香港写字楼租户调查2024

执行摘要 重点 面对难以预测的经营环境，租户继续优先考虑成本优化 29% 调查方法 2024年，香港写字楼市场继续面临严峻挑战。不利的宏观经济环境加上动荡的地缘政治局势令市场经营环境变得难以预测，因此租户需要重新调整自身的需求和租赁偏好。面对充满不确定性的经营环境，各公司愈发重视成本优化，并倾向于更灵活、适应性更强的地产方案。租户行为的这一转变凸显了香港写字楼市场格局不断变化的特征。 调查共访问385位写字楼租户，以了解他们办公室的现况以及对未来12个月的展望。受访者为来自香港各区的多家不同规模的公司，涵盖不同行业及业务领域。 的租户对未来12个月的业务前景持负面看法 受访者表示： 我们的2023年调查旨在研究随着商业活动开始正常化，租户的空间需求及写字楼的新趋势。今年，《香港写字楼租户调查2024》将全面分析影响香港写字楼租赁行业的各项主要趋势、挑战和不断变化的租户偏好。该研究基于我们专有的调查数据和专家见解提出战略性建议，以帮助租户和业主应对当前的复杂市况，同时把握新机遇。 50% •租金成本是租户选择物业和写字楼位置的主要决定因素•超过四分之一(27%)受访者计划缩减写字楼面积（2023年为21%）•最有可能扩充规模的行业是保险、法律以及银行与金融业，特别是目前写字楼面积不足5,000平方尺的公司•大多数受访企业计划明年继续留在现有的办公空间•来自CBD周边地区（上环、湾仔及铜锣湾）的租户更倾向于搬迁至其他地区，以进行升级或节省成本 保险业的受访者表示有意扩充办公空间 70% 银行与金融业的受访者为保持企业形象而优先选择CBD为办公室地点 整体前景 企业对市场的信心减弱更多租户表达了负面看法 总体而言，企业对市场的信心相较去年略微减弱。更多受访租户（29%，2023年为22%）对行业未来前景表示担忧，而更少租户（30%，2023年为41%）对行业前景持乐观态度。但是，大多数租户(41%)对行业短期前景维持稳定看法，表明他们总体上不愿意做出重大改变。 在持乐观态度的受访者中，保险业仍是最乐观的行业，有67%的保险业受访者对行业前景持乐观态度。专业及商业服务(44%)、房地产及建造业(41%)及航运与物流(40%)行业最为保守，对市场的信心相较去年大幅下降。尽管乐观情绪普遍下降，但制造业对市场的信心却略有改善。 办公室到岗率已基本恢复到疫情前的水平，约72%的受访者表示，公司员工每周至少有五天在办公室工作。总部位于中国内地的公司每周平均在岗天数最高，为5.1天，而其他地区的公司每周平均在岗天数为四至五天。 办公空间需求 写字楼需求保守 相比2023年，更多租户计划缩小规模 今年，租户变得更加谨慎，计划缩减办公空间的租户数量攀升。表示有意缩小规模的受访者比例由2023年的21%增加至27%，仅有19%的受访者计划扩充规模（2023年为26%）。过半数(54%)受访者选择继续维持现有的办公室规模。 保险业对市场前景持乐观态度，因此将扩充规模作为首选(50%)。相比之下，由于全球需求疲软，航运与物流行业更倾向于缩小规模（47%，2023年为31%）。 就公司注册地而言，中国内地(27%)和香港(21%)公司的扩充意愿更强，而欧洲和亚洲（中国内地除外）公司更倾向于缩小规模（分别为31%和38%）。 大型租户往往比小型公司更为保守，在办公室面积低于8,000平方尺的受访者中，有22%的公司选择扩充规模，但在办公室面积为8,000平方尺或以上的公司中，仅13%的公司有扩充计划。 深入探讨扩充和缩小规模的原因 成本优化仍是企业缩小规模的主要原因 与2023年的调查结果类似，成本优化仍是租户做出租赁选择时的重要考虑因素，67%的受访者表示这是缩小规模的主要原因，而紧随其后的则是香港业务需求萎缩(60%)。 由于香港的工作文化要求员工重返办公室，因此“在家工作”政策对于租户决策而言不太重要，只有18%的受访者表示“在家工作”政策是缩小规模的主要原因。 