投资者简介会问答纪要

機構股票研究機構股票研究機構股票研究機構股票研究 15 November 2016 Page | 1 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 龍光地產龍光地產龍光地產龍光地產 (3380.HK) 投資者簡介會問答紀要投資者簡介會問答紀要投資者簡介會問答紀要投資者簡介會問答紀要 香港香港香港香港 |房地產房地產房地產房地產| 公司研報公司研報公司研報公司研報 問問問問：：：：龍光城是否位於惠州龍光城是否位於惠州龍光城是否位於惠州龍光城是否位於惠州？？？？ 答：龍光城是位於在惠州，龍光城雖然位於惠州，但龍光城卻位於惠州和深圳間的邊界，與深圳市的距離僅為一街之隔，其行政區屬於惠州，因此龍光城並不受中央政府的樓市降溫措施如限購，限貸等監管，因此，龍光城的主要客戶為深圳人，尤其是坪山工業區的通勤者，大企業如比亞迪，華誼兄弟，日立，均於坪山工業區設有廠房，龍光城附近的交通配套亦非常發達，從龍光城到坪山高鐵站，車程僅十多分鐘，而由坪山高鐵站到深圳北高鐵站，車程亦僅十多分鐘，車費亦僅十元。 問問問問：：：：龍光地產有沒有計劃發展深圳周邊的城市龍光地產有沒有計劃發展深圳周邊的城市龍光地產有沒有計劃發展深圳周邊的城市龍光地產有沒有計劃發展深圳周邊的城市？？？？ 答：龍光地產正於惠州尋找投資機會，其原因為深圳東進為深圳政府的一個大戰略，若深圳市的房屋需求仍遠超於供應，向東擴張為唯一出路，原因為西部，北部和南部分別被飛機航道，山丘和地區邊界所限制，因此龍光地產會嚴守惠州這房地產戰略發展重地，若以在售樓盤項目計算，龍光城為華南區最大發展項目之一，除了惠州，龍光地產亦正密切留意中山，珠海等地區，原因為是港珠澳大橋和深中通道落成後，中山，珠海，香港，澳門將形成一個只相距一小時車程的生態圈，加上中山，珠海的樓價比香港，深圳低，相信將有升值潛力，此亦為龍光地產投地時一個重要的考慮因素。 問問問問：：：：深圳除了樓價上升外深圳除了樓價上升外深圳除了樓價上升外深圳除了樓價上升外，，，，地價亦急速上升中地價亦急速上升中地價亦急速上升中地價亦急速上升中，，，，請問高地價對龍光地產投地和銷售策略有什麼影響請問高地價對龍光地產投地和銷售策略有什麼影響請問高地價對龍光地產投地和銷售策略有什麼影響請問高地價對龍光地產投地和銷售策略有什麼影響？？？？ 答：雖然地皮價格正急速上升中，但各種地皮價格相差極大，以紅山站上蓋項目玖鑽為例，龍光地產去年奪得這地皮時樓面價約每平方米19,000人民幣，但距離紅山站數個站的上塘站，今年其他發展商所付的樓面價已達每平方米57,000人民幣，當中只相距一年，除了地區分別外，土地溢價亦取決於發展商的目標客戶類型，產品類型，和成本結構等，龍光地產亦不會限制公司於某一客戶群，其項目檔次將取決於地皮的檔次，目標客戶群。 問問問問：：：：龍光地產投地策略過去頗為進取龍光地產投地策略過去頗為進取龍光地產投地策略過去頗為進取龍光地產投地策略過去頗為進取，，，，請問落實調控措施後會對龍光地產日後投地策略有甚麼影響請問落實調控措施後會對龍光地產日後投地策略有甚麼影響請問落實調控措施後會對龍光地產日後投地策略有甚麼影響請問落實調控措施後會對龍光地產日後投地策略有甚麼影響？？？？ 答：龍光地產過去數年每年均取得一個較大型的項目，例如2014年取得玖龍璽項目，2015年取得玖鑽項目，2016年取得光明項目，而光明項目更被傳媒形容為地王，然而，光明項目為總地價的地王而已，若計算平均價，光明項目每平方米的價格僅為27,000人民幣，實際上是非常超值，因此，光明項目僅是總價地王，而不是均價地王，也不是溢價地王，龍光地產於2016年上半年亦只取得3塊地皮，分別位於佛山，珠海，和深圳，公司的投地策略著重於城市，人口，軌道交通，產業，地鐵上蓋等，亦傾向規模大的項目如龍光城和光明項目，因其可塑性和彈性較高，而總價亦能排除實力較低的發展商，加上深圳投地付款期為5日，因此總價地王能排除其他以漁翁散網為策略的發展商。 問問問問：：：：請問您如何評價公司的現金流請問您如何評價公司的現金流請問您如何評價公司的現金流請問您如何評價公司的現金流？？？？ 答：公司的現金流十分健康，中期業績發佈時公司手持現金超過一百億，公司每年投地資金約為每年銷售總額的40%，公司的融資渠道亦十分多，融資亦成本亦逐漸下降中，加上公司回款能力極高，達9成。 PHILLIP SECURITIES (HK) RESEARCH | 龍光地產龍光地產龍光地產龍光地產 (3380.HK) 公司報告公司報告公司報告公司報告 問問問問：：：：由銷售到入帳大約需多由銷售到入帳大約需多由銷售到入帳大約需多由銷售到入帳大約需多少時間少時間少時間少時間？？？？龍光地產近期的回購有什麼政策龍光地產近期的回購有什麼政策龍光地產近期的回購有什麼政策龍光地產近期的回購有什麼政策？？？？ 答：由銷售到入帳大約需時一年。龍光地產於近期回購並沒有制定任何政策，其回購目的為公司主席紀海鵬認為公司估值過份被低估，故希望回購而給予投資者信心和支持股價。 問問問問：：：：除了深圳外除了深圳外除了深圳外除了深圳外，，，，龍光地產會否考慮加大於汕頭和惠州的投資龍光地產會否考慮加大於汕頭和惠州的投資龍光地產會否考慮加大於汕頭和惠州的投資龍光地產會否考慮加大於汕頭和惠州的投資？？？？ 答：龍光地產於汕頭一直是市場領導者，市佔率達1/3，公司不會放棄此兩地的發展，至於會否加大投資，則視乎該地的土地供應，但公司的主要發展地區必定在深圳。 問問問問：：：：於估值來看於估值來看於估值來看於估值來看，，，，請問龍光地產對比其他大型內房股的最大優勢是什麼請問龍光地產對比其他大型內房股的最大優勢是什麼請問龍光地產對比其他大型內房股的最大優勢是什麼請問龍光地產對比其他大型內房股的最大優勢是什麼？？？？ 