优化调整。此外，继2023年及2024年初个人住房贷款利率调整及降低存量首套住房贷款利率等政策接连出台后，2024年5月，央行及金融监管总局等进一步下调购房首付比例和房贷利率，下调首套、二套住房商业性个人住房贷款利率最低首付比例至15%、25%；取消全国层面首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。同时，自然资源部表示支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。2024年以来，需求端利好政策持续加码，不断助力降低居民购房门槛，促进刚需及置换改善需求入市，减轻居民购房压力的同时推动存量商品房去化。 供给端，相关政策在不断出台，助力推进保交楼工作和城市房地产融资协调机制落地，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求建立城市房地产融资协调机制，以符合条件的房地产项目为支持对象给予融资支持。2月，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。同年5月，中国人民银行副行长介绍，中国人民银行拟设立3,000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5,000亿元。 2024年以来，防范化解房地产风险、消化存量、优化增量成为房地产发展新基调，构建房地产发展新模式是治本之策，中央统筹推进楼市去库存，保交楼转变为保交房，同时进一步下调房贷利率、放开限购等政策不断出台，叠加城市房地产融资协调机制逐步落地，供需两端延续宽松的政策态势。随着市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将围绕构建房地产发展新模式持续发力，各类政策“组合拳”一定程度上修复房地产行业预期，促进房地产市场平稳健康发展，但长期来看，各项政策后续落地情况及持续性仍需进一步关注。 供需格局 受益于利好政策频出，2024年二季度，房地产销售面积与金额环比降幅呈收窄趋势，百城新房住宅价格结构性上涨，对短期楼市起到了一定提振作用，但二手住宅价格持续下降；因销售企稳尚需时日，且房企资金压力较大，新增土储投资意愿不高，预计2024年下半年，房地产新开工及施工方面仍面临较大压力。 2024年1～6月，全国商品房销售金额同比下降25.00%，增速为负，销售面积同比下降19.00%，降幅较去年扩大，环比来看，2024年1～4月和1～5月，全国商品房销售金额同比分别下降28.30%和27.90%，销售面积同比分别下降20.20%和20.30%，受益于利好政策频出，二季度环比降幅呈收窄趋势，对短期楼市起到了一定提振作用；2024年1～6月，商品房销售金额和销售面积分别为47,133亿元和47,916万平方米，2023年同期销售金额和销售面积分别为63,092亿元和59,515万平方米，较去年同期存在一定差距。 数据来源：Wind，大公国际整理 2024年1～6月，30大中城市商品房成交面积为4,710.80万平方米，同比下降37.30%，其中一线、二线及三线城市均降幅明显；单从二季度数据来看，2024年二季度成交面积2,615.12万平方米，同比下降32.28%，一线、二线及三线城市同比均下降。从成交面积数据来看，2024年上半年房地产市场成交面积整体降幅较大，不同等级城市房屋需求均有所下降， 虽然一系列调整优化措施密集出台，但刚性和改善性购房需求暂未进一步释放，房地产销售指标难改下行态势。 价格方面，根据中指研究院数据，2024年6月,全国100个城市新建住宅平均价格为16,421元/平方米，同比上涨1.50%，同年4月和5月，全国100个城市新建住宅平均价格分别为16,355元/平方米和16,396元/平方米，同比分别上涨1.08%和1.33%，2024年二季度以来，同比增幅不断增加；环比来看，全国100个城市新建住宅平均价格自2023年9月环比由跌转涨，至2024年6月连续十个月环比微涨，2024年4～6月，环比分别上涨0.27%、0.25%和0.15%，环比涨幅呈收窄态势。从城市等级的角度来看，2024年1～6月，一线城市新建住宅价格累计上涨2.33%；二线城市新建住宅价格累计上涨1.05%；三四线代表城市由跌转涨，上半年累计涨幅为0.14%。整体来看，受部分城市优质改善项目入市带动，上半年百城新房住宅价格结构性上涨。2024年6月，二手住宅百城平均价格为14,762元/平方米，自2022年8月以来，同比及环比均为负值，当前业主“以价换量”促交易特征明显，二手住宅价格持续下降。 数据来源：Wind，大公国际整理 2024年1～6月，房地产竣工面积为26,519万平方米，同比下降21.80%，2023年随着“保交楼”纾困资金陆续落地，优质项目风险问题率先化解，为加快资金回笼，竣工面积持续改善， 2024年以来，竣工面积在高基数下出现回落。同期，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.10%；房地产新开工面积、施工面积分别为38,023万平方米和696,818万平方米，同比分别下降23.70%和12.00%，从二季度的数据来看，房地产新开工面积降幅略有收窄，房地产开发投资额和房地产施工面积降幅均呈扩大态势。整体来看，尽管供给侧助力房企融资改善的相关政策不断出台，但因销售企稳尚需时日，且房企资金压力较大，新增土储投资意愿不高，预计2024年下半年，房地产新开工及施工方面仍面临较大压力，长期来看，随着房企融资协调机制的完善落地，叠加以“三大工程”建设为抓手的发展新模式加快建立，或将为房地产开发投资提供一定支撑。 债务压力与信用质量 2024年上半年，虽然房地产行业债券市场融资规模同比仍未好转，但是发生实质违约的债券数量和规模均同比大幅下降，信用风险蔓延得到有效控制；央企、国企信用风险基本整体可控，但也需警惕弱资质房企的尾部风险；未来一年行业整体仍处于偿债高峰，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企；预计2024年下半年，在债券融资支持工具政策有力引导下，地产企业融资氛围或有所改善，预计发债规模或有提升，但房地产行业信用质量分化状态仍会延续。 2024年以来，房地产行业融资端修复有限，行业债券发行数量、金额及发债主体同比均仍下降。2024年1～6月，房地产行业债券发行规模金额合计2,199.57亿元，同比下降17.76%，发行主体82家，同比减少15家，发行数量249只，同比下降42只，房企发债节奏持续放缓。 2024年1～6月，房地产企业发行债券类型以中期票据、公司债和超短期融资券为主；其中，中期票据、定向工具和短期融资券发行规模同比增长，其余债券类型发行规模同比存在不同程度的下降。同期，发债主体中中央或国有企业数量为76家，发债规模占比93.27%，同比提高1.72个百分点。非国企央企发债主体仅6家，分别为美的置业集团有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司、印力商用置业有限公司、万科企业股份有限公司、新城控股集团股份有限公司和新希望五新实业集团有限公司，涉及发行规模共147.95亿元。 从信用等级分布情况来看，2024年1～6月，新发行债券主体中，AAA级别、AA+级别和AA级别发债规模均同比减少，发行主体仍主要集中在AAA，发债规模占比78.18%，其中40家为央企或国企，发债规模占比73.80%。另有涉及8家发行人发行的150.00亿元债券，共15只债券，由于存在担保方，其债券级别高于主体级别。 截至2024年6月末，房地产行业信用债存续规模为16,171.14亿元，较2023年末微降。按期限分布来看，未来3年仍为到期偿付高峰期，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，其中，未来1年内到期债务规模为2,831.74亿元，若考虑行权，则到期规模为5,438.77亿元，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企新发债券置换及兑付情况。 数据来源：Wind，大公国际整理 从级别变动来看，房地产企业的信用质量未出现明显的恶化。根据Wind统计数据显示，20