将业务迁出香港亦是导致缩小规模的原因之一，部分受访者表示计划迁往新加坡(7%)、其他地区(7%)和中国内地(6%)。 在73位选择扩充规模的受访者中，60%的企业将香港商机增多归为主要原因，而59%的企业表示当前的办公空间无法满足业务需要。 大厦质量和位置 选择办公室时考虑的因素 在选择理想的办公空间时，租金水平起着最关键的作用 94%的受访者表示，在选择办公室时，首先考虑的是租金。其次是大厦质量，73%的受访者选择该项，相较于选择租金的比例，差距悬殊。 第三大考虑因素是楼板的面积，36%的受访者选择该项。对于大型企业而言，更大的楼板是设计灵活布局的关键所在，可以降低未来重新设计的成本。 不足五分之一的受访者选择了其余因素，但表示在做租赁决策时，仍需一并权衡。例如，16%的受访者希望建筑配备便利设施和健身设施，包括室内健身房、空中花园和公共会议区。 因此，我们认为，业主如果提供额外设施和便利设施，专注于营造更好的办公楼环境，将继续从未来的利基需求中获益。 虽然仅14%的受访者表示在选择房地产时，大厦拥有ESG证书是做出决策的标准，但欧洲和北美公司选择该项的比例更高（分别为19%和27%），这与我们2023年的调查结果一致。 选择地区时考虑的因素 租金水平在地区选择中也起着最关键的作用 与选择办公单位类似，地区的租金水平是最关键的因素(88%)。租金占经营开支的主要部分，仍然是选择办公室时首要考虑的因素。关注成本的租户正在寻觅价格合理的办公空间，以管理他们的成本。 优先考虑企业形象并选址CBD，位列第三位，约45%的受访者选择了该项。与其他行业相比，来自银行与金融服务业(70%)和法律服务业(62%)的受访者选择该项的比例要高得多，原因是这些行业通过拥有享负盛名的CBD办公室来维持企业形象。 38%的受访者选择区内环境及设施齐全。租户需要权衡有吸引力的租金和配套设施，在目前的商业环境下，租户可能会选择配套设施较少的地区。 30%的受访者选择邻近业务伙伴，例如，来自一家律师事务所的受访者表示，“靠近高等法院”是其办公室选址的关键因素。 租户的当前位置和下次租赁时的首选位置 CBD租户有更强烈的意愿留驻CBD地区偏好 为了解各个地区的租客情绪，我们分析了租客当前地区和他们下次租约届满后的首选地区。 在主要地区，中环╱金钟及九龙西的租户对所在地区的忠诚度最高。在中环╱金钟及九龙西，85%的受访者表示愿意留驻该区，而在九龙东，该比例略低(83%)，但仍表明大部分九龙东受访者不打算迁往其他地区。 位于CBD周边地区（上环、湾仔和铜锣湾）的公司对所在地区的忠诚度明显较低。在这些公司中，我们观察到两种不同的趋势，要么迁往CBD，要么远离CBD。 意欲迁往CBD的公司，可能希望通过进驻黄金地段来升级他们的办公地点，或曾位于CBD的公司如今意欲回迁。鉴于中环目前具有吸引力的租金水平，这些公司可能会考虑“再中环化”。希望搬离CBD更远的公司可能会在港岛东和九龙东寻找更佳位置，希望在目前的预算范围内获得更大的租金折扣或提高质量。一位目前位于CBD周边的受访者表示，“物有所值”是搬迁到九龙东的主要原因。 总体趋势与2023年的调查结果相似：1) 中环╱金钟CBD租户强烈倾向于驻留本地区；及2) 离维多利亚港对岸越远，对CBD感兴趣的租户比例越低。 按规模和位置规划分类的租户租赁决策的比例 续约是最常见的决定 租赁决定 大多数受访者计划在不变更单位面积的情况下续签现有租约。考虑搬迁的租户虽制定了多项扩张和合并计划，但仍略倾向缩小规模。 约三分之二(64%)的受访者将继续留在当前的大厦。在该等受访者中，大多数(43%)计划续租其现有单位，且不会变更总办公面积。在其余受访者中，计划缩小规模的受访者比例(12%)高于计划扩张的受访者比例(9%)。优化占用面积是租户做出租赁决定的关键因素。 