房地产行业：三中全会后未来房地产发展模式更加清晰

SectorReport:PropertySector 中文版 ChunliZhan詹春立 行业报告：房地产行业 Chineseversion (852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk24July2024 EquityResearch 三中全会后未来房地产发展模式更加清晰 SectorReport 市场化和保障性住房双轨制将是未来发展的趋势。根据三中全会官方全文，政府表述将“加快建立租购并举的住房制度”；“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。我们认为，市场化和保障性住房双轨并行将是未来房 地产模式的核心。我们认为，从政府购买商品房库存，并将其转化为保障性住房的举措中可以看出，保障性住房的供应将会加速。另一方面，我们认为高品质住宅将成为商品房市场的主流。我们认为，如何让人们住得更有品质，将是开发商未来关注的重点。大户型高品质社区将越来越受欢迎。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 短期内，有望取消普通住宅和非普通住宅认定标准。根据过往的分类，非普通住 宅被普遍定义为豪宅，会有较高的购房契税，对购房者的贷款支付要求也更严格。 2023年底，北京和上海均调整了普通住宅和非普通住宅认定标准，将更多房源纳入普通住宅。根据三中全会的表述，我们认为取消普通住宅和非普通住宅标准将是从需求端刺激房地产市场的下一步。我们认为，北京和上海很可能很快取消此类标准。这一政策调整将加速住房升级需求的释放，这有利于在核心城市有优质土储，具备开发高品质住宅产品的开发商。 EquityResearchReport 从长远来看，将逐步推进现房销售制度和房地产税收制度。在三中全会《决定》声明中，政府还表示将逐步把目前的“预售制度”（即房屋在竣工前出售）改革 为“现房销售制度”（即房屋在竣工后出售），并将完善房产税制度。考虑到目 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) %ofreturn 前的市况，我们认为这两项政策改革不会在今年出台。对于现房销售制度，我们认为未来开发商将彻底告别高杠杆、高周转和高回报。未来，从供给端来看，房地产行业的金融风险将大大降低，反过来，开发周期更长的优质产品又会在需求端增强购房者的信心。 我们认为，优质开发商仍是受益者。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。此外，我们还推荐绿城管理控股（09979HK），它代表了行业的一种新商业模式，将受益于来自地方国企和金融机构的新客户。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884HK）及融创中国（01918HK）有可能是受益者。 PropertySector 风险：购房需求加速下行。 Jul-23Sep-23Nov-23Jan-24Mar-24May-24Jul-24 HSIIndexMSMPIIndex 资料来源：Bloomberg。 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 PropertySector 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 24July2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安与其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2024国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtjai.com