答：從投資者買賣股票來說，龍光地產的市盈率比其他大型內房股如中國海外發展（688.HK)，華潤置地（1109.HK) 低，加上未來數年因合約銷售入帳，龍光地產會於未來數年踏入業績高增長期，龍光地產亦維持1/3的派息比率，當業績踏入高增長期，投資者相信將會收到更高的股息。從公司角度來說，公司會維持地區性發展，並不會如大型企業般改變策略成全國性發展，原因為若非大規模如中國海外發展（688.HK)，華潤置地（1109.HK)般，否則將極難達到規模效益，龍光地產將繼續跟進人口流動，經濟發展來部署其業務。 問問問問：：：：十月份深圳樓市的調控措施會十月份深圳樓市的調控措施會十月份深圳樓市的調控措施會十月份深圳樓市的調控措施會對龍光地產有什麼影響對龍光地產有什麼影響對龍光地產有什麼影響對龍光地產有什麼影響？？？？ 答：暫時公司未有調整其銷售價格，但公司認為此措施將會影響樓盤銷售，尤其是短期的成交量，公司認為，深圳房地產大跌的機會頗細，但會伴隨適當的價格調整，與深圳房地產市場有大份額的同業比較，它們均有強勁的銷售和有充裕的現金，因此，公司認為，其他公司割價傾銷的機會甚微，加上，根據政府數字，深圳市常住人口大約1000萬，但只有3成人口有自己的房產，深圳每年亦有50萬的淨流入人口，由此可見，需求遠高於供應，導致大跌的可能性甚微。 研究分析員 黃恩賜黃恩賜黃恩賜黃恩賜 +852 2277 6527 johnycwong@phillip.com.hk PHILLIP SECURITIES (HK) RESEARCH | 龍光地產龍光地產龍光地產龍光地產 (3380.HK) 公司報告公司報告公司報告公司報告 PHILLIP RESEARCH STOCK SELECTION SYSTEMS We do not base our recommendations entirely on the above quantitative return bands. We consider qualitative factors like (but not limited to) a stock's risk reward profile, market sentiment, recent rate of share price appreciation, presence or absence of stock price catalysts, and speculative undertones surrounding the stock, before making our final recommendation GENERAL DISCLAIMER This publication is prepared by Phillip Securities (Hong Kong) Ltd (“Phillip Securities”). By receiving or reading this publication, you agree to be bound by the terms and limitations set out below. This publication shall not be reproduced in whole or in part, distributed or published by you for any purpose. Phillip Securities shall not be liable for any direct or consequential loss arising from any use of material contained in this publication. The information contained in this publication has been obtained from public sources which Phillip Securities has no reason to believe are unreliable and any analysis, forecasts, projections, expectations and opinions (collectively the “Research”) contained in this publication are based on such information and are expressions of belief only. Phillip Securities has not verified this information and no representation or warranty, express or implied, is made that such information or Research is accurate, complete or verified or should be relied upon as such. Any such information or Research contained in this publication is subject to change, and Phillip Securities shall not have any responsibility to maintain the information or Research made available or to supply any corrections, updates or releases in connection therewith. In no event will Phillip Securities be liable for any special, indirect, incidental or consequential