房地产行业研究：REITs整体盈利较好，租金回报率持续上升

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（7.20-7.26）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为-3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.5%。 本周杭州七批次土拍2宗地块均以高溢价率成交。本周（7.20-7.26）全国300城宅地成交建面335万㎡，单周环比-13%，单周同比-36%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面10305万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、保利发展、滨江集团、绿城中国、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同比下降，环比略升。本周（7.20-7.26）35个城市商品房成交合计227万平米，周环比+4%，周同比-36%。其中：一线城市周环比-5%，周同比-30%；二线城市周环比+8%，周同比-43%；三四线城市周环比+10%，周同比+32%。 本周二手房成交环比略降，同比持续转正，二手房韧性更强。本周（7.20-7.26）15个城市二手房成交合计178万平米，周环比-5%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+49%；二线城市周环比-3%，周同比+5%；三四线城市周环比-33%，周同比+9%。 上半年公募REITs整体盈利情况较好。根据克而瑞统计，24H1披露运营情况的28只已上市公募REITs中，有26 只REITs实现盈利，其中14只REITs的净利率超20%，整体仍能保持较高的收益率。按底层资产分类，消费基础设施及高速公路公募REITs整体净利率偏低，而租赁住房公募REITs净利率最高，达到37.1%。在政策大力支持、无风险利率持续下探、多元资产配置需求旺盛的多重利好加持下，当前公募REITs市场正在快速稳健发展中，活跃的REITs市场有利于吸引更多投资人进入，也有利于吸引房企将其持有的优质资产进行首发及扩募，盘活存量资产，打通投融建管退的闭环。 上半年租金回报率创新高，房价支撑或进一步加强。根据诸葛找房数据研究中心，2024H1重点50城租金回报率 达2.03%，较2023年上升0.07pct，创2019年以来新高。横向对比来看，重点50城租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、基金市场平均收益率，但低于10年期国债收益率。我们认为租金回报率的持续上升能够反映房价筑底企稳的进程，随着房价持续调整及长端无风险利率的下行，租金回报率或逐渐表现出一定的比较优势，居民购房后收租或具有可行性，因此房价支撑或得到进一步加强。 投资建议 三中全会已指明未来地产的方向是加快构建房地产发展新模式，重点是满足刚性和改善性需求，举措是加大保障 房供应、推行商品房现房销售、充分放开各城调控自主权等。下周召开政治局会议，预计政策基调或将延续三中全会的表述，关键或在于去库存等前期政策的推进及落地。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 公募REITs整体盈利状况较好4上半年租金回报率创新高5行情回顾6 地产行情回顾6物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7新房成交8二手房成交10重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12地产公司动态14物管行业政策和新闻14非开发公司动态15行业估值16风险提示17 图表目录 图表1：24H1部分公募REITs运营情况（单位：亿元）4图表2：24H1各类底层资产的公募REITs运营情况（单位：亿元）5图表3：24H1重点50城租金回报率创新高5图表4：租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、基金市场平均收益率5图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速9 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表23：10城商品房的库存和去化周期11 图表24：10城各城市能级的库存去化周期11 图表25：10个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯14 图表29：非开发公司动态15 图表30：A股地产PE-TTM16 图表31：港股地产PE-TTM16 图表32：港股物业股PE-TTM16 图表33：覆盖公司估值情况17 公募REITs整体盈利状况较好 上半年公募REITs整体盈利情况较好。根据克而瑞统计，24H1披露运营情况的28只已上市公募REITs中，有26只REITs实现盈利，其中14只REITs的净利率超20%，整体仍能保持较高的收益率。按底层资产分类，消费基础设施及高速公路公募REITs整体净利率偏低，而租赁住房公募REITs净利率最高，达到37.1%。在政策大力支持、无风险利率持续下探、多元资产配置需求旺盛的多重利好加持下，当前公募REITs市场正在快速稳健发展中，活跃的REITs市场有利于吸引更多投资人进入，也有利于吸引房企将其持有的优质资产进行首发及扩募，盘活存量资产，打通投融建管退的闭环。 