21%的受访者正考虑搬迁至目前所在地区的其他大厦，而15%的受访者正考虑搬至目前所在地区以外的大厦。租户搬迁的动机相对较弱，即使选择搬迁，他们也更倾向于选择原区内的大厦。 对于计划搬迁的租户而言，面积规划不一而足。计划扩充、维持原有规模或缩小规模的受访者比例相若，但计划扩充或维持原有规模的租户比例高于拟缩小规模的租户比例。租户可能搬迁至知名度更高的地区，同时维持原有规模，或在更好性价比的大厦中物色面积更大、质量更高的单位。 推动租户做出租赁决定的主要考虑因素 无论未来的办公计划如何，租金水平都是推动租户做出决定的主要因素 做出租赁决定的理由 无论租户决定续租还是搬迁，节省成本都是影响他们做出决定的主要考虑因素。“租金水平”、“节省成本”、“成本担忧”和“租金”等词在受访者当中最常提及。 一些受访者强调了与租金成本相关的更具体因素，如资本支出和装修成本。一位计划在下一个租期留在现有大厦的受访者表示，搬迁产生的巨大时间和资金成本，是导致不考虑搬迁的主要原因。 与位置相关的考虑因素也很常见，但出现的频率不及与成本相关的因素。受访者多次提及“便利性”、“位置”和“邻近”等词。其中一位受访者特别强调，“西九龙高铁站”是决定在何处设立办公室的主要因素，这表明广深港高速铁路提供的交通便利对一些公司来说至关重要。 受访者很少提及“大厦质量”。尽管这是选择办公室单位时第二常见的因素（参见第9页选择办公室单位时考虑的因素），但这可能不是影响他们最终做出租赁决定的主要因素。 决策过程和租赁策略 租户采取务实做法 市场普遍预计业主将提供节省成本的措施 在业务前景保守的情况下，租户倾向于采取务实做法，大多数人在租赁磋商过程中希望业主提供与节省成本相关的激励措施。在所提供的选项中，大多数受访者选择免租期(80%)，而其他支出控制选项（如业主提供资本支出成本和管理费折扣）分别占48%和25%。 灵活的租赁条款是第二受租户欢迎的选项(50%)。值得注意的是，虽然保险业和科技、媒体及电信行业更愿意扩大其办公室面积，但这两个行业分别有83%和69%的受访者认为灵活的租赁条款是首选激励措施。 相比之下，改善大厦设施等与支出无关的激励措施获得的反馈平平，仅17%的受访者对该选项感兴趣。美容、医疗、健康或保健行业占37%，在所有行业中排名最高。 可以进一步考虑工作场所解决方案 多元化的项目管理服务需求 在所提供的工作场所解决方案（空间规划、设计和建造、办公室单位重新安置、搬迁咨询）中，每一项均获得约40%至50%的回应，这表明租户希望有一个全方位的全面方案来管理办公室租赁过程。 虽然受访者最多可选择三类项目管理服务，但46%的受访者只选择一类服务，31%的受访者选择两类服务，23%的受访者选择三类服务。结果表明，租户在租赁策略中认识到项目管理的价值。然而，他们可以进一步利用现有服务的广度和深度，以制定全面和最佳的计划，为他们的办公室租赁目标提供充分支持。 “通过详细的项目规划和预算控制，确保合理使用每一笔支出。” 黄炯荣项目管理主管 “中环的现有租户对该地区表现出强烈的忠诚度，而即将到来的供应将为他们提供升级的机会” 高力专家对租户的建议 采用积极主动的方法来管理办公室需求，使公司能够优化成本并保持灵活性 重新评估办公空间需求 评估当前和预计的人员配备水平和工作模式（远程、混合、现场），以确定合适的办公室面积。联系工作场所规划专家，制定以数据驱动的工作场所策略。 利用合并机会 评估是否可将多个小办公室合并为一个优化的工作场所，以实现规模经济并降低总体租赁成本。 颜慧萍企业客户服务主管 采用节省空间的设计和具成本效益的装修方案 现代办公室设计强调灵活性和多功能性。与设计与建造方面的专业人士合作创建有效的配置，以满足团队协作的需求，同时确保个人可以保持专注。利用智能设备和物联网(IoT)技术（如智能照明、空调、智能会议室系统），提升办公室和工作流程的效率和舒适度。 实施预算管理计划 通过详细的