图表1：24H1部分公募REITs运营情况（单位：亿元） 名称 资产类型 收入 净利润 净利率 可供分配金额 累计派息比率 中航京能光伏REIT 发电 2.32 1.21 52.4% 2.03 6.9% 国泰君安临港创新产业园REIT 产业园 0.23 0.12 50.1% 0.17 2.0% 国泰君安东久新经济REIT 产业园 0.55 0.27 49.1% 0.42 2.8% 红土深圳安居REIT 租赁住房 0.27 0.12 45.1% 0.25 2.0% 华夏北京保障房REIT 租赁住房 0.36 0.16 44.8% 0.27 2.1% 国泰君安城投宽庭保租房REIT 租赁住房 0.89 0.39 44.0% 0.63 2.1% 中金厦门安居REIT 租赁住房 0.39 0.14 35.7% 0.29 2.2% 博时招商蛇口产业园REIT 产业园 1.03 0.34 33.4% 0.62 3.0% 红土创新盐田港REIT 仓储物流 0.67 0.22 32.4% 0.48 2.6% 嘉实物美消费REIT 消费基础设施 0.49 0.16 31.5% 0.28 3.0% 东吴苏园产业REIT 产业园 1.37 0.4 29.3% 0.74 2.1% 嘉实京东仓储基础设施REIT 仓储物流 0.53 0.14 26.7% 0.4 2.3% 华夏合肥高新产园REIT 产业园 0.46 0.12 25.4% 0.38 2.5% 华夏越秀高速公路REIT 高速公路 1.15 0.23 20.2% 0.65 3.1% 华泰江苏交控REIT 高速公路 1.77 0.33 18.7% 1.27 4.2% 华夏金茂商业REIT 消费基础设施 0.38 0.07 17.5% 0.22 2.1% 中金山东高速REIT 高速公路 1.46 0.24 16.6% 0.97 3.2% 中金湖北科投光谷REIT 产业园 0.56 0.08 14.0% 0.4 2.5% 华夏中国交建高速REIT 高速公路 2.03 0.28 13.6% 1.33 1.4% 浙商沪杭甬REIT 高速公路 3.59 0.46 12.7% 2.14 4.9% 中航首钢绿能REIT 发电 1.95 0.23 11.9% 0.34 2.5% 华夏杭州和达高科产园REIT 产业园 0.54 0.06 10.7% 0.29 2.0% 华夏基金华润有巢REIT 租赁住房 0.39 0.04 10.6% 0.24 2.0% 鹏华深圳能源REIT 发电 6.97 0.72 10.3% 1.5 4.2% 中金普洛斯REIT 仓储物流 2.37 0.14 5.9% 1.79 3.1% 华夏华润商业REIT 消费基础设施 2.74 0.06 2.4% 1.38 2.0% 华安张江产业园REIT 产业园 0.87 -0.06 -7.2% 0.62 4.2% 中金安徽交控REIT 高速公路 4.1 -0.69 -16.8% 2.93 2.7% 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表2：24H1各类底层资产的公募REITs运营情况（单位：亿元） 资产类型 收入 净利润 净利率 可供分配金额 累计派息比率 租赁住房 2.31 0.86 37.1% 1.69 2.1% 产业园 5.60 1.32 23.5% 3.63 2.6% 发电 11.24 2.17 19.3% 3.87 5.0% 仓储物流 3.57 0.50 14.0% 2.67 2.8% 消费基础设施 3.62 0.29 7.9% 1.88 2.1% 高速公路 14.09 0.85 6.0% 9.29 2.8% 来源：克而瑞，国金证券研究所 上半年租金回报率创新高 上半年租金回报率创新高，房价支撑或进一步加强。根据诸葛找房数据研究中心，2024H1重点50城租金回报率达2.03%，较2023年上升0.07pct，创2019年以来新高。横向对比来看，重点50城租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、基金市场平均收益率，但低于10年期国债收益率。我们认为租金回报率的持续上升能够反映房价筑底企稳的进程，随着房价持续调整及长端无风险利率的下行，租金回报率或逐渐表现出一定的比较优势，居民购房后收租或具有可行性，因此房价支撑或得到进一步加强。 图表3：24H1重点50城租金回报率创新高 2.10% 2.05% 2.00% 1.95% 1.90% 2019 2020 2021 2022 20232024H1 重点50城租金回报率走势 来源：诸葛找房，国金证券研究所 图表4：租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、基金市场平均收益率 2.23% 2.03% 2.00% 1.80% 1.47% 10年期国债利率 重点50城租金回报率 基金平均收益率 5年期五大行存款挂牌利率 1年期国债利率 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5% 来源：诸葛找房，国金证券研究所注：国债利率截至7月23日 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为*ST中润、万通发展、中骏集团控股、市北高新、冠城大通，涨跌幅分别为 +15.5%、+10.8%、+10.7%、+9.9%、+7.9%；末5名为山子高科、弘阳地产、福星股份、绿地香港、禹洲集团，涨跌幅分别为-30.1%、-27.6%、-17.2%、-12.4%、-12.2%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 2% 2% 1%